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FFO
| 대체 투자 관련 정보 | ||
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부동산투자회사란 자산을 부동산에 투자하여 운용하는 것을 주된 목적으로 제3조부터 제8조까지, 제11조의2, 제45조 및 제49조의2 제1항에 적합하게 설립된 회사로서 다음 각 목의 회사를 말한다.
* 자기관리 부동산투자회사: 자산운용 전문인력을 포함한 임직원을 상근으로 두고 자산의 투자ㆍ운용을 직접 수행하는 회사
* 위탁관리 부동산투자회사: 자산의 투자ㆍ운용을 자산관리회사에 위탁하는 회사
* 기업구조조정 부동산투자회사: 제49조의2 제1항 각 호의 부동산을 투자 대상으로 하며 자산의 투자ㆍ운용을 자산관리회사에 위탁하는 회사
부동산투자회사법 중에서 #
* 자기관리 부동산투자회사: 자산운용 전문인력을 포함한 임직원을 상근으로 두고 자산의 투자ㆍ운용을 직접 수행하는 회사
* 위탁관리 부동산투자회사: 자산의 투자ㆍ운용을 자산관리회사에 위탁하는 회사
* 기업구조조정 부동산투자회사: 제49조의2 제1항 각 호의 부동산을 투자 대상으로 하며 자산의 투자ㆍ운용을 자산관리회사에 위탁하는 회사
부동산투자회사법 중에서 #
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1. 개요
부동산투자신탁(Real Estate Investment Trusts)은 부동산에 투자하여 이익금의 대부분을 투자자들에게 분배하는 특수목적회사, 또는 관련 투자신탁을 가리킨다. 일반적으로 영문 약칭인 리츠(REITs)로 부른다.2. 특징
건물 투자를 하려면 건물을 사야되고 건물은 비싸기 때문에 큰 돈이 든다. 그래서 큰 돈이 없다면 부동산 투자가 힘들다. 이에 더해 따로 중개인 혹은 관리인을 고용하지 않는 이상 온갖 자잘한 법적 절차를 밟아야 하고, 시장 조사와 관리 비용이 들어가기 때문에 어설픈 지식을 가지고는 일반인이 접근하기 힘들다.이로 인해 소액투자자 여러명이 돈을 합쳐 자산운용사에게 위탁하고 해당 운용사가 대신 운용하는 리츠라는 형태의 대체투자 수단이 나오게 된 것이다. 리츠라는 형태의 회사는 여러 투자자들로부터 돈을 모아 부동산 또는 부동산 관련 유가증권에 투자하고 이 과정에서 생기는 이익금의 대부분을 투자자들에게 배당한다. 또한, 리츠는 지분증권화가 가능하기에, 증권시장에 상장만 된다면 언제든지 사고 팔 수도 있다.
통상적인 유가증권보다 변동성이 낮은 부동산에 직접 투자하므로 일반적인 주식보다 주가 흐름이 안정적이다. 단기적으로는 가격 등락폭이 크지 않으며, 장기로 가면 가격 변동폭이 무시하기에는 힘든 수준이나, 그래도 일반적인 주식에 비해 안정적이다. 리츠의 매력은 주식 자체에 대한 시세차익과 더불어서 경우에 따라서는 배당 수익까지 극대화할 수 있다는 점이다. 통상적으로 리츠의 성장성에 따라서 시가배당률이 2 ~ 10% 수준이다. 일반적으로 시중은행의 예금, 적금보다 훨씬 높은 수준이며, 대부분의 배당주나 배당성장주보다도 높다.
다만, 프로로지스, 에퀴닉스와 같이 다른 리츠들에 비해 성장성이 높은 리츠들의 경우 배당률은 낮다. 하지만 이들은 FFO 성장률이 높아 이에 비례해서 주가가 우상향하는 경향이 있어 배당 수익 대신에 시세 차익을 극대화할 수 있기에 오히려 이득이면 이득이지 전혀 손해볼 것이 없다. 오히려 배당률만 높고 주가가 우하향하는 어쩡쩡한 리츠를 샀다가는 총 수익에서 손해를 볼 수 있다.
각 나라별로 리츠에 대해서 세금 우대 혜택이 있고 그 대신에 이익금의 대부분을 투자자들에게 분배할 것을 강제한다. 대한민국에서는 부동산투자회사법에 따라, 부동산투자회사들은 총 자산의 70% 이상을 부동산에 투자해 운용해야 하며, 배당가능이익의 90% 이상을 배당해야 하는 의무가 있다.[1]
3. 유의사항
- 리츠는 수익 대부분을 배당으로 분배하는 만큼 자체적으로 성장할 수 있는 수단이 제한되어 있다. 그래서 리츠는 채권 발행이나 또는 유상증자로 자금 조달을 한 뒤 새 부동산을 구입하는 식으로 성장한다.[2] 따라서 리츠 회사는 자사주 소각을 할 수 없고 자신들의 발행 주식은 계속해서 늘어나게 된다. 결국 리츠 투자시에 주주가치가 희석되는 것은 필연적이다. 주주가치 희석을 통해 리츠가 성장을 하는 만큼 그 회사가 이를 만회할 수 있는 수준의 FFO 및 배당 성장률을 달성해야 한다.
- 자산 대부분이 부동산이므로 감가상각이 많이 반영되기 때문에 리츠의 수익 가치를 평가할 때에는 당기순이익 대신에 FFO 및 AFFO 수치를 확인해야 한다. 리츠에는 P/E 대신에 P/FFO 또는 P/AFFO가 대신 쓰인다. 다만 이를 이용해 유지보수 자본적 지출을 은근슬쩍 은폐하여 고성장하는 듯 실적을 부풀리는 경우도 있으므로 주의.
- 국내 리츠는 대부분 제로베이스에서 시작하는 수준이라 자산 규모가 크지 않고 자산 매각을 빠르게 진행하여 신규 투자를 하려는 경향이 있다. 이로 인해 해외 리츠에 비해 유상증자가 자주 이루어지므로 시세차익에서 손해를 볼 가능성이 높다. 결국 자산 회전률이 높은 국내 리츠는 해외 리츠에 비해서 기본적으로 배당률이 더 높아야 투자 메리트가 있다.[3]
- 국내 리츠의 경우 자산운용사 내부적으로 비리가 터지는 경우가 해외 리츠에 비해서 더 빈번하다. # 그러므로 가급적이면 내부 감시가 부실할 수 있는 중소형 자산운용사가 운용하는 리츠는 피하고 메이저 자산운용사의 리츠에 투자하는 것이 좋다.
4. 관련 주식
통상적으로 전문 리츠, 복합 리츠, 모기지 리츠로 구분할 수 있다. 전문 리츠 (Specialized REITs)는 단일 업종에 대한 자산군을 편입하는 리츠다. 복합 리츠 (Diversified REITs)는 여러 업종에 대한 부동산 자산을 운영하는 리츠다. 마지막으로 모기지 리츠 (Mortgage REITs)는 모기지저당증권 (Mortgage-Backed Securities)에 투자하는 리츠다.4.1. 국내
국내의 부동산투자회사법상으로 리츠의 종류가 아래와 같이 명시되어 있다.|
* 자기관리리츠: 설립자본금 5억 이상, 5인 이상의 자산운용전문인력을 포함한 임직원을 상근으로 두고 자산의 투자운용을 직접 수행하는 실체형 회사를 말한다.
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국내 리츠들은 관련 법에 따라 해당년도 이익금의 90% 이상에 대해서 배당을 한다. 정부에서 리츠의 세금 감면 혜택과 투자자 세금 감면 혜택을 제공하면서 국내상장리츠들의 수가 계속 증가하고 있다.[4] 국내 상장 리츠회사들의 목록, 배당 히스토리와 시가배당률, 자산총계등 개별 리츠에 전반적인 정보는 한국리츠협회에서 확인 가능하다. #
국내 상장 리츠는 상법상의 제약때문에, 결산일 이후 3-4달 후에 배당금을 지급할 수 밖에 없다.[5] 리츠업계에서는 주주총회가 아닌 이사회 결의만으로 배당금 지급이 가능하도록 관련법 개정을 요구하고 있다. # 리츠는 매분기마다 매입과 매출 및 재고등 재무재표상 항목이 심하게 변동하는 일반적인 회사와 달리 매달 또는 매년 들어오는 임대료가 거의 일정하기 때문에 상법에서 요구하는 회계감사가 크게 필요하지 않다. 따라서 일반회사와 달리 배당기산일 이후 바로 배당금 지급이 가능하다. 단지 법률상 제약으로 인해 배당금 지급이 늦어지는 것이다.
참고로 맥쿼리인프라를 리츠로 많이들 착각하는 경우가 많은데, 맥쿼리인프라는 리츠가 아니라 인프라투자신탁 (InvIT)이며, 한국증권거래소 기준 금융업으로 분류된다. 또한 한국리츠협회에도 맥쿼리인프라는 회원사 목록에 빠져있다. 다만, 국내 인프라 관련주는 맥쿼리인프라가 유일하고 리츠와 특징들도 비슷하기 때문에 많이들 혼용해서 취급한다.
4.2. 아시아
일본 증시에는 호텔 리츠가 많이 상장되어 있고 물류 리츠 중에서 유일하게 일본 프로로지스 리츠 (Nippon Prologis REIT)가 인기가 높다.[6] 중화권 (Greater China)에서는 링크 리츠 (Link REIT)가 대장주다.한편, 아시아 리츠의 중심지는 싱가포르다. 그 중에서 산업용 리츠인 캐피탈랜드 아쎈다스 리츠 (Capitaland Ascendas REIT)가 우수한 주가 흐름을 보이고 있다. 아센다스 리츠는 자산 포트폴리오가 물류창고, 데이터센터, 사무실로 분산되어 있고 이들은 또한 싱가포르, 영국, 유럽, 미국 등의 나라에 분산되어 있다.
4.3. 미국
미국은 리츠 제도의 본고장이며, 글로벌 리츠 시장의 3분의 2를 미국이 차지하고 있다. 글로벌 리츠 시장에서 대장주 역할을 맡고 있는 리얼티 인컴, 프로로지스, 에퀴닉스 등의 기업들도 미국 증시에 상장되어 있다. 전문 리츠의 경우 한국에 비해서 섹터가 훨씬 다양하다. 데이터센터, 물류창고, 통신탑, 인프라, 주거, 의료시설, 오피스, 상업시설, 호텔·리조트[7], 카지노[8], 정부기관청사, 심지어 사설 교도소 등의 섹터가 있다. 미국 내의 상장 및 비상장 리츠 회사들에 대한 모든 정보는 리츠협회에서 열람할 수 있다. #미국 리츠의 수익률은 대체적으로 우수한 편인데, 1972년부터 2019년까지 미국 상장리츠의 연평균 수익률이 오랫동안 다우존스 수익률을 상회했다. 특히, 제4차 산업 혁명과 전자상거래의 성장으로 인해 데이터센터 리츠 및 물류창고 리츠가 수익률이 높으며, 이들을 편입한 SRVR이나 INDS 등의 ETF 또한 높은 수익률을 기록하고 있다. # #
한편, 코로나-19가 발생하자 상업시설이나 호텔·리조트 섹터 리츠는 자산가치가 급락했고, 부차적으로 재택 근무 전환으로 인해 대규모 인구 이동이 벌어지자 제약회사 실험실 같이 인력이 현장에 있는 것이 필수인 특수 설계 건물에 투자한 리츠를 제외하고 도심에 위치한 오피스와 아파트 리츠도 자산가치에 타격을 입었다. 다수의 요양원과 병원들 또한 수익에 타격을 입어 건물주인 리츠도 수익이 위태위태해졌다.
반면에 아마존닷컴 같은 온라인 쇼핑몰 기업이나 IT기업들이 수요에 맞춰 급격히 인프라를 늘리고, 개인은 주거 공간이 바뀌면서 짐을 임시 보관할 창고가 필요해져 임대 계약이 늘어나자 데이터센터나 물류창고 섹터 리츠는 계속해서 고성장을 기록하고 있다.
특이하게도 미국에는 직접 자산담보대출을 하거나 자산유동화채권인 C MBS 같은 것에 투자하는 모기지 리츠가 존재한다. 초창기 리츠들은 대부분 모기지 리츠들이었다. 레버리지로 불린 스프레드에서 영업 이익이 발생하기도 하고 보유 채권의 가치도 영향을 받을 수 있어 보통 금리 스왑 헷징이나 국채 공매도로 손해를 완화시키긴 하지만 주가가 기준금리 변동 소식에 굉장히 민감한 편이다.
번외로 미국 연방 농업 모기지 공사 (Federal Agricultural Mortgage Corporation; Farmer Mac)라는 상장 공기업이 존재하는데 비록 리츠는 아니지만 모기지 리츠와 유사하게 운영된다. 이 회사는 운영손실에 대해서 연방 정부가 상당부분 보전을 해주므로 변동성이 심한 원자재 가격에 비해 매년 순이익이 꾸준히 늘고 있다. S&P 글로벌로부터 AA 등급을 받은 공공기관인 농업 신용 제도 은행 (Farm Credit System Bank; FCS Bank)가 운영하고 지급을 보장하므로 파머맥은 미국 국채에 투자하는 것과 비슷한 수익을 낼 수 있다.
4.4. 유럽
유럽 리츠의 대부분은 프랑스 증시에 상장되어 있다. 프랑스 리츠는 주로 유럽 내의 상업용 부동산이나 주거용 부동산을 운용한다. 영국 증시에 상장된 대부분의 리츠들은 영국 내수 자산에 전문적으로 많이 투자한다. 다만, 슈로더가 운용하는 영국 리츠 중에서 슈로더 유러피언 리츠 (Schroder European Real Estate Investment Trust plc; SERE)는 유일하게 산업용 리츠로써 유럽 내의 물류센터, 데이터센터, 사무실 등에 투자하여 상당한 성장성을 보여주고 있다.
[1]
회사마다 당기순익이냐 당기순익+감가상각비 인지는 다르지만 국내 대부분의 경우는 후자이다.
[2]
채권으로 자금을 조달할 경우 일반적인 채권이면 괜찮지만
전환사채 (Convertible Bond; CB)가 발행되면 언젠가는 지분 가치가 떨어질 수 밖에 없다.
[3]
해외 리츠라면 시가배당률이 2%여도
FFO 성장률이 높은 경우 시세차익에서 큰 이익을 얻을 수 있다는 점에서 매력적이지만 국내 리츠라면 주주가치 희석으로 인한 손실을 반영해야 하므로 아무리 성장성이 높다한들 저 정도보다는 시가배당률이 더 높아야 투자할 만하다.
[4]
일반적으로 배당금에는
배당소득세를 15.4% 부과하나 리츠는 9.9%를 부과한다. 또한
양도소득세의 경우는 비과세 혜택을 주고 있다.
[5]
결산일 이후에 주주총회를 거치고 나서 1달 이내에 배당급 지급
[6]
이름에서도 알 수 있듯이
프로로지스의 일본 자회사다.
[7]
힐튼 등 대부분의 호텔 업체는 사실 소유를 분리하고 운영에 특화된 형태를 띄고 있다.
[8]
2010년대 들어서 리츠와 본사업을 분리하능 추세다.