최근 수정 시각 : 2022-06-22 16:33:37

주상복합

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타워팰리스의 모습

1. 개요2. 역사
2.1. 1세대
3. 특징4. 나무위키에 개별 문서가 있는 주상복합 목록

1. 개요

/ Apartment & stores 또는 High-rise residential building, High-rise apartment
주거공간과 상업공간이 복합된 아파트이며, 주로 '주상복합 아파트'라고 표현한다. 일반 아파트와 달리 주택법이 아닌 건축법의 규제를 받아 오피스텔과 비슷한 취급을 받는다. 국내에선 세운상가가 최초로 취급받는다.

2. 역사

파일:일산신도시주상복합.jpg
국내 초기형 주상복합 아파트들이 밀집한 일산신도시 중앙로의 모습. 상업층이 높은것을 제외하면 현재의 주상복합과 큰 차이가 없다.

서양에서 유래된 것으로 고대 로마의 인슐라가 주상복합의 건축물로 1층을 상업공간, 2층부터 생활공간으로 활용했고, 고대 이후부터 중세, 근대에 이르기까지 도시 중심부나 골목길 수준 이상의 도로에서 많이 세워졌다. 주로 지하층부터 지상 5~7층 정도까지는 상업지구나 오피스 등으로 사용하고 그 위층을 주거지구로 전용한다. 주거면적이 원래 90% 이상이어야 했으나 2003년 개정된 건축법으로 70%까지 주거비율을 낮출 수 있게 되었다. 이에 대한민국 마천루 형태의 주상복합 아파트들이 대거 등장하게 된다.

2.1. 1세대

대한민국의 1세대 주상복합아파트로서는 타워팰리스 목동 현대하이페리온을 꼽을 수 있다. 타워팰리스가 하이페리온에 비해 조금 더 일찍 건설되었으며 두 건물 모두 최소 40층에서 최대 60층을 넘어가는 준초고층, 혹은 초고층 건축물이다.

최초의 1세대 주상복합인 타워팰리스의 경우 처음 건설당시 미분양의 흑역사를 갖고있다. 일단 지금에야 흔하지만 당시로서는 초고층 건축물에서 사람이 산다는 인식이 없었기 때문이다.

3. 특징

주상복합은 기본적으로 도심의 상업지역에 지어진다. 그에 따라 주거지역에 지어지는 일반적인 아파트와 여러가지 차이가 생겨나게 된다. 아래의 특징들을 보면 비슷하게 상업지역에 지어지는 건축물인 오피스텔과 많은 특징을 공유하는 것을 볼 수 있다.
  • 교통이 편리하다 : 도심지나 교외라 하더라도 도심에 가까운 지역에 주로 들어가기 때문에 교통이 편리하다.
  • 마천루처럼 초고층 아파트로 지어지는 경우가 많다 : 도심의 초고층 아파트들은 대부분 주상복합인 편이다. 상업지 지역에는 아파트를 건설하는것이 불가능해서 대안으로 주상복합 아파트를 짓는 경우가 많기 때문이다.
  • 관리비가 비싸다 : 주거용지가 아닌 상업용지에 건물을 세우기 때문에 관리비가 일반 아파트 대비해서 비싸다. 아파트보다 평당관리비가 현저히 비싸거나 한건 아니고 비슷한 수준이지만 주거면적의 비율이 낮기 때문에 비싸다고 느끼게 된다. 일반아파트는 주거용적이 전체면적의 70%를 훨씬 넘는 반면에 주상복합은 60% 밑인 경우도 많기 때문이다.
  • 실평수가 적다 : 동일 평수 아파트 대비 전용률이 낮고 발코니가 없어서(!) 서비스 면적이 적은 경우가 대부분이다. 그래서 일반 아파트와 같은 평수라도 실평수는 일반 아파트에 비해 좁은 편이며, 구조나 창문이 열리는 각도 등의 면에서 일반 아파트보다 다소 불편하다. 최근에는 실평수 문제를 해결한 주상복합들이 나오기는 시작했으나, 개선되었다 하더라도 과거에 비해 차이가 줄어든거지 초고층 주상복합들 같은 경우는 여전히 실평수는 동일 평수 아파트 대비 좁은 경우가 대부분이며, 빨래 등을 널수 있는 발코니 공간이 아예 없거나, 방 수가 동일평수 아파트 대비 적어서 구조가 일반 아파트보다 못하다는 평이 많다.[1]
  • 저층이 상업 구역이므로 생활의 편의성이 크게 증가한다. : 편의점을 비롯한 생활형 상권이 형성되어 있다. 요즘은 상업 구역이 단순한 상가를 넘어 쇼핑몰로 발전하여 생기기도 한다.
  • 주거공간 간의 층간소음이 적다 : 일반 아파트에서 쓰이는 철근 콘크리트제 벽식 구조가 아닌 철골 기둥식 구조라, 일반 아파트에서 지낼 때보다 층간 소음 문제가 확실히 적다(사실상 전무).
    • 상업공간서 발생하는 소음 문제 : 하지만 주변이 상업지라 외부에서 들어오는 소음은 심한 편이다. 편의점 하나만 있어도 밤이면 편의점 소유 테이블에서 술을 마시며 떠드는 소리가 올라오며, 특히나 술집이 있다거나, 아예 대형 쇼핑몰이 자리잡은 경우 주말엔 항상 소음에 시달려야 한다. 물론 층고가 올라갈수록 완화되는 면은 있지만.
  • 신경쓰이는 보안 문제 : 주상복합의 상업 구역은 아파트 주민들 뿐만 아니라 외부인들에게도 오픈되어 있는 것이 당연하다. 하지만 외부인이 쉽게 주거지역으로 출입 가능하게 될 경우 절도와 같은 문제가 발생할 소지가 있다. 이런 이유로 일반적으로 보통 상업 구역과 주거 구역은 출입구와 엘리베이터, 주차장 등을 완전히 분리해서 사용한다.[2] 그런데 이게 동선이 잘못 구성된 경우 미로를 헤매는 사태가 발생할 수도 있다. 거주자가 퇴근 후 거주자용 주차장에 차를 주차하고, 상업 구역에 가서 쇼핑을 한 뒤, 거주자용 엘리베이터를 타고 집에 가는 길이 까닥하다간 외부 출입구를 들락날락하고 엘리베이터를 여러번 갈아 타야 하는 경우도 있다. 2010년대 지어진 주상복합은 이런 문제가 개선되었지만, 초기의 주상복합은 보안 문제로 일부 통로를 차단하면서 이런 문제가 존재했다. 예를 들자면 지하 주차장, 저층 상업 구역, 고층 주거 구역을 모두 관통하는 엘리베이터가 처음에는 있었지만, 보안 문제로 이 엘리베이터는 저층 상업 구역에서 멈추지 않도록 바꿔버린 것이다. 해운대 아이파크, 해운대 두산위브 더 제니스 등 비교적 최근에 지어진 초고층 주상복합들은 지하주차장에서 엘리베이터를 타고 1층 로비층으로 가야 세대로 통하는 엘리베이터를 탈 수 있게 설계되었으며, 일부 주상복합은 상가주차장과 주거용 주차장이 아예 분리된 경우도 많다.
  • 주변 개발로 인한 일조, 조망 침해 : 최근 인터넷 커뮤니티를 중심으로 돌아다니는 사진으로 인해 대두되고 있는 주상복합 문제점이다. 사례 해당 사례는 해운대 럭키골드스위트로, 50cm 뒤에 비치베르빌 아파트가 있는데 건축허가가 났다. 원래 해운대구 구청에서 베르빌 일조권 문제로 건축허가를 반려했으나 럭키골드스위트 측에서 소송을 내서 대법원까지 간 끝에 건축허가 불허 처분을 취소하면서 건축허가가 나간 결과물이다. 가면 갈수록 고층화가 이뤄지다 보니 낮은 높이의 건물을 고층 주상복합으로 재건축하면서 이미 주변에 지어진 주상복합 아파트의 앞면을 완전히 막아버리는 사례가 갈수록 늘어나고 있다. 일반주거지역에 위치한 아파트의 경우 주택법을 적용받아 주택법 상 일조 확보를 위한 건축물의 높이와 간격을 제한할 수 있다는 규정이 있기 때문에 내가 사는 아파트 바로 앞에 다른 아파트나 건물이 들어오더라도 전면이 완전히 가로막혀서 햇빛이 전혀 들어오지 못해 하루종일 불을 키고 살아야 하는 불상사는 거의 발생하지 않는다.[3] 하지만 상업 및 준주거지역에 지어지는 주상복합이나 오피스텔, 도시형생활주택들은 주택법이 아닌 건축법을 적용받는지라 이러한 규정이 전혀 없기 때문에 정말 사람 한명 겨우 지나다닐만한 간격으로 붙여도, 앞 건물로 인해 햇빛이 하루종일 들어오지 않아도 법적으로 전혀 문제가 되지 않는다. 때문에 바로 앞에 다른 건물이 올라오게 된다면 일조는 완전히 포기해야 한다. 그리고 거리가 가까운 만큼 창문을 통한 사생활이 침해받을 가능성도 매우 높다. 하지만 일조권이나 사생활 침해보다도 화재가 발생했을때 옆 건물로 불길이 옮겨붙을 가능성이 매우 높아 위험할 수도 있다. 지자체에서는 이러한 점을 고려해서 왠만하면 높이와 건물 간격을 최대한 조정하도록 권고하고 있고 심한 경우 건축허가를 내지 않는 행정조치를 취하고 있지만 위에서 말했다시피 법적으로 전혀 문제가 없기 때문에 건축주가 맘먹고 지자체를 상대로 거부처분 취소소송을 걸었을때 왠만하면 승소하게 된다. 이런 실체가 인터넷을 통해 널리 알려지게 되면서 주상복합을 기피하는 사람들이 다시 늘어나고 있다.
  • 주거지역이 아닌 상업지역의 용적률 규제를 적용받기 때문에 매우 고밀도로 지어지는 것이 보통[4]이다. 따라서 대지 지분은 거의 없는 거나 다름없기에 주상복합을 구매하는 사람은 오로지 건물의 가치만을 보고 사는 것이다. 그렇기 때문에 재건축은 사실상 불가능하고,[5] 땅은 영원하지만 건물은 시간이 지날수록 낡아가기 때문에 가치 하락이 빠르다. 그래서 연차가 지날수록 주거 전용 아파트보다 가격이 빠르게 떨어진다. 다만 앞서말한 기둥식 구조 때문에 리모델링은 반대로 일반 아파트보다 쉽다. 벽식 아파트는 배관이나 전선을 교체할 때 시멘트제 벽을 파내야 하지만 기둥식은 비교적 쉽게 교체할 수 있다. 거주자 필요에 따라 방의 수와 크기를 조절할 수 있는 것도 장점이다.
  • 위에서 말한대로 용적률이 매우 높기 때문에 거주자의 입장에서는 닭장과 같은 느낌이 들기가 쉽다. 용적률이 높다는 말은 곧 좁은 공간에 아주 빽빽하고 최대한 높게 지어놓았다는 의미이기 때문이다. 아파트도 답답한 사람들은 주상복합에서 살면 숨이 막힐듯한 느낌을 받을 수 있다.
  • 상가가 함께 있는 탓에 아파트측의 관리가 허술할 경우 상가에서부터 음식냄새/바퀴벌레 따위가 주거상층지역에 올라오는 경우가 자주 들려온다. 이 때문에 특수한 투자지역을 제외하고는 주상복합아파트를 평생 살 집으로는 구매하려 들지 않는 사람들이 많다.[6]
  • 가구가 대개 붙박이로 되어 있어, 입주할 때 편의성이 좋지만 수리 및 교체를 하기가 어렵다. 게다가 빌트인 가전은 일반 가전에 비해 품질이 안 좋다는 이야기도 간혹 나온다.
  • 홍콩 마카오는 서양의 영향으로 거의 대부분의 아파트가 주상복합이며, 서민들의 거주지도 죄다 주상복합이다.

4. 나무위키에 개별 문서가 있는 주상복합 목록

  • 브랜드명 문서만 있는 것이 아닌, 각 지역의 주상복합에 대한 문서가 나무위키에 별도로 등재되어 있는 경우에만 이 문단에 포함합니다.
  • 이 목록에 주상복합 명칭을 기재하기 전에 나무위키 공동주택 등재 기준을 확인 후 문서를 먼저 개설하여야 합니다.

4.1. 서울특별시

4.2. 부산광역시

4.3. 대구광역시

4.4. 인천광역시

4.5. 광주광역시

4.6. 대전광역시

4.7. 울산광역시

4.8. 세종특별자치시

4.9. 경기도

4.9.1. 고양시

4.9.2. 광명시

4.9.3. 군포시

4.9.4. 김포시

4.9.5. 부천시

4.9.6. 수원시

4.9.7. 시흥시

4.9.8. 성남시

4.9.9. 용인시

4.9.10. 안산시

4.9.11. 안양시

4.9.12. 파주시

4.9.13. 하남시

4.9.14. 화성시

4.10. 강원도

4.10.1. 춘천시

4.10.2. 속초시

4.11. 충청북도

4.11.1. 충주시

4.11.2. 제천시

4.11.3. 청주시

4.12. 충청남도

4.12.1. 천안시

4.13. 전라북도

4.13.1. 전주시

4.13.2. 익산시

4.14. 전라남도

4.14.1. 목포시

4.14.2. 광양시

4.14.3. 화순군

4.15. 경상북도

4.15.1. 포항시

4.16. 경상남도

4.16.1. 창원시

4.16.2. 김해시

4.16.3. 진주시


[1] 주상복합 아파트 대부분이 70평대에도 방이 3개인 경우가 흔하다. 일반 아파트의 경우 30평대에도 방이 4개가 있는 경우가 있고, 40평대를 넘어가면 거의 다 방이 4개 이상인것을 감안하면 주복의 실평수가 좁고 구조가 상대적으로 별로인 것은 틀린 말은 아니다. 또 부동산 경기가 좋지 않을 시 환금성이 떨어져 가격이 크게 하락할 위험이 일반 아파트 대비 높다. [2] 고급 주상복합 아파트들 대부분이 상가전용 주차 구역이 따로 지정되어 있다. [3] 물론 이런 규정을 지킨다고 해도 발생하는 일조 피해가 아예 없지는 않다. 다만 이런 규정 덕에 최소한의 일조권은 보장받을 수 있다는 것이다. [4] 일반 아파트의 최소 2배 이상, 경우에 따라 4배, 5배 이상 차이가 날 수도 있다. [5] 재건축이 불가능하다기보다, 재건축을 할 필요가 없다. 재건축은 아파트의 재료인 철근 콘크리트의 수명이 30년~50년 정도이기 때문에 허물고 다시 짓는 것인데 주상복합은 철근 콘크리트가 아니라 철골 구조물이기 때문에 정해진 수명이 없다. 철골 건물들은 노후한 배관, 배선, 주차장 바닥 등을 보수하며 계속 사용한다. 일례로 미국에는 백 년 넘은 철골 건물들이 수두룩하다. [6] 특히 초창기에 지어진 주상복합 아파트들의 경우 정말로 상가 구역에 재래시장식 점포가 들어서있는 경우들도 있고 아파트에 가 산다든지 그런 경우도 있다. [7] 101동~112동은 아파트 동이며 113동, 114동이 주상복합 동이다.

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