1. 개요
住 宅 請 約주택청약이란 주택을 입양받으려는 사람이 일정한 자격을 갖추어 사겠다는 의사표시를 위해 예금에 가입하는 것을 말한다.
여기서 예금가입이란 주택청약통장에 가입하는 것을 의미하며, 일정한 자격은 본 문서 아래에 설명된 가점 방식과 같은 부분을 의미한다.
주택청약은 현재 주택공급에 관한 규칙에 따라 시행되는 주택공급방법이자, 대한민국에서 아파트 입주자를 선정할때 근간이 되는 방식이다.
현재는 한국부동산원 산하 청약Home에서 주택청약 업무를 주관하고 있다.
2. 상세
주택청약제도를 설명하기 위해서는 분양가상한제에 대한 설명을 빼놓을수 없다.본래 시장경제에서는 신축 아파트를 구매하려는 사람들이 많다면, 당연히 돈을 더 많이 지불하는 사람에게 맞추어 판매하게 된다. 하지만 대한민국에서 그랬다가는 부동산 가격이 폭등하게 되고, 결국 개발독재 시절 부동산 가격 안정을 위하여 분양가상한제를 실시하였다. 새로 지은 아파트의 초기 판매 가격을 못 올리게 막아버렸다는 것이다.
새로 지은 아파트의 가격의 한도를 정해버린 상황에서, 아파트를 분양받고 싶어하는 사람들, 즉 아파트를 사고 싶어하는 사람들이 많은 상황에서 아파트를 누가 분양받을지 정해야하는 방법이 필요하다보니 생긴 제도가 바로 주택청약제도이다.
청약제도의 존재 이전에는 입주자 선정을 시행사에 일임하였기 때문에 부동산 관련 정보를 가지고 있는 복부인들과 같은 투자자들이 분양가상한제를 통해 얻는 이득을 다 가져가버리자, 분양가상한제를 통한 이득을 주택이 더 절실하게 필요한 계층에게 우선적으로 배분해주기 위해서 주택청약제도를 통해 당첨자를 선정하게 된 것이다.
초기에는 자녀가 많은 자, 35세 이상 무주택자 등에게 우선 순위를 부여하였고 심지어 90년대까지만 해도 정관수술을 하면 주택청약시에 가점을 주기도 하였다.
또한 개발독재 시기 대한민국에는 제대로 된 주택금융이 발달하지 못하였는데, 주택청약제도를 통해 통장에 일정 금액을 저축하게 하여서 입주자에게는 주택 구입시 필요한 저축통장의 기능을 하게 하였고, 나라에서는 청약통장에 저축된 금액을 주택도시기금으로 활용하여서 주택 건설을 위한 재원으로 활용하였다.
3. 역사
1977년에 서울 주택난을 해소하기 위해 국민주택 우선공급에 관한 규칙에 의거하여 공공주택 분양시 주택청약제도가 시행되었다. 이후 1978년부터는 민영주택에도 청약제도가 적용되게 되면서 대한민국에서 공급되는 모든 아파트는 주택청약제도를 통해 입주자를 모집하게 된다. 최초에는 공공주택은 무주택 1순위 자격 보유자를 대상으로 추첨하였고, 민영주택은 모든 1순위 자격 보유자를 대상으로 추첨하였으나 시간이 흐름에 따라 점차 제도가 정교해지기 시작한다.최초에는 6회 이상 낙첨된 가구를 대상으로 우선적으로 분양권을 받을 수 있는 0순위 통장 제도가 있었으나 0순위 통장의 불법거래가 성행하게 되면서 1983년에 0순위 제도가 폐지되었다.
1기 신도시 건설이 본격적으로 추진되면서 정책적으로 아파트를 구입하게 할 대상이 당첨되도록 제도가 수정되었다. 당시 전용 85 제곱미터 이하 민영아파트는 50% 이상이 무주택 1순위자에게 우선 공급되었고, 다주택자는 1순위 자격에서 제외되었다.
1999년에는 외환위기로 인한 경기 침체를 탈출하기 위하여 1세대 1계좌 원칙이 폐지되고 청약예금은 1인 1계좌 개설이 가능해졌다.
2004년에는 과열하는 청약 시장을 규제하기 위해 전용 85 제곱미터 이하 중소형 아파트의 75%를 무주택 세대주에게 우선 공급하도록 확대되었다.
2007년에는 85 제곱미터 이하 중소형 주택 분양물량의 75%, 중대형 물량의 50%에 대해 청약가점제가 적용되기 시작되었다. 기존에는 1순위 대상자중에서 추첨으로 당첨자를 선정하는 방식이었으나, 가구주의 나이, 무주택 기간, 청약통장 가입기간에 가점을 부여하여 가점이 높은 순서대로 당첨자를 선정하는 방식이었다.
2009년에는 부지 중 그린벨트 해제 비율이 50% 이상 되는 보금자리주택 청약시 85 제곱미터 이하 주택의 100%에 가점제를 적용하게 되었다.
2014년에는 부동산 경기 부양을 위해 가점제를 완화하였다. 중소형 가점제 비율이 40%로, 중대형은 100% 추첨으로 당첨자를 선정하게 된다.
2017년부터는 청약 제도가 다시 강화되기 시작한다. 문재인 정부 출범 이후 두번째 부동산 정책이었던 8.2 부동산 대책에서 수도권에서는 청약통장 가입 2년이 경과하여야 1순위 자격을 얻게 되었고, 청약가점제의 비중을 다시 늘리게 되었다. 투기과열지구에서는 중소형 아파트의 가점제 비율이 100%가 되었고, 중대형 아파트에서도 50%를 가점제로 선정하게 되었다.
2021년 5월, 문재인 정부 4년 동안 수도권 아파트 청약 경쟁률이 6배 이상 오른 것으로 확인되었다. 서울 아파트 1순위 평균 청약 경쟁률은 임기 첫 해(2017년 5월~2018년 4월)에는 15.1 대 1이었는데, 임기 4년째(2020년 5월~2021년 4월)에는 94.1 대 1이었다. 경기·인천 역시 6.1 대 1, 6.5대 1에서 27.3 대 1, 22.8 대 1로 크게 올랐다. 2020년 11~12월에 분양되었던 위례자이더시티(617.6 대 1), 힐스테이트남천(558.0 대 1), 고덕아르테스미소지움(537.1 대 1), 과천푸르지오오르투스(534.9 대 1)와 과천르센토데시앙(470.3 대 1) 등은 청약 경쟁률이 400~700 대 1이라는 경이로운 수준을 기록했다. #
4. 논란
4.1. 2017년 8.2 부동산 대책 이후
2017년 이후 지속적인 부동산 폭등 때문에 분양가 상한제를 통해 정부에서 분양가를 관리하는 신축 아파트는 수억원의 시세 차익을 거둘 수 있게 된 상황이나, 8.2 부동산 대책 이후 가점제 체계에서 20대 ~ 30대의 진입을 제도적으로 차단하는 효과를 가져왔다. 특히 청년들은 주로 일자리를 찾아 주택을 마련하려하고, 그렇게 일자리가 풍부한 도시는 주거 수요가 몰리게 되어 투기과열지구 등의 강력한 부동산 규제의 대상지역이 되었다. 그런 지역에서 흔히 선호도가 제일 높은 84m²이하[1]를 사실상 전월세 생활을 오래한 40대와 50대에게 몰아줘버리게 된 셈.건설사도 대형보다 중소형을 원하는 시장 분위기 및 많은 세대수를 공급하길 원하는 정부의 입장을 고려하여 84m²이하를 다수 공급하게 되었고, 85m²이상[2]은 훨씬 이에 못미치는 수로 나왔다. 거기에 폭등한 부동산 가격 때문에 85m²이상은 중도금대출을 포함하여 각종 대출지원에서 불이익을 받는[3] 분양가로 나왔고, 서울과 수도권의 경우엔 어지간한 현금을 보유한 자산가가 아니면 접근이 매우 어려워졌다. 여기서도 결국 자산을 축적했을 가능성은 꾸준히 저축과 자산확장을 해온 40대 ~ 50대일 가능성이 높은 상황. 특별공급으로 접근하는 방법이 있었으나 주로 청년이 노려볼만한 신혼부부 특별공급 및 생애최초 특별공급은 기혼일 것을 그 조건으로 하기 때문에, 대한민국 결혼 분위기상 '집을 준비해놔야 하는 문화' 때문에 혼인에 어려움이 있어, 청약을 원하는 청년들을 더욱더 혼인하기 어렵게 만드는 황당한 결과를 낳았다. [4] 결국 해당 청약제도는 극심한 세대 갈등을 불러일으키며 출산율 저하에 일익을 보태는 결과로 나타났고, 해당 정책을 추진한 정부에 대한 청년들의 지지이탈로까지 이어졌다.
그렇게 투기과열지구내 중소형 아파트에서의 추첨제 입주자 선정 비율이 0%가 되자 비교적 가점이 낮은 30대가 주택 청약을 포기하고 구축 아파트 매매 시장으로 눈을 돌리게 되었으며[5] 이들 사이에서는 '청무피사'(청약은 무슨? 피 주고 사!)와 같은 말이 유행하며 구축 아파트 매매 시장의 큰 손으로 등장하게 되었다. 그 결과 2019년에는 서울 아파트 매입 연령대중 30대가 전통적 아파트 수요층인 50대를 초월하는 기현상까지 벌어졌다. 30대들이 주택청약을 포기하고 구축 아파트를 패닉바잉, 영끌하게 된 것. # 이는 고스란히 부동산 시장의 대폭발로 이어졌다. 이를 손 보고자 2022년 집권한 윤석열 정부에서는 분양시장에서 주택청약 추첨제 공급물량을 대폭 늘렸지만, 이미 코로나 버블 등 인플레이션 시대가 열려 분양가가 주변 실거래가 이상으로 치솟은데다 가계부채 시한폭탄을 잡기 위해 40%를 넘지 않도록 하는 DSR 규제에는 손을 대지 않음으로써 ' 재벌집 막내아들'들만을 위한 금수저 전용 로또라는 현실은 전혀 달라지지 않고 있다.
또한 2022년 빌라왕 사태에서 30대 이하의 사회초년생 청년 및 신혼부부들이 대거 깡통주택 전세사기 피해를 입었는데, 이들이 소형 빌라 정도는 쉽게 매입할 수 있는 자기자본과 대출여력을 갖췄음에도 굳이 거래시세보다도 높은 임차보증금을 쥐어주고 전셋집을 얻은 원인으로 장기간 무주택자에게 더욱 유리하게 책정되는 주택청약 가점과 LTV 규제 등의 혜택을 이용하면 언젠가는 좋은 신축 아파트를 싸게 얻을 수 있다는 희망고문을 당해왔다는 점이 지목되고 있다.
5. 청약통장
6. 입주자 선정 방식
6.1. 1순위와 2순위
청약을 할 시 일정 조건에 해당하는 사람은 1순위, 그렇지 않은 사람은 2순위가 된다. 1순위에게 우선적으로 분양한 뒤에 남는 물량을 2순위에 분양하는 만큼, 당연히 1순위가 2순위보다 청약 당첨에 유리하다. 청약 신청일 역시 보통 특별공급이 가장 일찍 있고, 그 다음날 1순위, 그 다음날 2순위로 있어 1순위가 2순위보다 청약 날짜가 하루 빠르다.민영주택과 공공주택의 1순위 요건은 다른데, 민영주택은 청약통장 가입 기간과 납입금이 중요한 반면, 공공주택은 청약통장 가입 기간과 납입 횟수가 중요하다.
3기 신도시의 경우, 한 세대의 구성원 중 2인 이상이 같은 단지에 청약을 하면 당첨이 되더라도 취소된다. 따라서 절대로 청약을 할 시 2인 이상이 같은 단지에 청약해서는 안 되고, 한 사람만 해야 한다
6.1.1. 민영주택 1순위 요건
- 청약통장 가입 기간
- 투기과열지구, 청약과열지역, 청약위축지역에 해당하지 않는 수도권 지역 : 1년 경과[6]
- 투기과열지구, 청약과열지역, 청약위축지역에 해당하지 않는 비수도권 지역 : 6개월 경과[7]
- 투기과열지구, 청약과열지역 : 2년 경과
- 청약위축지역[8] : 1개월 경과
-
청약통장 납입금[9]
전용면적 서울 및 부산 기타 광역시 기타 시군
85㎡ 이하 300만원 250만원 200만원
102㎡ 이하 600만원 400만원 300만원
135㎡ 이하 1000만원 700만원 400만원
모든 면적 1500만원 1000만원 500만원
6.1.2. 공공주택 1순위 요건
- 청약통장 가입 기간[10]
- 투기과열지구, 청약과열지역, 청약위축지역에 해당하지 않는 수도권 지역 : 1년 경과[11]
- 투기과열지구, 청약과열지역, 청약위축지역에 해당하지 않는 비수도권 지역 : 6개월 경과[12]
- 투기과열지구, 청약과열지역 : 2년 경과
- 청약위축지역 : 1개월 경과
- 청약통장 납입 횟수
6.1.3. 1순위 제한 2순위
위의 1순위 요건을 충족했더라도, 특정한 조건에 해당하는 경우 1순위가 아닌 2순위가 된다.투기과열지구, 청약과열지역의 민영주택에 청약하는 경우, 다음 하나에 해당하는 자는 2순위가 된다.
투기과열지구, 청약과열지역의 공공주택에 청약하는 경우, 다음 하나에 해당하는 자는 2순위가 된다.
- 세대주가 아닌 자
- 과거 5년 이내에 다른 주택에 당첨된 자가 속해 속해있는 무주택세대[17] 구성원
6.2. 순위순차제 (공공주택)
공공주택에서 1순위를 충족하는 사람이 많아 1순위자들 간 경쟁이 있을 경우, 순위순차제를 통해 1순차자와 2순차자를 가려 청약 당첨자를 선정한다.전용면적 40㎡ 초과인 단지의 경우, 3년 이상의 기간 동안 무주택세대의 구성원으로서 저축 총액이 많은 자가 1순차자가 되며, 저축 총액이 많은 자가 2순차자가 된다.
전용면적 40㎡ 미만인 단지의 경우, 3년 이상의 기간 동안 무주택세대의 구성원으로서 납입 횟수가 많은 자가 1순차자가 되며, 납입 횟수가 많은 자가 2순차자가 된다.
6.3. 추첨제와 가점제 (민영주택)
민영주택에서 1순위를 충족하는 사람이 많아 1순위자들 간에 경쟁이 있을 경우, 추첨제와 가점제를 통해 청약 당첨자를 선정한다. 추첨제와 가점제 비율은 주거전용면적과 주택의 위치 등에 따라 다음과 같이 결정된다.| 주거전용면적 | 투기과열지구 | 청약과열지역 |
수도권 내 공공주택지구 |
85㎡ 초과 공공건설 임대주택 |
그 외 주택 |
| 85㎡ 이하 |
가점제 100% 추첨제 0% |
가점제 75% 추첨제 25% |
가점제 100% 추첨제 0% |
가점제 40%(~0%)[18] 추첨제 60%(~100%) |
|
| 85㎡ 초과 |
가점제 50% 추첨제 50% |
가점제 30% 추첨제 70% |
가점제 50%(~0%)[19] 추첨제 50%(~100%) |
가점제 100% 추첨체 0% |
가점제 0% 추첨제 100% |
1순위가 미달이어서 2순위로 넘어갈 경우, 2순위는 추첨제로 선정한다.
6.3.1. 추첨제
말 그대로 랜덤으로 입주자를 뽑는 방식이다.6.3.2. 가점제
주택을 공급할 때 가구주의 나이, 청약통장 가입기간, 무주택기간, 부양가족 수 등에 따라 각각 점수를 매긴 뒤 총점이 높은 순으로 주택을 분양하는 제도.가점의 구성 요소는 다음과 같다. 무주택기간이 길수록, 부양가족 수가 많을수록, 그리고 청약통장 가입 기간이 길수록 유리하므로 30대 이하 젊은층보다 40대 이상 중장년층에게 훨씬 유리하다.[20]
| 구성 요소 | 만점 |
| 무주택 기간 | 32점 |
| 부양가족 수 | 35점 |
| 청약통장 가입 기간 | 17점 |
| 총점 | 84점 |
2020년 현재 주요지역 당첨 커트라인은 60점대를 훌쩍 뛰어넘은지 오래이다. 무주택 기간은 무주택 세대주 기간으로 계산하는데, 부동산 관련 정보에 밝아서 20대에 결혼하고 미리 세대분리를 해놓은게 아니라면 30세 이후부터 카운트하기 때문에 30대~40대 초반 연령대 가구는 사실상 가점제 청약 당첨이 불가능한 상황이다.
6.3.2.1. 무주택 기간
| 무주택 기간 | 점수 |
| 1년 미만 | 2점 |
| 1년 이상~2년 미만 | 4점 |
| 2년 이상~3년 미만 | 6점 |
| 3년 이상~4년 미만 | 8점 |
| 4년 이상~5년 미만 | 10점 |
| 5년 이상~6년 미만 | 12점 |
| 6년 이상~7년 미만 | 14점 |
| 7년 이상~8년 미만 | 16점 |
| 8년 이상~9년 미만 | 18점 |
| 9년 이상~10년 미만 | 20점 |
| 10년 이상~11년 미만 | 22점 |
| 11년 이상~12년 미만 | 24점 |
| 12년 이상~13년 미만 | 26점 |
| 13년 이상~14년 미만 | 28점 |
| 14년 이상~15년 미만 | 30점 |
| 15년 이상 | 32점 |
무주택 기간을 산정할 때, 만 30세가 된 때를 기점으로 산정한다. 즉 만 30세가 된 때~입주자 모집공고일이 무주택 기간이 된다.
단 만 30세 이전에 혼인신고를 한 경우라면 최초혼인신고일을 기점으로 산정한다. 이 경우에는 최초혼인신고일~입주자 모집공고일이 무주택 기간이 된다.
전입이나 실거주 여부와는 무관하게 본인 명의로 주택[21]을 소유한 적이 있는데 이를 만 30세 전에 매도한 경우라면, 만 30세가 된 때~입주자 모집공고일이, 만 30세 후에 매도한 경우라면, 주택 매도일~입주자 모집공고일이 무주택 기간이 된다.
참고로 상가 및 오피스텔은 주택에 해당되지 않으므로 기존에 보유한 상가/오피스텔이 몇 채가 있든지 간에 청약에서는 무조건 무주택자로 취급된다. 당연하지만 본인 소유의 주택 없이 기존 주택에 세들어 사는 경우도 무주택자이다.
6.3.2.2. 부양가족 수
| 부양가족 수 | 점수 |
| 0명 | 5점 |
| 1명 | 10점 |
| 2명 | 15점 |
| 3명 | 20점 |
| 4명 | 25점 |
| 5명 | 30점 |
| 6명 이상 | 35점 |
입주자 모집공고일 기준으로 주민등록등본에 기재된 직계존비속의 수이다.
6.3.2.3. 청약통장 가입 기간
| 청약통장 가입 기간 | 점수 |
| 6개월 미만 | 1점 |
| 6개월 이상~1년 미만 | 2점 |
| 1년 이상~2년 미만 | 3점 |
| 2년 이상~3년 미만 | 4점 |
| 3년 이상~4년 미만 | 5점 |
| 4년 이상~5년 미만 | 6점 |
| 5년 이상~6년 미만 | 7점 |
| 6년 이상~7년 미만 | 8점 |
| 7년 이상~8년 미만 | 9점 |
| 8년 이상~9년 미만 | 10점 |
| 9년 이상~10년 미만 | 11점 |
| 10년 이상~11년 미만 | 12점 |
| 11년 이상~12년 미만 | 13점 |
| 12년 이상~13년 미만 | 14점 |
| 13년 이상~14년 미만 | 15점 |
| 14년 이상~15년 미만 | 16점 |
| 15년 이상 | 17점 |
말 그대로 청약통장 가입 기간이다. 즉 청약통장 가입일~입주자 모집공고일이다. 단, 만 19세 이전의 가입기간은 최대 24개월까지만 인정한다. 그래서 재테크에 관심있는 사람들 사이에서는 자식이 고등학교 2학년이 될 때 생일 선물로 주택청약통장을 개설하라는 말이 있다.
6.4. 특별공급
추첨제와 가점제로 당첨자를 선발하는 일반공급 외에도, 특정 계층에서 당첨자를 선정하는 특별공급 제도가 존재한다.특별공급의 대상자로는 기관추천 특별공급( 국가유공자, 장애인 등), 다자녀가구, 신혼부부, 생애최초 주택 구입자, 노부모 부양자, 이전기관 종사자[22] 등이 있다. 이런 특별공급 대상 청약은 대상자들도 상당히 적고 눈치싸움이 치열하기 때문에, 저 특별공급 대상에 딱 하나라도 해당되고 더 높은 점수의 경쟁자들이 먼저 당첨 발표가 나온 곳에서 당첨되느라 자동으로 제외되거나, 심지어는 신청시 버튼 클릭을 실수하거나 증빙서류가 미비하여 탈락하는 등 이루 말할 수 없는 우주의 기운을 몰빵하면, 무자녀 미혼 20대중반 사회초년생 직딩의 10점대에 불과한 저점으로 수도권 투기과열지구도 뚫을 수가 있다.[23] 거기에 그 고객이 청년우대형 주택청약통장을 이용할 정도로 젊은 고객이라면? 청약통장 해지 처리를 해주는 은행원도 돈이 없어서 해지하는게 아니라 '당첨되어서 해지하려 한다'는 말에 어디 당첨되었냐고 놀라서 물어본다. 그것도 감탄 반 부러움 반으로. 사실상 이러한 특별공급, 그 중에서도 장애인 또는 노부모부양자 특별공급이야말로 중장년층에게로만 심하게 기울어진 청약운동장에서 20대, 30대의 해당조건을 갖춘 젊은이들에게도 허락된 유일한 자리이다. 비장애인, 무자녀, 미혼일지라도 부모님과 40~50세 이상 차이가 나는 늦둥이 20대라면, 밑져야 본전이니 나이 든 부모님이 한 분이라도 살아계실 때[24] 큰형님, 큰언니의 협조[25]를 얻어서라도 노부모부양 특별공급 청약을 꼭 시도해보길 권한다. 끌어모아봤자 택도 없는 자기 영혼 대신 큰형님, 큰언니의 영혼을 대신 끌어모아(...)[26] 금수저도 아닌데 20대의 나이에 수도권 유주택자에 등극할 수도 있다![27]
물론 이런 특별공급의 이점을 노리는 위장결혼, 위장 입양[28], 임신진단서 조작(...), 혼인신고 없는 결혼 생활[29] 등의 이루 말할 수 없는 부정부패 또한 만연하다. 정부도 이런 특별공급 부정을 색출하고자 아득바득 이를 갈고 있어서 청약은 물론 계약까지 완료된지 수 년이 지났어도 낌새가 보이면 경찰에 수사를 의뢰하여 당첨자는 물론 브로커들까지 고구마 줄기처럼 쑥쑥 뽑아낼 정도. (YTN 기사)[30]
또한 특별공급 역시 자금조달계획서와 증빙을 깐깐하게 요구하는 서울 및 투기과열지구에서는 어지간한 중산층 이하 2030 당첨자들은 순수히 '실탄 부족'으로 인해 청약통장을 날려먹기 일쑤라서 특별공급을 활용하는 것도 말처럼 쉽지도 않다. 당장 앉은 자리에서 주식계좌나 입출금계좌에 몇억원이 구비되어 있다는 증빙자료를 2030 세대의 젊은이에게 요구하면 누가 적절히 답할 수 있을까? 특히 신혼부부 특별공급으로 서울이나 투기과열지구 신축아파트를 얻는다는 것은 월급쟁이 중위소득을 거뜬히 상회하는 젊은 부부 중에서도 부모나 형제자매들로부터 여러 루트로 증여받은 현금성 자산이 많이 갖춰진 부잣집 자녀들만 해볼 수 있는 도전이라는 평가를 받고, 그나마도 30대 후반 이상으로까지 초혼 연령이 높아지고 부동산 수요가 과열되면서 1순위 청약만큼은 아니지만 당첨 커트라인이 상당히 올라가고 수십대1의 경쟁률을 넘기는 사례도 많아지고 있다. 생애최초, 노부모부양자 특별공급에 대한 실질적인 요건도 비현실적이기는 마찬가지라, 2030 세대 중에서는 오랫동안 무주택자라는 점 외에는 주식 등의 여러 수단으로 부동산 부자들만큼 자산을 많이 축적해놓은 고소득 자산가들이라야 '여러 자녀를 키우면서 조부모 세대까지 부양하는' 4050 부모님 세대 무주택자와의 청약경쟁을 뚫을 수 있다. 그래서 이러한 특별공급 제도 역시 의도야 어찌되었든 '부잣집 늦둥이 막내'들에게나 열려있는 금, 은수저들만의 로또판이 되었다는 비판이 적지 않다. 이러한 냉혹한 현실은 2020년대 전후로 전통적 수요층인 50대 이상 장년층과 3040은 물론 20대에서도 늘어난 청포족(청약을 포기한 사람들)들이 신용대출 등으로 영혼을 끌어모아 구축 아파트를 갭투자로 매입하며 주택 시장에서 수요가 대폭발하는 원인 중 하나로 작용했다.
7. 주의점
간혹 멋모르고 아무 아파트에나 신청을 해보는 용감한 사람들이 있다. 특히 아무것도 모르고 청약은 좋은 제도라고만 주워들은 20대 젊은이들 중 그런 사례가 많은데, 그러다가 덜컥 당첨이 되어버리면 신축 아파트의 입지나 분양가, 현재 가진 자산, 대출여력 등의 요인을 불문하고 반드시 계약을 해야 한다. 당첨이 되었는데도 계약을 하지 않아도 갖고 있는 주택청약통장은 추첨에 써버린 것으로 간주되어 더 이상 적립할 수 없게 되고 청약통장을 해지한 후 점수를 처음부터 쌓아야만 하는데다 계약 포기시에는 투기과열지구 기준으로 향후 10년간의 재당첨 금지라는 페널티도 안게 된다. 사실상 부정청약으로 취급하는 셈이다. 예비번호를 부여받는 경우에는 시공사에서 이런저런 안내문이나 안내 전화가 오더라도 무시하고 계속 도전할 수 있지만, 예비번호가 아닌 정식 당첨 통보를 받는다면 반드시 계약을 해야만 한다. 그러므로 아무것도 모르는 상태에서 자신의 가점이 어느 정도의 아파트에서 당첨선에 해당하는지를 알기 위해서는 청약 연습 기능으로 시작해야 한다.경매를 사례로 들면 경매시스템에 대해 아무것도 모르는 사람이 호기심에 입찰했다가 낙찰이 되어 버렸는데 낙찰금을 입금하지 않거나 잠수를 타버리면 그 만큼 불이익과 패널티를 얻게된다, 청약 역시 위 내용처럼 호기심에 찔러보는 사람이 얼마나 되겠냐만 최소한 정보나 시스템에 대한 상식을 알고 참여하는것이 좋다.
[1]
전용면적 84m²는 국민평형, 국평이라고 말할 정도로 가장 대중화되었고 선호도가 높은 평형이다. 84m²를 보통 편의상 32평(단, 이 때의 평형은 공급면적으로 말함)으로 보고, 59m²를 24평 정도로 칭하는데 이 둘의 수요가 가장 높기 때문에 보통 건설사가 이 두 평형을 가장 주력으로 밀고 세대수도 가장 많이 공급하는 편이다. 정책적으로도 이 정도의 평형까지를 단순 실수요로 보기에 조세나 대출 등에서 많은 배려가 있었다.
[2]
투기과열지구인 서울 및 주요 수도권 기준 추첨제 50%
[3]
특히 집단대출이라고 하는 중도금대출이 분양가가 9억이 넘으면 HUG보증이 나오지 않는데 이론상 중도금대출이 청약을 통해 집을 분양받는데에 있어서 가장 중요한 대출이다. 중도금 대출이 제한되면 집을 분양받는 게 몹시 어려워진다. HUG보증이 나오지 않는다면 시행사가 HUG보증이 아닌 은행과의 협상을 통하여 자체보증이라는 것을 해주는 경우가 있으나, 만약 자체보증을 약속하지 못한다면 중도금을 완전히 다 자납해야하는 결과가 나온다. 설령 HUG보증이 나오더라도 서울 및 주요 수도권에서는 중도금 2회 분은 무조건 자납을 각오해야했고, 이 조차도 부담스러워 덤비기가 어려운 상황. 여차여차 중도금을 해결한다고 하더라도 이후 잔금을 집담보대출로 해결해야 하는 상황에, 분양가 9억이 넘으면 집담보대출 LTV가 40%로 뚝 떨어지는 불이익도 남아있다.
[4]
강력한 분양가상한제 하에서 공급되는 소위 '로또아파트'들로 인해 너도나도 한 몫 잡자는 심리로 수요가 몰려 신혼부부 특별공급은 기본적으로 자녀 둘을 낳는 것부터가 시작인 상황일 정도로 특별공급 내의 가점체계에서도 인플레가 심해졌다. 즉 자녀가 한 명이면 신혼부부 특별공급은 아예 기대해볼 수 없었다. 생애최초 특별공급에 모든 것을 걸어야 하는 상황.
[5]
청약은 보통 나쁘게 말하면 자신도 청약에 당첨되어서 신축을 받을 수 있다는 '희망고문'에 의해 부동산 시장의 수요를 조절하는 역할을 사실상 맡고 있다. 이렇게 30대에게 청약으로 당첨될 수 있다는 희망자체가 사라지게 되어, 어차피 되지도 않는 청약말고 일반 매매 시장으로 가야한다는 빠른 의사결정이 가능해진 것.
[6]
단, 청약과열이 우려되는 등 필요한 경우, 시도지사가 가입기간을 24개월까지 연장할 수 있다.
[7]
단, 청약과열이 우려되는 등 필요한 경우, 시도지사가 가입기간을 12개월까지 연장할 수 있다.
[8]
2022년 기준, 청약위축지역에 해당하는 지역은 존재하지 않는다.
[9]
여기서 지역은 청약자 본인의 거주지를 기준으로 하지, 청약 대상 주택의 위치를 기준으로 하는 것이 아니다.
[10]
민영주택과 동일하다.
[11]
단, 청약과열이 우려되는 등 필요한 경우, 시도지사가 가입기간을 24개월까지 연장할 수 있다.
[12]
단, 청약과열이 우려되는 등 필요한 경우, 시도지사가 가입기간을 12개월까지 연장할 수 있다.
[13]
단, 청약과열이 우려되는 등 필요한 경우, 시도지사가 납입 횟수를 24회까지 연장할 수 있다.
[14]
단, 청약과열이 우려되는 등 필요한 경우, 시도지사가 납입 횟수를 12회까지 연장할 수 있다.
[15]
여기서 거주 주택뿐만 아니라 임대사업자 등록을 한 주택도 주택 수에 포함된다. 또한 2018년 12월 11일 이후에 새로 보유하는 분양권과 입주권도 주택 수에 포함하며, 이 시기 이전부터 보유하고 있던 분양권/입주권은 주택 수에 포함하지 않는다.
[16]
일시적 2주택인지 영구적 2주택인지는 중요하지 않고, 입주자모집공고일 기준에 2주택 이상을 보유했는지 아닌지를 판단한다. 또한 대부분의 청약에서 종전 주택의 처분을 조건부로 해서 청약의 기회를 제공하기도 하니, 다주택자라고 해서 기회가 없는 건 아니다.
[17]
애초에 유주택세대의 세대주/세대원은 투기과열지구/청약과열지역 여부를 떠나서 공공주택 청약 자체가 불가능하다.
[18]
시장 등이 40% 이하로 조절 가능
[19]
시장 등이 50% 이하로 조절 가능
[20]
일례로 2021년 청약을 진행한
래미안 원베일리의 경우는 일반분양 224가구 중
30대 청약 당첨자가 2명에 불과하며,
40대가 130명(58%)을 차지했을 정도. 부동산 시장에서는 30대 당첨자가 2명이나 나오는 것도 매우 이례적이라고 한다.
[21]
빌라, 아파트, 반지하, 옥탑방 등.
[22]
세종시에서 근무하는 공무원들이 이전기관 종사자들의 대표적인 예라 할 수 있다. 다만 이쪽은 도가 지나쳐서
LH사태를 계기로 수많은 언론 보도를 타고 온갖 철퇴를 맞았다.
[23]
노부모 부양자 특별공급에서나 매우 드물게 나올 수 있는 희귀한 사례이긴 하다. 일반적으로는 무자녀 미혼 20대는 신청조건 자체가 성립되지 않지만, 노부모 부양자 특별공급의 경우는 자식 없는 대신 노부모가 딸려 있는 것이기 때문에 가점이 모자랄지언정 청약자격 확보만큼은 충분히 가능하다. 현실에서 70대 노부모를 부양하는 2030들은 대개 월 수입도 불안정한 처지이기에 노부모부양 특별공급도 결과적으로는 중장년층만의 파티가 되곤 하지만, 저 조건을 만족하고 월 수입도 안정적인 20대라면 청약판에 끼어드는 것이 불가능은 아니다.
[24]
노부모부양 특별공급은
한부모 가정이나
고아,
소년소녀가장 등을 대상으로 하는 흔한 복지정책과는 미묘하게 다른 취지를 띤 제도라서 한부모 가정이면 오히려 가점이 적어서 불리하다.
[25]
사실 이 '협조'가 가장 중요하다. 대출 뿐만 아니라 막내의 청약자격을 갖추는 데에 있어서도 그렇다. 노부모를 자기 집에 모셔서 직접 부양하지 않고 어린 동생과 함께 살게끔 오랫동안 냅둔채 동생의 성실함만 믿고 청약조건을 만들어주는건데, 부모를 오랫동안 고생시키면서까지 아직 아무것도 모르는 막내의 이른 주택청약을 위한 빅 픽처를 설계할만큼의 냉철한 사고를 가진 맏이들은 거의 없다. 자신이 처가나 시가를 부양하거나 자식을 키우느라 본가를 신경쓸 겨를이 없어서 어쩔 수 없이 빅 픽처밖에 못 그리는 처지라면 모를까.
[26]
어지간한 사람들은 당첨되기 어려운 주택청약판의 현실을 아는 40대라면 자신의 어린 동생이 주택청약에 당첨되었다는 소식을 듣거든 우선 아픈 배를 부여잡고 꼽사리 껴서 한몫 잡아보거나 순진한 동생 이용해먹어야겠다는 놀부 심보를 품을지언정 무심하게 흘려듣지는 않을 것이다. 비정규직, 아르바이트를 전전하는 늦둥이 동생이 주택계약에 끌어모을 영혼이 부족할 경우 나이 많은 형제자매가 자기 영혼을 끌어모아 도와줄 확률은 의외로 높다.
[27]
한편으로는 이렇게 청약 로또에 당첨된 고객이 20대 중반 정도의 너무 젊은 나이일 경우 청약이란걸 왜 하는지도 제대로 이해 못한채 부모님이나 나이 많은 형제자매가 시켜서 '심부름 삼아' 올 정도로 세상물정을 모르는 경우도 있다. 바쁘디 바쁜 건설사 직원들이 남들은 훅훅 써내려가는 자금조달계획서나 수없이 많은 동의서 앞에서 겁먹고 쩔쩔매는 대딩 같은 직딩(...)을 보며 답답해할 정도. 이렇게 심각하게 어리숙한 당첨자들의 경우 그냥 부모나 나이 많은 형제자매가 위임장 들고
모델하우스에 대신 가는 것이 일반적이다.
[28]
양천구 입양아 학대 사망 사건이 언론에 보도될 때엔 아파트 청약 가점을 노린 입양이었다는 의혹이 제기되기도 했다.
[29]
예를 들면 미혼모들이 생애최초 특별공급 자격을 갖춰서 청약에 도전할 때엔 법적으로만 미혼이면 된다. 혼인신고 여부는 당사자들의 자유이므로 잡아내봤자 법적 처벌이나 청약에 있어서의 사후 제재는 거의 불가능하다. 단지 신혼부부특별공급에서 임신진단서를 보여주면 태어나기 전 뱃속에 있는 태아까지 가족으로 쳐주는 것과 달리 뱃속 태아를 가족으로 쳐주지는 않는등의 몇몇 제도적 차이가 있을 뿐이다.
[30]
이 기사의 후일담(?)이 나왔는데, 단순 후일담 정도를 넘어 부정당첨이 걸러지지 않는 바람에 분양권이 유지된 부정당첨자들의 분양권을 프리미엄까지 얹어 사들여서는 실제로 입주한 이들이 건설사로부터 계약 취소를 요구받고 쫓겨날 위기에 처했음이 알려졌다.
(SBS 기사)