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1. 개요
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Funds From Operations (FFO)
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미국리츠협회NAREIT는 1991년, 미국 회계기준GAAP에 의한 역사적 원가(historical cost) 감가상각비 반영이 리츠 영업활동을 제대로 측정되지 못함을 보완하기 위해, FFO라는 대안적 성과측정지표를 개발, 이후 리츠 업계 관계자들에 의해 널리 통용되고 있다.
미국증권거래위원회SEC는 2003년, EBITDA와 함께 FFO를 “GAAP에 준하지 않는 금융성과 지표”로 인정하였다.[1]
2. 공식
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FFO = 당기 순이익 + (감가 비용 + 상각 비용 + 자산 매각 비용) - (자산 매각 수익 + 이자 수익)
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조정 FFO = FFO - (반복 자본 지출 + 고정 임대료)
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Barrons, Seeking Alpha에서는 FFO 수치를 제공하고 있다. # #
3. 의미
당기순이익에는 자산의 감가 및 상각 비용이 손실로써 반영되고 자산 매매에 따른 이익 및 손실, 그리고 이자까지 계산 과정에 포함된다. 해당 수치는 유보금이 없고 이익금의 대부분을 환원하는 인프라 투자 기업에게는 적절한 지표가 아니다. 특히, 리츠나 인비츠는 유보금 대신에 유상증자로 재투자를 하므로 당기 순이익은 더더욱 맞지 않는 지표다.그래서 리츠나 인비츠에는 당기 순이익 대신에 FFO가 쓰인다. 한편, AFFO는 FFO에서 각종 고정 비용까지 제한 지표로 리츠나 인비츠에 대해서 더욱 보수적인 기준으로 수익성을 표현하는 수치다.
최근에는 단위투자회사 (Unit Investment Trusts; UITs)가 아닌 전통적인 주식을 평가할 때에도 매출 대비 자본 지출 (CapEx to Sales; CapEx/S) 수치와 함께 FFO가 쓰이고 있다.[2] 주당순이익 (EPS)은 영업활동이 아닌 부분에서 생긴 이익과 자산 처분 및 이자 수익도 포함하므로 장부 조작로 인해 쉽게 부풀려질 수 있다는 한계가 있다. FFO는 비영업수익을 제외하므로 기업이 얼마나 질적인 이익 성장을 꽤하는지를 보여준다. 꼼수가 통하지 않는 팩폭 수준의 중요한 수치라고 할 수 있다.
실제로도 FFO 성장 추세가 꾸준한 기업들이 EPS도 안정적인 우상향을 기록하는 경우가 많다. 즉, FFO는 선행 EPS 추세를 예상하는 데에 있어서 중요한 수치다. 그리고 단위투자회사가 아닌 일반적인 주식의 경우 EPS 추세와 FFO 추세가 비슷해야 정상이며 그렇지 않으면 회계분식을 의심해야 한다.
[1]
"Nareit Funds from Operations White Paper
[2]
CapEx는 Capital Expenditure의 준어로 자본 지출을 뜻한다.