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1. 개요
分讓 / Sell in lots전체를 여러 부분으로 갈라서 여럿에게 나누어 주는 것 또는 토지나 건물, 물건을 나누어 파는 것.
2. 선분양제도
한국의 아파트, 오피스텔 등의 일반적인 분양 구조이다. 일반적으로 보면 택지개발 or 정비사업( 재개발이나 재건축)으로 대별될 수 있으며, 정비사업의 분양은 조합원분양과 일반분양으로 나뉘는데, 동호수 추첨 시기도 다르다. 택지지구 개발은 특별한 사유가 아닌 이상 대부분 일반분양에 해당한다.정비사업은 사업시행인가 후 조합원분양을 먼저 시행하며, 조합원에게 배정된 물량을 기준으로 동호수 추첨을 미리 완료한다. 일반분양은 조합원 이주 및 철거가 끝난 후 공사를 시작하기 전에 시행사가 분양공고를 내어 조합원의 물량을 뺀 남은 주택에 대해 입주자를 모집한다. 이후 입주를 희망하는 사람들은 시행사(자체사업이면 건설사)에게 계약금을 지불하고 분양계약을 체결하고 동호수 추첨을 한다. 이 돈으로 착공을 한 뒤, 건물이 올라가면서 조합원은 추가분담금을, 일반분양자들은 중도금을 여러 차례에 분할하여 납입한다. 이 중도금으로 은행 빚도 갚기 시작하고, 건설사에게 공사비도 준다. 건물이 준공이 되고 관청의 준공승인을 받으면, 계약자들은 잔금을 내고 입주를 하게 된다. 이 잔금으로 은행 빚을 완전히 갚고, 공사비도 정산한 뒤 마지막에 남은 금액이 시행사의 이익이 된다.
대한민국과 대만, 홍콩, 일본에서는 주거용 부동산에 대해 선분양제도가 시행되고 있고, 미국과 유럽연합, 일본에서는 상업용 부동산( 호텔, 오피스 빌딩, 리조트 개발사업 등)에 대해 선분양제도가 시행중[2]이다.
선분양사업들은 공통적으로, 프로젝트 파이낸싱 규모가 크고 건설사들이 자금조달을 자체적으로나 리츠 등을 통해 조달하기 어려운 사업들이다. 한국, 대만, 홍콩은 주거용 부동산 역시 PF가 수천억 원 ~ 수조 원 단위에 해당될 정도로 대단지를 짓기 때문에, 건설사들이 자체 자본으로 짓기 어려워( 건설사들이 프로젝트를 하는 물량은 한두 단지가 아니니까) 선분양으로 예비 입주자한테 돈을 받아서 짓는 것.
건축물의 분양에 관한 법률에 의해 규율된다. 건설업체가 재개발, 신규 택지, 재건축 등으로 취득한 부지에 대해 공개 매각을 하는데, 사람들은 건설업체가 제시한 모델하우스를 보고 분양에 청약을하게 된다. 이 분양 청약이 다 되면 분양대금을 계약금 → 중도금 → 잔금 형식으로 조달해서 건설업체가 금융회사에서 끌어다 쓴 부채나 자본과 더불어 건축물을 완공하게 된다.
아파트의 경우 금융결제원의 아파트투유를 통해 주택청약을 받았었다가 2020년 2월 3일부로 한국감정원(현 한국부동산원)의 청약Home으로 변경되었다.
상가의 경우 각 도,시 자체 공식사이트에 분양을 진행한다는 공지가 올라온다. 아파트와 분양 목적이 다르기에 수요자, 공급자 대부분 직접 발품을 판다. 다만 사건 사고도 많다.
2.1. 대한민국의 선분양 아파트
홈페이지 및 일간지에 해당 단지의 입주자모집공고가 공개된다.이 문서에는 해당 단지의 동호수 별 가격 및 옵션 가격, 다른 조건 등이 써 있으므로 혹시나 해당 단지를 계약하게 될 경우 PDF를 다운받아서 따로 보관해두자.
예시 단지를 하나 들어 설명해보자.
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이 경우 계약 시에는 1차 계약금 10,000,000원을 계약일까지 송금해야 계약서에 도장을 찍을 수 있다.
그리고 계약일 이후 30일 이내에 분양가 248,900,000원의 10%인 24,890,000 중에서 계약일에 납부한 10,000,000원을 제외한 14,890,000원을 납부해야 한다. 여기까지 납부해야 계약금이 완성되는 것이며 비로소 유효한 계약이 된다. 여기서 계약금을 나누지 않고 그냥 한번에 10% 전체를 납부케 하는 곳도 있다.
그리고 한 가지 함정은 보통 분양 시 발코니확장, 시스템에어컨 등을 옵션으로 내놓는데[3] 이 역시 계약 시 (보통) 10%를 옵션계약금으로 내야하므로 해당 자금도 분양가의 10%로 책정되는 계약금과는 별도로 준비되어야 한다. 2022년 부동산 대폭락장처럼 부동산 경기나 지역별 시황, 건설사의 고통(?)에 따라 이를 무료로 해주는 경우도 있다.
이후 중도금을 내게 되는데, 중도금은 50~70%정도이며 공정에 따라 10% 정도씩 분할 납부한다. 물론 이 돈을 다 현금으로 가지고 있으면 바람직하겠지만, 그런 경우는 거의 없다. 현금이 그만큼 있으면 차라리 대출 끼고 더 비싼 집을 사는 것이 더 이득이다.
여기서 중도금대출이라는 것이 등장한다. 1회 중도금이 납부되기 전에 분양사무실로부터 중도금대출을 해줄 은행과 중도금대출 약정을 맺으라는 우편을 받게되고, 요구하는 서류를 제공하고 각종 서류에 도장을 찍으면 중도금대출 약정이 완료된다.
이 후 각 중도금납부일에 계약자의 통장을 거치지 않고 은행에서 건설사로 직접 중도금이 송금되며, 이때부터 이자가 발생된다.
중도금의 이자 납부 조건은 분양공고문을 통해 확인할 수 있는데, '중도금 후불제'인지 '중도금 무이자'인지 잘 확인해야 한다. 중도금후불제는 매달 발생하는 중도금이자를 건설사에서 대납하다가 나중에 입주자에게 받는다는 의미로, 이자는 준공 후 입주 시에 잔금과 같이 내게 된다. 중도금 무이자 조건이라면 시행사가 이자 중 일부 혹은 전부를 아예 대납한다. 때문에 분양가가 같더라도, 중도금 무이자인 경우 실질적으로 중도금 이자만큼 더 싼 값에 분양하는 것이라 봐도 된다. 누가 이자비용을 부담하는지의 차이고, 은행은 후불이던 무이자던 이자는 그대로 받기 때문에 마이데이터 등의 금융정보 연동 오픈뱅킹 서비스에서는 대출 이자가 매월 일정한 날짜에 납부 완료된 것으로 표시된다.
중도금 집단대출은 의무가 아니라서 원한다면 다른 금융기관에서 중도금대출을 알아서 받을 수도 있고, 대출이 필요 없는 경우 중도금을 자납하는 것도 물론 가능하다. 대출 심사에서 떨어질 경우 어떻게든 자납을 하거나 위약금을 물고 계약을 해지해야 하므로, 중도금 대출 시점에서 본인의 신용에 문제가 없는지 잘 체크해야 한다.
이렇게 중도금을 내면서 또는 대출로 연명하면서 기다리다 보면 입주 때가 된다.
한편, 중도금대출은 말 그대로 "중도금"에 대한 대출이므로 "중도금" 납입이 종료되는 잔금 및 입주 시점에서는 전액 상환해야 한다. 물론 실제로는 (향후 주택담보대출로 전환되는) 잔금대출을 받을 때에는 당연히 중도금 대출과 건설사가 대납한 이자를 전액 돌려막는 것을 상정하고 DSR 계산시 제외한채 대출심사를 진행한다.
그러면 입주시점에 갚아야 할 돈은 중도금대출 원금 + 후불이자 + 잔금이 된다.
위의 예시에서 보면
중도금원금 24,890,000 * 5 + 후불이자(5,000,000 가정) + 잔금 99,560,000 = 229,010,000 이다.
입주시점에 다시 잔금대출 관련 안내를 받게된다. 이때 개인별로 적당한 대출금액과 기존에 자기가 가지고 있었던 돈을 합쳐서 229,010,000을 내야 한다. 이때 은행에서 돈을 얼마나 대출해 줄 것인지는 입주시점의 해당 주택의 가격과 담보비율에 따라 다르다. 매우 보수적으로 가정하여 분양가로만 LTV를 매기면서 그 수치는 최대 50%라고 책정한다면, 248,900,000 * 50% = 124,450,000 만큼 대출이 가능한 것이고, 229,010,000 - 124,450,000 = 104,560,000은 본인이 직접 보유하고 있던 현금으로 내든, DSR 계산에 포함될 것을 감수하고 신용대출이나 마이너스 통장으로 끌어오든, 금융기관이 아니라 지인들에게 빌리는 사금융을 써먹든 직접 감당해야 한다. 보통 완공일으로부터 두 달 이내에 납부하도록 잔금 기한이 정해져 있다.
물론 위의 잔금대출 예시는 어디까지나 보수적으로 매긴 것이고, 2022년 수준의 드라마틱한 대폭락장이 아니고서는 아직 완공되지 않은 주택임에도 주변 시세를 반영하여 분양가보다 높은 가격으로 감정한 채 대출상품을 내놓는 경우가 많기 때문에 그 감정가를 기준으로 LTV를 매긴다면 잔금대출만으로 분양가 및 옵션가를 전부 덮고도 남을 수 있다. 예를 들어 현재 주변 시세가 7억원 정도로 형성되는 지역의 신축아파트 청약에 당첨되었는데 분양가가 4.2억원이고 옵션가도 합산하면 4.4억원[4]이라고 가정해보자. 이 경우 잔금대출 상품을 내놓는 은행에서는 책임자나 본점으로부터의 지시가 까다롭지 않으면 LTV의 기준가를 4.2억원도, 4.4억원도 아닌 7억원으로 삼은 후 7억원의 일정 비율을 대출 최대한도로 설정하고 고객유치와 대출심사를 진행할 수도 있는데, 이 때 지역별 규제 완화나 고객의 주택보유 여부에 따라서는 LTV가 70%, 80%까지도 올라갈 수 있기 때문에 4.2억원이 아닌 7억원의 80%에 해당하는 5.6억원까지도 대출이 나올 수 있다. 즉, 운이 좋으면 금융비용을 제외한 자기자본은 한 푼도 들이지 않고 배보다 배꼽이 더 큰 레버리지를 동원하여 내집마련이 가능하다는 것. 주택청약이 가장 좋은 내집마련 수단으로 꼽히는 데엔 다 이유가 있다.
다만 이 잔금대출은 완성되지 않은 담보물을 평가하여 내놓는 대출상품이므로 아무 곳에서나 받을 수 있는 대출이 아니다. 은행과 건설사와 전담 법무법인과 입주예정자협의회 간 후취담보협의가 되어있어야 하는데, 이 은행에 대한 정보와 영업행위는 대개 공개 커뮤니티가 아닌 입주예정자들만의 비공개 커뮤니티에서나 볼 수 있다. 또한 보금자리론, 디딤돌대출 등 주택금융공사에서 내놓는 정책자금대출은 후취담보대출이 아니어서 옵션조차 포함하지 않은 분양가만을 대상으로 LTV를 매기며, 잔금대출 및 중도금 상환에 필요한 나머지 자금에 대해 은행이 제공하는 혼합대출이 어떤 형태로 진행되는지조차 케이스 바이 케이스이므로 잔금대출을 앞두고는 입주예정자들이 머리가 터질만큼의 스트레스를 감내하며 대출을 문의하러 다니곤 한다. 또한 대출 접수시에는 은행 측이 분양 및 옵션계약서를 가져가버리기 때문에 다른 은행에서의 대출로 바꾸려 하면 대출취소와 서류 반환을 위해 여러 번 은행을 방문해야 하고, 이러한 스트레스 때문에 대출상담사의 감언이설에 낚이기 일쑤이므로 항상 조심해야 한다.
이렇게 빌린 잔금대출은 입주가 완료되고 소유권이전등기가 완료되면 자동으로 주택담보대출로 전환되고, 잔금대출 신청시 은행이 가져갔던 계약서 역시 법무법인을 거쳐 이 등기 절차가 완료되고서야 입주자에게 돌아온다. 소유권이전등기는 법무법인에서 단체등기로 진행되는데, 잔금대출 기한 다음에도 다시 한 달 이상이 걸릴 수 있어 지루한 기다림의 연속이다. 또한 이 과정에서도 은행에 따라서는 세대주와 세대원이 아닌 다른 사람이 등기 완료 이전에 해당 주택에 전입을 해온다면 즉시 대출이 회수되는등의 불이익이 가해질 수 있어 세입자나 동거인 등의 전입신고에 있어 신중을 기해야 한다.
2.2. 문제점
마진을 남기기 위한 부실자재 사용이나 자재 빼돌리기가 발생하며, 이는 자재값이 상승한 2020년대에 특히 문제가 되고 있다. 부실시공에 대해서도 돈은 이미 선분양으로 받아놨고 당장 급한 것은 이사가 진행 중인 입주자이기 때문에 하자보수에 굉장히 느리고 부족하게 대응하는 경우가 많다. 홍보 및 선분양 계약과 다른 중대한 시공 문제가 있어 계약을 아예 파기해야 할 수준이더라도, 이미 그 정도로 파행한 시공업체는 계약 취소 소송을 수년씩 끌어 나가떨어지는 것을 노리기 때문에 더욱 강짜를 부리는 것도 있다.3. 후분양제도
건물의 공정률이 90% 이상 진행된 상태에서 부동산 물량을 공급하고, 입주시키는 제도이다. 분양공고를 보고 사업지를 가 봤을 때 거의 맨땅이면 선분양 사업이고, 건물이 골조까지 올라가 있으면 후분양 사업이다.선분양과는 달리, 사업 초기에 계약금과 중도금이 들어오지 않기 때문에 모든 비용을 자체적으로, 혹은 PF로 충당해야 한다. 선분양은 PF에 토지비, 초기 사업비 정도만 포함되지만 후분양은 공사비까지 대부분 포함되기 때문에 PF의 규모가 크다. 당연히 사업 초기 자금 부담과 이자 지출이 커지기 때문에 공급자들은 후분양보다 선분양을 선호한다.
수분양자는 반대로 후분양을 선호하는 경우가 많다. 일단 아무것도 없는 상태보다는, 시공 중인 건물이 있는 상태에서 성공적으로 준공될 가능성이 높다. 또한 후분양 사업은 달랑 조감도만 주어지는 선분양 사업보다는 어느 정도 퀄리티의 건물이 지어질지 눈으로 확인이 가능하고, 계약 체결 후 입주까지 시간이 선분양 사업에 비해 매우 짧기도 하다. 하지만, 집값이 지속적으로 오르는 시장에서는 선분양이 수분양자에게도 유리할 수 있다. 후분양은 분양가가 정해지는 시점이 훨씬 뒤라서, 분양 시점에 집값이 크게 올라 있을 가능성이 높기 때문.
미국에서는 주거용 부동산에, 일본에서는 주거용 부동산과 상업용 부동산 모두에 후분양제도를 선택적으로 도입하고 있으나 선분양 물량이 압도적으로 많다. 유럽연합에서는 주거용 부동산에 대해 후분양제도가 우선적용되기는 하지만, 건설사 특성에 따라 다르다. 물론 상업용 부동산은 PF를 껴야하기 때문에 선분양이 많다. 대한민국은 앞선 사례와 정 반대로 상업용 부동산이 PF를 끼고 공사를 한 뒤에 후분양을 많이 한다. 동북아무역타워나 롯데월드타워, 판교신도시 알파돔시티 등만 봐도 수조 원짜리 PF를 미리 조달해서 공사를 한 뒤에 상업용 부동산( 오피스, 호텔 등) 분양에 나선다.
대한민국에서 후분양제 도입은 2004년부터 공공 부문이 공급하는 경우에 한해 후분양 시범사업을 우선 시행하고 2007년부터 단계적으로 후분양제를 의무화하겠다고 했지만, 미국발 경제위기 등을 이유로 2008년 도입 계획이 폐지됐다가 2010년부터 주거용 부동산에 대해 후분양제도가 일부 도입되어 지역조합아파트의 형태 또는 순수 후분양 물량으로 강원도 속초시, 충청북도 청주시, 경기도 파주시 등에 일부 지어졌다. 하지만 대한민국에서는 일단 단지들이 크고, 리츠나 펀드들의 발달이 미약해서 건설사들이 자본조달을 하기 어려운 이유로 후분양제도가 발전하기 어렵다.
후분양제도가 잘 되려면 건설사들이 자본을 손쉽게 조달할 수 있도록 자본시장이 발달해야 한다. 특히 펀드나 리츠, 채권시장, 마지막으로 유상증자가 쉬워지는 주식시장 등. 공정률이 90%까지 진행되는 동안 100% 미분양으로 건설사가 자본을 감당해야 하니까, 자본조달이 어려워지게 되면 후분양제도를 할 수가 없다.
미국, 일본, 유럽연합 등은 일찍이 부동산 펀드(리츠와는 다름)나 리츠, 채권시장이 발달해 있어서 주거용 부동산에 후분양제도가 정착할 수 있었지만, 한국은 건설사들이 주식시장 상장도 쉽지 않고 신용등급도 좋게 나오지 못해 은행이나 증권사에서 PF라는 이름으로 대출을 받아서 하는터라 주거용 부동산에 후분양제도가 확산되지 못하고 있다. 상업용 부동산은 프로젝트를 수십 개씩 동시에 하지는 않기 때문에 리츠나 펀드로 조달이 되지만, 주거용 부동산은 한국에서 수백~수천 세대 대단지를 수십곳에 동시에 짓게 되니까 자본조달이 안 되는 것.
공동주택의 하자를 줄이기 위해 후분양 제도를 활성화 해야 한다는 주장이 있다. 다만 다소 나을 수는 있어도 후분양만으로 완전히 해결되기는 어려운 것이, 후분양 또한 건물을 다 완공해 놓고 분양하는 경우는 극히 일부고, 골조만 올라가서 인테리어를 할 때쯤 분양을 시작하는 경우가 많다.[5] 때문에 하자의 대부분을 차지하는 인테리어에서의 하자는 어차피 후분양을 하더라도 잡아낼 수가 없으며, 건물 골조의 하자라고 하더라도 이미 콘크리트 타설까지 마친 시점에서 건설에 비전문가인 소비자가 시공 오류를 발견하기 어렵다.[6] 그리고 장마철 누수, 겨울철 동결파열 등 건축물의 하자는 1년 사계절을 지나야 밝혀지는 것도 있기 때문에 구매시점에 겉이 멀쩡하다고 건물이 멀쩡하다 단정지을 수도 없다. 그럼에도 조감도와 모델하우스만 보고 계약하는 선분양에 비해 중대하고 복구불가한 하자에 대해서는 더 낫다고 할 수 있다.
4. 잘못된 용례
4.1. 동물
개나 고양이 등 동물을 사고팔 때도 분양한다는 말을 쓰는 경우가 있다. 하지만 이는 사전적인 용법은 아니다. 분양(分讓)이란 하나를 여러 부분으로 나누어 팔거나 준다는 뜻이기 때문이다. 비슷하게 입양이나 파양도 사전적으로 동물에게 사용하는 용어는 아니다. 따라서 개를 분양한다고 하면 개고기처럼 개를 부위별로 나눠서 판다는 의미가 된다.분양이라는 용례가 잘못되었다는 지적에 대해 애견인들과 애묘인들은 반발하는 경우가 있다. 일각에서는 정치적 올바름을 통한 언어적 억압과 유사한 형태라며 항변하는 경우가 있다. 하지만 이러한 주장 자체가 맞지 않다. 애초에 분양이라는 뜻에도 맞지 않고, 용례도 잘못된데다가 동물에 대한 비동물권적 의미마저 내포하고 있다. 따라서 이렇게 잘못된 용례를 지적하는 것을 본인들이 기분나쁘다고 훈장질이라고 하는 비판하는 것 자체가 잘못되었다. 오히려 사고 판다는 말을 안 쓰기 위해 분양이라는 말을 쓰는 애견, 애묘인들의 눈 가리고 아웅하는 식의 위선적인 태도가 근본적으로 비판받아야 할 문제다.
5. 인터넷 유행어 히로인 분양
6. 관련 문서
[1]
위 사진은
2015년에 분양한 동대구 반도유보라 모델하우스의 상담석이다. 모델하우스 오픈 첫날에 무려 15000명 이상이 몰렸다.
[2]
일본
애니메이션에서도 호텔이나 리조트, 오피스 선분양으로 인한 각종 에피소드들이 등장한다.
소년탐정 김전일에 나오는
히렌호 전설 살인사건이나
살육의 딥블루 등.
[3]
역시 입주자 모집공고에 있다.
[4]
옵션가는 발코니확장, 시스템에어컨 등의 거창한 사항부터 중문시공, 식기세척기, 화장실 줄눈시공 등의 자잘한 사항에까지 걸려 있고, 이런 사항은 건설자재비용이 상승하는 과정에서 건설사들이 이윤을 남기기 위해 바가지를 씌우느라 우상향하고 있다. 비데 하나 다는 데에까지 거품이 끼어있을 정도. 추후 양도소득세의 과세기준을 설정하는 관할 세무서나 정책금융상품을 취급하는 주택금융공사에서 이들을 주택 구입비용에 포함시켜주는지는
케이스 바이 케이스이지만, 일단 과세당국에서는 가장 비싼 옵션으로 꼽히는 발코니 확장비용 정도는 그냥 포함시켜주는 경우가 많다. 문제는 이를 시중 은행의 주택담보대출 상품에서 포함하는지인데 이를 입주예정자들이 쉽게 파악하기가 힘들다.
[5]
그래야 입주자가 분양 절차를 마친 시점에 바로 공실 기간 없이 주택을 넘겨줄 수 있기 때문이다.
[6]
다만 근래에는 선분양 하자가 사회적으로 크게 문제가 되자 감리 전문가가 동행하는 사전점검 대행업체가 등장했다.