1. 개요
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가로구역의 전부 또는 일부에서 시장·군수등에게 인가받은 사업시행계획에 따라 주택 등을 건설하여 공급하거나 보전 또는 개량하는 방법으로 시행한다(같은 법 제16조 제2항).
일종의 소형 재개발 사업으로서, 노후·불량건축물이 밀집한 가로구역에서 종전의 가로를 유지하면서 소규모로 주거환경을 개선하기 위하여 시행하는, 소규모주택정비사업의 하나이다. 2018년 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」 개정 시 주거환경관리사업과 함께 정비사업 유형의 하나로 도입되었으며, 기존 저층주거지의 도시조직과 가로망을 유지하며 주거환경을 개선하기 위하여 시행하는 소규모 사업이다.
2. 상세
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사업대상 지역은 도시계획시설 도로로 둘러싸인 면적 1만㎡ 이하의 가로구역 중 노후·불량건축물의 수가 전체 건축물의 3분의 2이상이고 해당 구역에 있는 주택의 수가 20세대 이상이면 가능하다. 다만, 해당 지역의 일부가 광장, 공원, 녹지, 하천, 공공공지, 공용주차장 및 너비 2m 이상의 건축법상 도로에 접한 경우에도 가로구역으로 인정된다.
가로주택정비사업은 노후한 연립·다세대주택을 대상으로 진행하는 정비사업으로 전면 철거 없이 기존 도로를 유지하는 것이 특징이다. 대상지는 가로구역 1만㎡ 이하지만 최근 서울시 조례 개정으로 1만3000㎡까지 도시계획위원회 심의 없이 가능하다. 그리고 공공참여방식은 2만㎡ 이하까지 구역이 확장된다.
한편, 재개발이 무산된 구역에도 많이 추진하고 있는 사업이다. 왜냐하면, 재개발에 동의했던 사람들은 더 이상 낙후된 빌라가 아닌 아파트에 살고 싶어하기 때문이다. 재개발을 동의했던 사람들이 추진하기 때문에 사업도 굉장히 빠르다.
이로인해 사업성이 재개발, 재건축에 비하면 많이 낮은 편이고 특화시설도 공간 문제나 비용 문제로 들어갈 필요가 없다보니 유명 건설사들의 브랜드보다 중소규모 건설사나 최근 신도시 택지 개발로 떠오른 지방 건설사들의 브랜드가 더 눈에 띄는 편이다. 아무래도 대형 사업지는 대형 건설사들도 한번 따내기 어려운 편이기에 이들이 진입하기엔 사실상 불가능하고 주로 서울권 진입을 위해 가로주택정비사업을 수주하는 편이다.
3. 장점
기존 재건축 사업에서 요구되는 절차를 생략하고 바로 조합설립 단계를 밟아 2~3년 안에 사업을 완결 지을 수 있다는 점이 꼽힌다. 정규 재개발 및 재건축 사업의 소요기간이 최소 10년 정도인 것을 감안하면 사업이 신속히 진행된다고 볼 수 있다.[1]특히, 공공참여 방식으로 시행하게 되면 연면적, 용적률, 층수제한 관련 규제가 완화되고 분양가 상한제[2]도 적용되지 않을뿐더러, 공공부문의 개입으로 가뜩히나 빠른 사업속도를 더욱 빠르게 추진할 수 있다. 또한 재건축초과이익환수제도 적용받지 않는다.
2022년 2월 3일 개정된 『빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법』에 의해 투기과열지구에서 조합설립인가 이후 조합원 지위양도가 원칙적으로 불가능해졌으나, 예외조건 중 1세대 1주택자의 실거주 요건을 ‘5년 이상 소유 및 3년 이상 거주’로 재건축 대비 완화했다.
4. 단점
재건축 등 정비구역 지정에는 건축물의 용도·높이 등에 관한 사항은 물론 도로 공원 등 도시계획시설 설치 내용을 담는 정비계획 수립이 뒤따라 소요 시간이 길어진다. 정비계획 최종 결정권은 시장이 쥐고 있어 서울시가 시간을 끌면 사업이 언제 될지 불확실해진다는 점도 변수다. 그리고 토지사업자의 80% 이상의 동의를 받아야해서 처음 추진시 어려움이 있을 수 있다.대규모로 시행하는 재개발 및 재건축에 비해서 면적이 작고, 최소 4층~최대 15층[3]까지만 지을 수 있어서 사업성이 크게 떨어질 수 있다.
또한, 소규모 재개발 사업이기 때문에 주변 인프라가 여전히 열악하다면 조금 큰 빌라를 짓는 것과 다름 없다는 의견도 있다. 왜냐하면, 규모가 작다보니 아파트와 다르게 대규모 상가같은 편의시설을 놓는 것이 불가능하기 때문이다. 현재의 신축 아파트는 커뮤니티센터를 설치하는 것으로 특화시키는 경우가 많지만 이게 불가능하다. 특히 재개발이나 재건축은 도로를 넓히는 등의 여러 조치를 할 수 있는데, 원래 도로를 그대로 사용하기 때문에 교통체증 등의 문제가 커질 수 있다.[4]
재개발과 달리 세입자에 대한 보상 기준이 마련되어 있지 않다. 집주인이 자체적으로 세입자를 내보내야 한다. 서울특별시에서 시행하는 사업인 모아타운이 가로주택정비사업의 연합을 통해 재개발과 유사한 효과를 내는 방식을 사용하고 있는데, 모법이 재개발과 달라서 이에 대한 문제가 나오고 있다. #
5. 문제점
조합 설립(신탁방식-사업시행자선정)을 위해 동의서를 작성시키고자하는 업체(신탁사,시공사,업자등)측에서 인력을 고용하여 주민들에게 방문하여 동의서를 작성하게 하는데, 전체 주민의 80%이상만 동의하면 나머지의 의견과 상관없이 사업이 진행되는 점을 악용하여 어떤 식으로든 80%만 달성하면 되기 때문에 시공사측에서는 비인륜적인 행위를 일삼는 일이 발생하고 있다.노후 지역 특성상 대부분이 중장년, 노인들인 주민들에게 거짓 정보(예를 들어 분양권을 제공하는 것이면서 공짜로 아파트에 입주 할 수 있는 것처럼 속이거나, 구체적인 공사 비용과 보상금, 분담금 등을 알려주지 않는 경우, 대부분의 주민들이 동의 했다며 지금 동의 하지 않으면 보상금조차 못 받는다고하며 겁을 주기도 한다)로 정확한 내용 없이 무작정 동의서만 작성하게 하는 경우가 있다.
동의서 작성은 쉬우나, 동의를 철회하는 것은 비교적 번거롭고 어려운점을 악용하여 겁먹은 노인들은 그저 업자의 거짓말만 듣고 반 강제적으로 동의서를 작성하게 된다.
이렇게 동의서를 작성해서 동의율이 80%를 넘어 조합이 설립되면 그 뒤에는 사업에 반대하고 싶어도 할 수 있는 방법이 거의 없으며,
업체 측에서 거짓 정보를 제공하여 동의서를 작성했다는 사실을 입증하기 어렵고, 동의 주민 수가 80%가 넘어 조합이 설립되어버리면 사업이 일사천리로 진행 될 수 있기 때문에 사기를 당했다는 것을 나중에 알아차려도 이를 되돌리기가 쉽지 않다.
더군다나 업체와 소규모 집단의 싸움이기 때문에 법적공방도 쉽지 않다.
민간 사업의 성격을 띄기 때문에 정부나 지자체에서도 거의 개입하지 않으며, 주민을 보호해주지도 않고 거의 시공사 편을 들어준다.
그리고 이 법이 제정된 지 상당 기간 지났고 법의 허점을 이용해 자신들의 이익을 위해 주민들을 기망해도 아무도 이 사기행위를 관리, 감독하거나 제재하거나 처벌하지 않는다.
그리고 법도 보완 되거나 개정 되지 않는다. 아마도 피해자 대부분이 법에 무지한 노인층들이기 때문일 수도 있다.
오로지 주민 자신 스스로가 이 사기 행위에 대응해야한다.
그리고 80%만 동의하면 정비사업에 반대하는 20% 의견은 철저히 묵살된다.
사업을 원하지 않고 자기 집을 지키고 싶고, 다른 갈 곳이 없더라도 주변 사람들로 인해 강제로 집과 땅이 매각되며 쫓겨나게 되는 셈이다. 말 그대로 눈 뜨고 코베이는 격이다.
'제척'이라는 공사 구역에서 제외 될 수 있는 방안이 있긴하지만 결코 쉬운 일이 아니며, 법적공방을 해야하므로 개인이 변호사 비용까지 부담지게 된다.
한마디로 이 사업은 강제로 집, 땅 뺏기고 보상금 조금 받고 쫓겨나거나, 집을 지키기 위해 쌩돈만 날리게 될 수 있다.
그러므로 함부로 업체측 방문자의 말만 듣고 섣불리 동의서를 작성하지 말고 주변 이웃들과 충분한 의논 후에 동의서를 작성하기 바란다.
만약 이미 동의서를 제출했다면 30일 이내에 동의를 철회하여야 한다. 이웃 주민들에게도 이 사실을 알려주고 철회서를 작성하러 가야 한다. 하지만 이미 조합이 설립되고 창립총회까지 마쳤다면 이 사업에서 벗어날 수 있는 가능성이 희박해지고 시공사에 발목 잡혀 끌려다니게 될 수 있다.
6. 목록
6.1. 사업 완료된 곳
6.1.1. 서울특별시
- 중랑구
- 면목우성주택 → 면목 성호 루브루
- 강남구
- 현대타운 → 대치더클래스
- 강동구
- 동도연립 → 다성이즈빌
- 삼천리연립 → 힐데스하임 올림픽파크
- 코끼리연립 → 라움포레
- 벽산빌라 → 고덕 아르테스 미소지움
- 강서구
- 등촌삼안1,2 → 등촌 파밀리에더클래식
- 구로구
- 칠성아파트 → 승윤 노블리안
- 서초구
- 남양연립 → 서초 프라임헤센
- 한국상록연립 → 방배 서리풀프라젠
- 송파구
- 장안빌라 → 송파 트리니엘
6.1.2. 대구광역시
- 남구
- 동인시영아파트 → 동인 태왕아너스 라플란드
6.2. 사업 진행중인 곳
6.2.1. 서울특별시
* 강동구
* 벽산빌라 →
고덕 아르테스 미소지움
* 관악구
* 관악효신연립
* 동작구
* 사당동192-1번지일대 신남성연립 가로주택정비사업조합
*사당동 206-1번지 일원 가로주택정비사업조합
* 서초구*사당동 206-1번지 일원 가로주택정비사업조합
* 낙원,청광연립 → 서초 자이르네
* 송파구
* 오금동 143번지 일대
* 오금동 147번지 일대
* 송파동 101번지 일대
* 호수빌라
* 중랑구* 오금동 147번지 일대
* 송파동 101번지 일대
* 호수빌라
* 면목우성주택
6.2.2. 경기도
- 의왕시
- 삼신8차 아파트 → (미정)
- 성남시
- 금광동 3335, 3289, 2950 건축심의 통과 (모아타운 처럼 3개 지역 동일 시공사로 진행, 시공사: sk에코플랜트)
- 안양시 만안구
- 안양동 371일원 미도아파트, 한양빌라(1구역) 조합설립 완료
- 안양동 371-50일원 (4구역) 조합설립 완료
- 안양동 368일원 (2구역) 창립총회 완료(조합설립인가 중 11월 인가 예정)
- 안양동 342-10일원 (3구역) 창립총회 준비중(11월 예정)
- 오산시
- 수청동 11번지 주공아파트 조합설립 완료
- 부천시
- 괴안동 삼협연립3차 → 이안 시그니처 역곡
6.2.3. 충청북도
6.2.4. 전북특별자치도
- 전주시
- 서부거성아파트 일원 → 한신더휴
- 금암동 708-3번지 일원 → e편한세상 금암 센트로반
- 서신동 295-76번지 일원 → 서신 센트레빌 1단지
- 서신동 295-45번지 일원 → 서신 센트레빌 2단지
- 평화동 풍년주택 일원 → 한신더휴
- 태평동 → 한신더휴
- 우아동3가 731-1번지 일원 조합설립 완료
- 우아동3가 730-1번지 일원 조합설립 완료
- 우아동3가 726-1번지 일원 조합설립 완료
- 우아동3가 728-1번지 일원 조합설립 완료
- 우아동3가 727-1번지 일원 조합설립 완료
6.3. 사업 예정인 곳
6.3.1. 서울특별시
- 강남구
- 논현세광연립
- 대치선경3차
- 도곡동 547-6 일대
- 비취타운
- 삼성동 98 일대
- 역삼목화연립
- 영동,한양빌라
- 강동구
- 국도연립
- 대명아파트
- 동성빌라
- 동성타운
- 명일동 336-16 외 4필지
- 삼원렉스빌라
- 성내 유원연립
- 유정빌라
- 현대하이츠연립
- 강서구
- 경남주택
- 동원주택
- 발산미주
- 강북구
- 번동2구역
- 번동 429-114 일대
- 광진구
- 자양동 588-22
- 한양연립
- 구로구
- 대성주택
- 진주빌라
- 한양빌라
- 금천구
- 동진빌라
- 중앙빌라
- 천록유림
- 노원구
- 상계동 138번지 일대
- 상계동 140번지 일대
- 오성빌라
- 도봉구
- 청호빌라
- 마포구
- 인경서진빌라
- 합정동 361 일대
- 합정동 447 일대
- 서초구
- 대진빌라
- 방배 삼호아파트 12,13동
- 방배동 977번지
- 서초교대타운
- 서초동 1622 일대
- 한신양재
- 성동구
- 정안맨션7차
- 성북구
- 장위11-2구역
- 장위15-1구역
- 정릉동 218-1 일대
- 송파구
- 양천구
- 덕화연립
- 삼진연립
- 목2동 557
- 목동 657-1
- 목동 756-1
- 신월동 48-2번지 일대
- 신월동 995번지[공공참여]
- 영등포구
- 보령,금강연립
- 영등포동2가 439 일대
- 유성빌라
- 종로구
- 숭인동 61번지 일대
- 중랑구
- 대명·삼보연립
- 면목부림연립
- 세광하니타운
- 은평구
- 신사동 338번지 일대
6.3.2. 대구광역시
- 수성구
- 범어동 아진아파트
- 범어동 경북맨션
- 수성동3가 23번지 일대
- 시지동 경북타운
- 지산동 낙원아파트
- 남구
- 대명동 2519-5번지 일대
- 대명동 3006-58번지 일대
- 봉덕동 604-4번지 일대
- 달서구
- 송현2동 120-2번지 일대
- 성당동 489번지 일대
- 중구
- 태평아파트
- 동구
- 방촌동 1002-8번지 일대
- 서구
- 내당동 제림보라아파트
- 북구
- 동진아파트
- 달성군
- 화원읍 천내리 848-2번지 일대
7. 관련 문서
[1]
참고로
천호동의 '다성이즈빌'은 2015년 1월에 가로주택정비사업을 추진하였는데, 불과 3년도 안 된 2017년 12월에 준공했다. 물론 공사 확정 이후의 진짜 공사 기간은 해당 면적에 가장 큰 영향을 받고, 건설하는 건물 크기와 구조, 주변환경 등 여러 요소에도 상당한 영향을 받으므로 저 경우는 예외적인 경우라 할 수 있다. 조합 설립 이후 20년이 넘어서 준공이 끝나는 케이스도 꽤 있는 진짜 재개발보다야 훨씬 짧음에도 불구하고, 보통은 5~6년은 걸린다. 오히려 2020년부터 코로나19 사태 때문에 가로주택정비사업의 공사가 지연된 케이스도 많다.
[2]
서울의 경우 일반분양수가 30세대 이상이면 적용됨
[3]
정확하게는 해당 지역의 용도지역 및 용도지구의 제한을 따른다. 그러다보니 기존의 건물 층수에서 그렇게 많이 높아지진 않는다고 보면 된다. 다만, 최근 이러한 규제를 완화한다고 한다. 또한 우선대상이 아파트가 아니라서, 원래 단독주택이나 빌라 위주로 모여있던 곳이 많기 때문에 면적대비 세대수가 그렇게 조금 늘어나는 건 아니다.
[4]
다만 재개발 지역 근방에서 추진되는 가로주택정비사업이라면 이런 단점이 상쇄될 수 있다.
[공공참여]
[공공참여]
[공공참여]
[공공참여]