최근 수정 시각 : 2022-04-24 07:39:57

재건축



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1. 개요2. 상세
2.1. 문재인 정부의 규제
2.1.1. 규제 찬성론2.1.2. 규제 반대론
3. 재개발과의 차이점4. 해외 사례5. 관련 사건6. 목록7. 관련 문서

1. 개요

기존 토지 등 소유자[1]들이 조합을 결성하여 기존 건물을 밀고 새로운 건물로 다시 짓는 것을 말한다. 국내에서는 도시 및 주거환경정비법이 관할하고 있다. 재개발사업과는 구분되는 개념으로 정비기반시설이 양호한지 열악한지를 기준으로 적용된다.

다만 조합설립 등을 포함한 기본적인 절차는 재개발 문서에 있는 대로, 재개발과 거의 똑같다. 재건축과 재개발의 차이는 사업 초기에만 차이나고[2] 조합설립 이후의 절차는 완전히 동일하게 적용된다.

기존의 부동산을 싹 없애고 완전히 새로운 부동산들을 만들어내는 방식이기 때문에 기존 부동산에 대한 권리는 소멸되고, 새로운 부동산에 대한 권리를 분배받게 된다. 법률에서는 이런 방식을 공용환권이라고 한다.

2. 상세

재건축을 위해서는 해당구역에서 추진위원회를 구성하고 '조합설립인가'를 받아야 한다. 조합설립인가가 법적인 효력을 얻기 위해서는 전체 구분소유자 중 3/4 이상, 각 동별 2/3 이상이[3] 동의를 해야 한다. 역으로 말하면 땅 지분이나 아파트 건축물 등 소유자 중 75%가 동의한다면[4] 나머지 25%가 반대해도 매도청구 소송을 통해 소유권 취득이 가능하다. 이 경우 개발이익이 포함된 시가로 매매를 하지만 2018년 2월 9일 시행되는 도정법에서는 시가라는 말이 빠져 논란이 예상된다.

준공 30년이 경과한 아파트만 재건축이 가능한데,[5] 아파트 소유자는 도시 및 주거환경 정비법에 의하여 재건축 조합원으로서 이후 아파트 분양권을 배정받을 수 있지만, 재건축에 미동의한다면 보상으로 현금청산을 받고 나갈 수도 있다. # 물론 그 비용이 주는 쪽, 받는 쪽 서로 간 차이가 나는 경우가 제법 있다는 게 갈등의 씨앗일 테지만... 오죽하면 이 분야 전문 변호사나 현금청산 판례를 모아놓은 책도 있을 정도다. 하여튼 결의가 되면 해당 지방자치단체가 평가하는 안전진단 절차를 받아야 하고, 재건축이 가능하다고 판단되면 조합을 설립해 재건축사업에 들어가게 된다.

참고로 현실에선 층간소음이나 벽간소음, 수도관 및 난방 배선 등의 노후화와 같은 사회적 문제로 제기되는 중대한 결함이 지속되어서 삶의 질이 계속 저하될 경우 재건축을 허용하는 새로운 법규를 국회에 따로 상정하는 경우가 많으며, 조합설립인가를 좀 더 빨리 하기 위해 필요한 기간을 종전보다 더 줄여주고 느슨한 법규를 개정할 필요가 있다는 주장도 있다. 허나 주민들의 반발도 만만치 않기 때문에 재건축은 항상 신중해야 하는 부분이다.

재건축 후 분양 세대수가 많이 늘어나면 업체로부터 돈을 받는 이득이 커지지만 세대수가 적게 늘어나거나 미분양이 많이 터지면 비용을 도리어 주민이 토해내야하며 재건축을 하지 않는 이유가 된다.

2.1. 문재인 정부의 규제

한편 문재인 정부 재건축초과이익환수제, 분양가상한제, 안전진단 강화,[6] 실거주 2년 의무[7] 등으로 재건축을 강하게 규제하고 있다. 그 이유는 서울 강남의 재건축 아파트가 집값 상승을 이끈다고 생각하기 때문이다.

또한 조합설립 이후에는 투기과열지구 내( 서울특별시 25개구 전지역 등)에 대해 조합원지위양도 금지규정도 더욱 강화하여 규제하고 있다.

하지만 윤석열 정부에서는 규제가 완화될 것으로 보인다.

2.1.1. 규제 찬성론

재건축은 서민 주거 공급에 거의 도움이 되지 않는다. 재건축 특히, 서울 재건축들은 높은 수익을 위해 단지를 고급화하려고 힘을 쓴다. 서울 재건축의 경우 대형 건설사들이 눈독을 많이 들이고 있으며 실제로 서울 재건축 대부분이 래미안, 자이, 힐스테이트, 아이파크, 푸르지오 등의 1군 브랜드로 재건축이 되며, 부촌인 강남 3구는 이러한 현상이 극대화가 되어서, 건설사들이 앞다퉈 프리미엄 브랜드인 디에이치 아크로, 푸르지오 써밋 등을 내놓은 이유 중 하나가 강남 재건축 수주에서 높은 경쟁력을 확보하기 위해서이다. 당연히 기본 분양가 자체가 높게 책정되어 서민들이 살 수 있는 물건이 아닌데다가 이런 아파트의 청약 당첨은 사실상 하늘의 별 따기이다.

특히 강남 재건축의 트랜드는 고급화의 극대화이다. 이를 위해 우선, 대형 평수 비율을 늘린다. 당연히 대형 평수는 가격이 비싸기 때문에 서민한테 돌아가지 않는다. 또한 유명 건설사가 참여하고 자재도 고급으로 쓰며 브랜드의 경우 당연히 1티어급 브랜드에 그 건설사가 디에이치 같은 고급화 브랜드를 가지고 있을 경우 은마아파트 같은 강남 재건축 아파트는 무조건 고급 브랜드가 들어온다고 봐도 무방하다. 그리고 평당 분양가는 치솟는다. 그리고 이런 아파트의 청약 당첨은 하늘의 별 따기라 분양가로 사는 사람은 드물며, 결국 분양가 보다 더 비싼 가격으로 사야 한다. 그러므로 민간 재건축은 서민들의 주거 공급과 주거 질의 향상에 거의 도움이 되지 않는다. 낡은 단지를 고급 아파트단지로 재건축해봐야 어차피 서민들은 거기 못 살기 때문이다.

이러한 것이 잘 나타나는 곳이 바로 개포동. 개포동은 본래 서울의 무주택 서민 세입자를 수용하기 위해 조성된 지역으로, 재건축 사업 직전에는 일부만 부촌 취급받고 주공아파트 등의 대부분의 지역은 상대적으로 열악해 "개도 포기한 동네"라는 말이 나왔다. 그러나 재건축 사업이 한창 진행되어 주거환경이 크게 개선되자 "개도 포르쉐 타는 동네"라는 말이 나오는 부촌으로 탈바꿈되었다. 이러한 이유로 문재인 정부 그리고 박원순 시정은 재건축(그리고 재개발)을 규제하는 것이다.

하단에선 '강남, 신축 아파트가 먼저 가격을 끌어올리고 재건축 아파트가 이를 따라가니 문재인 정부의 정책이 선후가 잘못되었다고' 하단에 설명되었지만, 실제로는 선후자체가 성립이 안된다. 논리 자체가 모순이기 때문이다. 해당 논리는 강남과 신축 아파트가 먼저 가격을 끌어 올린다고 말하고 있지만, 그럼 신축 아파트를 규제하면 뭐가 달라질것인가? 그럴일은 없다. 왜냐면 재건축 아파트도 신축 아파트이기 때문이다. 리모델링해서 내놓는게 아니라 싹 밀어버리고 새롭게 다시 짓는 재건축이기때문. 따라서 해당 논리는 '신축 아파트가 가격을 끌어올리면 재건축(신축) 아파트가 이를 따라가니 규제가 잘못되었다' 라는 모순이 성립되는것이다.

대한민국의 메이저 언론들은 이러한 사실을 이해관계 등의 이유로 이러한 사실을 보도하지 않고 있다. 특히나 신문은 부동산/건설업계 광고비율이 높기 때문에, 재건축을 비판하는 보도가 나오기 힘들다. 이러한 보도가 나오면 밥줄이 끊어지기 때문이며, 어쩌면 언론도 재건축 문제의 이해당사자일 수도 있다.

임대아파트를 포함한 공공 재건축도 공급에는 도움이 되지만 민간 재건축은 서민 주거에는 조금도 도움이 안되기 때문에 나오는 것이다. 그나마 임대는 서민 주거에 도움이 1이라도 되기 때문.

2.1.2. 규제 반대론

실제로는 오히려 비재건축 단지가 더 집값 상승에 영향을 준다는 연구결과도 있다. 이는 2020년 9월 21일 서울대학교 환경대학원 도시계획학 연구팀(이동훈, 장석길, 김태형)의 '재건축 초과이익의 적정성 및 재건축초과이익 환수제도 개선방안 연구'에 실린 분석이다. 보고서를 검수한 김태형 서울대 부교수는 "강남 재건축 아파트가 집값 불안을 야기한다는 재건축초과이익환수 제도의 도입배경이 타당한지를 규명하고자 분석을 진행했는데 그 근거가 없는 것으로 판단할 수 있다"며 "재건축 아파트와 비재건축 아파트 가격은 장기적 균형관계에 있었으며 재건축 진행 아파트에서만 발생하는 초과적 가격상승분은 존재하지 않는 것으로 나타났다"고 연구 결론을 설명했다. #

실제로는 강남, 신축 아파트가 먼저 가격을 끌어올리고 재건축 아파트가 이를 따라가므로, 문재인 정부의 인식은 선후관계가 잘못되었다고 할 수 있다. 이창무 한양대학교 도시공학과 교수는 "오히려 신축 아파트의 가격이 재건축 아파트의 가격 수준을 결정한다고 보는 것이 합리적"이라고 설명했다. 또한 윤주선 홍익대 건축도시대학원 교수는 "재건축을 억제하면 할 수록 기존 강남 주택에 대한 수요가 높아지기 때문에 강남을 중심으로 인근 지역의 집값까지 오르는 구조가 지속 된다"며 " 재개발·재건축의 활성화를 통해 제2, 제3의 강남을 만들면 강남 중심으로 집값이 오르는 현재의 부동산 시장 구조를 개선할 수 있다"고 했다. 실제로 서울 연간 신규 아파트 공급량의 70% 이상을 재건축, 재개발 등 정비사업이 담당하고 있기 때문에, 재건축을 규제하면 '서울 주택 공급이 줄어들 것'이라는 신호를 시장 참여자들에게 주는 꼴이 되어 집값이 올라가며 여기에 더해 이 규제는 문재인 정부가 부동산 정책을 규제 한것이기 때문에 부적절하다는 비판도 이어졌다. #

한국 경제학회의 2020년 8월 설문조사에서도 경제학자들의 76%가 재건축 억제 등 문재인 정부 정책을 수도권 집값 폭등의 원인으로 보았으며, 78%가 (적극적 재건축, 재개발을 통한) 주거 선호 지역에의 공급 확대[8]를 해결책으로 보았다. # # 한국경제학회 설문조사

이런 불만으로 인해 2021년 서울시장 재보궐선거에서는 재건축을 공약으로 내세운 오세훈이 서울특별시장에 당선되었다. 그리고 오세훈이 취임한 직후 이러한 재건축에 대한 기대로 인해 재건축 후보지의 가격이 단기적으로 상승하였다. 이에 대해 권대중 명지대 부동산학과 교수는 "재건축 규제를 풀면 당장은 가격이 오르겠지만 결국 공급이 늘어난다는 신호가 돼 시장 안정에 기여할 것"이라고 말했다. #

거기다 집 값을 떠나서 노후화된 아파트들은 도시 미관과 거주자들의 삶의 질을 떨어뜨린다. 안그래도 한국의 아파트는 옛날부터 '성냥갑 아파트'라는 소리를 지겹게 들을 만큼 획일화되고 딱딱한 디자인으로 인해 도시미관에 안좋은 영향을 미쳤으며, 심미적인 부분 외에도 당시 설계의 한계로 비효율적인 구조, 층간소음과 지진에 취약한 설계 등 많은 문제점이 산재해 있는데, 제 때 재개발되지 않아 이런 문제점들이 심화되고 있다. 특히 재건축 규제의 안전진단 평가 강화의 경우, 평가 항목이 구조안전성, 주거환경, 시설노후도, 비용분석 4가지가 있는데 문재인 정부는 구조안전성의 비율을 20%에서 50%로 늘렸고, 주거환경의 비율을 40%에서 15%로 낮췄다. 이말인즉슨 아파트가 무너질 것 같지 않으면 재건축하지 말고 그냥 살라는 얘기다. 아파트에서 녹물이 나오고, 주차공간도 부족하고, 층간소음이 심해도 재건축 못하도록 막아두어 주민들의 삶의 질을 침해하는 것이다.

3. 재개발과의 차이점

한눈에 보는 '재건축', '재개발' 이해하기 - 삼성물산 건설부문

기존의 노후, 불량 건축물을 밀고 새로 짓는 것은 재개발과 비슷하다. 그러나 기본적으로 재건축은 기반시설이 양호한 경우 추진되는 반면, 재개발은 기반시설이 불량한 경우 추진된다.

또한 재건축은 재개발과 달리 도정법상 정비구역으로 지정되지 않더라도 기존 아파트와 연립주택의 경우 20세대 이상의 주택을 신축하는 요건만 충족할 경우 도정법상 재건축 사업을 진행할 수 있다는 점 역시 다르다.

그리고 재건축과 재개발은 공공성에 있어서 차이가 두드러진다. 재개발이 지방자치단체의 계획에 따라 수도, 전기 등 통합적인 도시 재정비에 해당하는 공공개발적 성격이 강한 반면, 재건축은 기존의 소유주들이 자체적으로 건물을 새로 짓는 민영개발의 성격이 강하다.[9] 하지만 재건축은 주거환경개선사업, 재개발과 달리 공익사업으로 인정받지 못하고 있는데, 이유 중 하난 재건축엔 세입자나 저소득조합원을 위한 임대주택이 없기 때문이다. 따라서 수익사업으로 분류되며, 그러한 이유로 중소형 평수 위주로 지어지고 기본 자재 등을 고급화하는 데 한계가 있는 재개발과는 달리 재건축으로 지어지는 아파트는 중대형 평형대가 많고 기본 자재도 비교적 고급스러운 고급 아파트 단지가 많은 편이다. 그렇다 보니 재건축은 재개발과는 달리 개발이익에 대해 초과이익환수제가 적용된다는 점도 다르다.

그래서인지 재개발과 달리 재건축은 소유자가 아닌 세입자의 경우 극히 예외적인 사항을 제외하곤 보상이 전무하다. 보통은 노후 아파트 단지 단위로 아파트 단지를 새로 짓는 것을 재건축이라 하고, 여러 개의 아파트 단지들을 하나로 묶거나 단독주택 지대 혹은 판자촌을 밀고 새로 짓는 것을 재개발로 구분하면 될 것이다. 기본적으로 재건축 대상은 수십 년 이상 된 노후/불량 공동주택을 원칙으로 한다.[10] 이전에는 단독주택도 재건축 사업이 가능했었지만 2014년 8월 3일 도정법 시행령 정비계획 수립대상지역에서 삭제되어 이후 단독주택지는 재건축 정비계획 대상지로 수립할 수 없게 되었다. 단, 2012년 도입된 가로주택정비사업으로 소규모 재건축은 가능하다. 법적인 규제가 조금 다르긴 하지만 가로주택정비사업을 통해 10,000㎡ 이하의 단독, 다세대 구역에선 단독주택 재건축 사업과 비슷한 결과물의 사업을 추진할 수 있다.

지역적으로도 재건축이 시행되는 지역과 재개발이 시행되는 지역이 다르다. 일례로 서울 강남의 경우는 재건축 사업이 많이 시행되는 반면, 강북의 경우는 재개발 사업이 많이 시행된다.

4. 해외 사례

일본의 경우 지진이 잦아 처음부터 내진설계나 장수명 설계로 짓는 건물이 많다 보니 공동주택 재건축은 드물며 하더라도 용적률을 잘 올리지 않으려 한다.[11] 다만 원래 상업용 건축물이던 것을 용도변경한 뒤 고층 아파트로 재건축하는 사례는 많다. 또한 단독주택과 공동주택 막론하고 연식이 오래될수록 집값이 싸지는 경향이 있다. 2010년대부터 동일본 대지진 이후 내진성능이 미비한 노후 건축물 때문에 재건축 관련 규제를 대폭 완화해야 한다는 목소리가 높아졌고, 일본 정부도 이를 받아들였다. #1, #2

서유럽의 경우도 지형 및 기후적 이유[12]와 낮은 인구밀도 때문에 재건축이 드물고 19세기 심지어 중세시대에 지어진 건물을 오래 유지하는 사례가 많다. 문제는 100년 넘은 건물을 유지하다 보니 런던 파리를 위시한 유럽 대도시 중심부의 집값은 상상 이상으로 살인적이다. 수요는 늘어나지만 공급 확대가 없다시피 하기 때문이다. 미국처럼 집이 부족하면 " 교외 평야에다 단독주택지를 만들면 된다"는 식의 논리가 지배적이다.

싱가포르에는 다코타 크레센트라는 지역이 있는데 이지역은 1958년에 아파트가 생긴 지역이다. 그래서 2016년에 제일 낡은 동을 시작으로 2020년에는 얼마 남지 않은 동을 제외하고 완전 비었다고 한다. 이지역에 사는 주민들은 싱가폴에서도 조금 취약한 계층들이라 한다. 이 지역에 콘도가 들어설 것이라 한다.

5. 관련 사건

KBS의 프로그램인 '제보자들'에서 2016년 상술된 반대 25%에 속한 할머니의 얘기가 나왔는데, 반대를 했음에도 소수자라 집이 사라지게 되어서 2012년부터 1인 시위를 몇 년째 하고 있다고 한다. 당시에는 어머니가 있었지만 거리로 내몰리면서 1년 만에 돌아가셨고, 지금도 본인은 우산과 돗자리, 비닐로 만든 집에서 하루하루 살고 있다고 한다.[13]

6. 목록

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7. 관련 문서


[1] 관련 규정에선 토지 소유자, 건물 소유자로 정의한다. 재개발에선 지상권자까지 포함된다. [2] 재개발 사업은 사업지구를 지방자치단체에서 계획하지만 재건축은 지역 주민들이 계획한다. 재개발 사업은 도시계획 하에서 진행되고 재건축 사업은 자기 거주지의 노후도를 인정받는 "안전진단"을 거친다. 쉽게 말하면 재개발은 하향식 개발이고 재건축은 상향식 개발인 셈. [3] 현재는 관련 법령이 변했을 수 있으니 주의. [4] 2012년에는 80%였으나 2016년 기준 75%로 법령이 바뀌었다. [5] 2000년대 초까지는 20년이 허용연한이었지만 이명박 서울시장의 주도로 서울은 1992년 이후 준공된 아파트는 준공 40년이 경과해야 재건축할 수 있도록 규제가 강화되었다. 2010년에 서울시의회에서 기준 연한을 30년으로 완화하자는 논의가 있었으나 보류되었고 2014년에 박근혜 정부에서 기준 연한을 30년으로 완화하였다. [6] 재건축 안전진단 평가 항목은 구조안전성, 주거환경, 시설노후도, 비용분석 4가지가 있다. 문재인 정부는 구조안전성의 비율을 20%에서 50%로 늘렸고, 주거환경의 비율을 40%에서 15%로 낮췄다. [7] 아파트에 2년 이상 실거주한 조합원만 해당 재건축 아파트의 분양권을 가질 수 있다는 것이다. [8] 대한민국, 특히 서울에서 강남3구, 여의도, 목동처럼 사람들이 선호하는 지역은 대부분 아파트들로 꽉 차있는데, 이곳의 주택 공급을 확대하려면 구축 아파트들을 재건축해 세대수를 늘리는 수밖에 없다. 추가적으로 재개발 역시 중요한데, 강북의 노후한 주거환경을 개선하고 대량으로 주택을 공급하는 데는 재개발 이상의 대안이 없다. [9] 물론 지방자치단체에서 인가/허가를 내주는 과정에서 기반시설과 공공시설을 기부채납을 받으며 소형주택 의무 비율을 준수하여 지은 후 자치단체가 이것을 원가로 구매해 가거나 의무사항은 아니지만 용적률을 추가로 얻기 위해 많은 단지가 임대주택을 짓는 등의 사례가 있기 때문에 재건축이 공공성이 아예 없다고 보긴 힘들다. [10] 재건축 사업지구에 인접해 있는 단독주택 지역 일부를 사업 시행의 편의를 위해 사업 지구에 편입시킬 수 있는 예외가 존재한다. [11] 층수가 높아질수록 지진에 취약해지고 탈출하기 어려워진다는 인식이 있다. 일본은 지진에 대비한 건물 설계를 잘하기로 유명하지만, 실제로 건물은 아무리 제대로 설계해도 결국 인간이 만든것이기에 자연재해가 강하게 밀어붙이면 속절없이 무너진다. 이때 고층 건물에 사람이 차있는데 지진으로 하단부터 건물이 끊어진다고 생각해보자. 끊어진 부위 위층의 사람들은 생존가능성이 없다. [12] 토질부터 석회암 기반인데다 서안 해양성 기후 특성상 비가 자주 오므로 지반이 매우 무른 탓에 용적률을 올리기 힘들다. [13] 물론 반대를 한다고 해서 집도 뺏기고 무일푼으로 거리로 내몰리는 것은 당연히 아니고, 반대의견을 표명했어도 조합원 자격으로 새 집에 입주하거나, 이를 거부한다고 해도 재건축 직전 감정평가금액(그 당시 시세를 반영한)대로 현금청산이 이루어져, 본인의 기존 집의 가치만큼의 돈을 받을 수 있다. 물론 서술된 할머니는 "집이 사라지는 것 그 자체가 싫어서" 반대를 하신 분이니 논외기는 하지만.