대출

1. 개요

2. 금융권에서의 대출

3. 대출의 종류

• 주택청약 담보 대출: 청약계좌에 그동안 입금한 금액의 최고 90%[5] 를 대출받을 수 있는 상품이다. 초저금리에 자신의 돈으로 대출받는 상품이라는 장점이 있다. 물론 대출은 대출인지라 돈을 벌어서 갚든지 청약을 해지해서 갚든지 해야 하며, 연단위로 꾸준히 이자도 내야 한다. 청약 위치에 따라[6] 안 되는 경우도 있으니 주의.
• 부동산 담보 대출: 자신이 보유한 주택, 오피스텔, 토지, 상가 등 부동산을 담보로 돈을 빌리는 것이다. 법인의 경우에는 회사 사옥이나 공장, 토지를 담보로 대출을 받기도 한다. 담보가 확실하므로 이자가 낮고 대출한도가 높다는 장점이 있지만, 서류 처리가 복잡하다.
  
  부동산을 보유하고 있지는 않지만 구입자금을 대출받으면서 빌려주는 쪽에서 모기지저당증권(MBS)을 발행하는 식으로 자금을 조달하는 형태도 있다. 이를 '부동산 저당 대출', 영어로는 모기지 론(Mortgage loan)이라고 한다. 매매 금액이 감정평가액에 미달되는 경우에는 매매계약서를 첨부하기 때문에 감정평가액의 70%가 아니라 매매금액의 70%로 대출이 실행되는 경우도 있다. 이 시스템을 가지고 은행이 장난을 치다가 세계 경제에 걷잡을 수 없는 재앙을 불러온 사건이 바로 서브프라임 모기지 사태다.
  
  가장 흔한 부동산 담보 대출 형태로는 주택담보대출, 일명 주담대가 있으며, 기보유 주택을 담보로 하기보다는 구입을 위해 받는 경우가 대부분이라 주담대는 보통 30년 이상의 장기간에 걸쳐 갚게끔 실행하며 정부 규제에 따라 LTV, DTI, DSR이라는 세 가지 규제가 적용되기에 최대 대출 가능 금액에 상한이 있다. 규제가 수시로 바뀌므로 반드시 은행원과 상담하여 정확히 알아볼 것을 권한다. 본 문단에서는 규제의 기본 골격에 대해서만 설명한다.
• 담보인정비율(LTV - Loan To Value ratio)
• 총부채상환비율(DTI - Debt To Income ratio)
• 총부채원리금상환비율(DSR - Debt Service Ratio)

기존에는 개별은행 전체를 기준으로 DSR을 적용해 각 개인에게는 어느 정도 여유가 있었으나, 각 차주 단위로 DSR 규제를 적용하고 그 대상이 확대됨에 따라 전반적으로 주택담보대출 한도가 상당히 줄어들었다. 2021년 대출 규제가 무주택자가 집을 사는 것을 더 어렵게 만들었다고 평가받는 이유이다.

박근혜 정부 출범 이후 정책적으로 부동산에 의한 경기부양정책을 내세우면서 발생한 임기초 부동산경기 호황, 문재인 정부에서의 연이은 정책 실패로 인한 부동산 폭등과 추격 매수심리에 힘입어 주택담보대출 잔고가 상당히 증가했다. 하지만 미국 금리 인상과 부동산 가격 거품에 따른 채무의 부실화가 문제되고 있기도 하다. 다른 부동산담보대출의 경우 원금은 상환하지 않은 채 매월 이자만 납부하는 방식으로 대출을 실행할 수 있는데 주택담보대출은 원금과 이자를 같이 갚아야 하는 구조라 더 문제가 될 수 있다.

이 외에도 몇가지 규제가 추가로 있는데 주요한 것만 보자면 아래와 같다. 역시 디테일한 부분이 수시로 바뀌므로 꼼꼼하게 확인해야 한다. 아래에서 일정기간이라고만 적은 것도 규제가 수시로 바뀌기 때문이다.
• KB 시세 기준으로 15억을 초과하는 주택은 LTV가 0%다. 즉, 주담대가 한 푼도 나오지 않는다.
• 주택을 두 채 이상 보유한 사람이 신규 주택을 매수할 목적으로하는 대출도 LTV가 0%다.
• 주택담보대출을 실행하고 일정 기간 내에 주민등록상 전입을 해야 한다. 이를 어기면 대출이 즉시 회수되고 주택관련 대출을 받을 수 없는 등의 패널티가 있다.
• 일시적 2주택[7]의 경우 일정 기간 내에 기존 주택을 처분해야 한다.
• 집단대출: 아파트 단지가 분양을 실시하면서 주택청약에 당첨되어 자금조달을 해야 하는 당첨자들에게 판매하는 상품으로, 거칠게 말해서 주택담보대출을 공동구매 및 박리다매하는 것이라 볼 수 있다. 중도금 대출에 있어서는 차주 개개인이 아닌 시행사와 건설사를 보고 아파트 단지 건설 및 분양에 대한 사업성 심사가 이뤄지기 때문에 차주단위 DSR 규제가 적용되지 않고 중도금 이자를 잔금 납부시에 후불로 낼 수도 있다는 큰 장점이 있으나, 시기와 지역과 분양가와 주택 사이즈 등에 따라 규제가 천차만별이므로 분양공고시와 대출실행시점의 부동산규제, 대출규제에 대해 사전에 철저히 분석하고 공부하여 청약에 도전해야 한다.
  중도금대출 외에 잔금대출에 있어서도 공동구매의 성격은 매우 강하여, 차주는 시중 주택담보대출에 비해 수십bp까지도 낮은 금리로 대출을 많이 받을 수 있다. 은행 역시 이런 상품을 판매하면서는 고객을 많이 끌어들인다는 점에 의의를 둘 뿐 직접적으로 돈을 벌겠다는 생각까지는 아니다. NH농협은행과 복수의 농축협이 서로 경쟁을 벌이는 일은 예사이며, 동탄신도시 아파트단지의 잔금대출 시장에 부산은행 등의 지방은행들이 뛰어드는 등 지방은행이나 조합, 새마을금고 등이 지역을 불문하고 대규모로 판촉에 나서는 일도 흔하다. 그러한 무차별 경쟁과정에서 금리는 시중 주담대에 비해 매우 낮아진다. 같은 금융지주회사의 신용카드나 IRP 상품에 가입하는등 부수적인 끼워팔기는 덤이다. 일례로 2023년 8월 31일 완공된 래미안 원베일리의 경우 잔금대출 시즌에 모 은행 모 지점에서 3.98%의 대출상품을 내놓았는데, 이는 시중 주담대의 기준으로 자주 쓰이는 금융채5년물 대비 -0.40%의 역마진 상품이라 이 사실이 알려지자 아파트를 선망하는 중산층은 물론 높은 대출금리에 허덕이며 금리를 조금이라도 낮추고자 안간힘을 쓰는 대다수 서민들이 경악을 금치 못했다. (머니투데이 보도) 은행들이 소상공인 자영업자 등 서민들의 등골을 뽑아다가 한강 영구조망이 나오는 강남 최고가 아파트에 입주할 사회 최상류층들을 고객으로 모셔와 돈을 퍼주는 꼴이기 때문.
  잔금 집단대출의 장점은 하나 더 있다. 잔금대출은 은행에 따라 분양가가 아니라 감정가를 기준으로 LTV를 산정할 수도 있다. 예를 들어 분양가+옵션가액이 총 5억원인데 감정가가 7억원이면 생애최초주택구입자 대상 LTV 80% 혜택을 받아서 5.6억원까지 배보다 배꼽이 더 큰 주담대를 받아낼 수도 있는 것이다. 물론 이런 봉이김선달급 잔금대출은 DSR 규제를 뚫어낼 수입을 증빙할 수 있는 고소득자들이나 받을 수 있는 대출이니 저소득자들에게는 그림의 떡이지만, 신용대출이나 주식담보대출, 사업자대출 등 다른 고금리 대출에 시달리던 이들에게는 천군만마가 될 수도 있다. 더욱이 추후에 해당 아파트를 대상으로 주택담보대출을 추가로 받아내는 것도 쉬운 일은 아니기에 상환능력이 되는 사람들은 목돈을 크게 쥐고 있으려는 심산으로 이런 대출을 신청하기도 한다.[8]
  물론 이런 집단대출 상품에도 단점은 있는데, 시중 주택담보대출에 비해 정보가 많이 알려지지 않고 입주예정자들만이 단톡방이나 카페 등 커뮤니티를 통해 입소문으로 전하는등 판촉이 매우 폐쇄적으로 진행된다는 점이 있다. 유명 대출 전문가나 주변의 금융권 직장인한테 물어봐도 해당 업무를 직접 담당하는 실무자가 아니면 아무런 도움이 안 된다. 래미안 원베일리에서 논란이 된 현상 역시 실제로는 다른 강남권 신축아파트에서도 흔했으나 원베일리만큼 자극적인 시기에 자극적인 방식으로 까발려지지를 않았을 뿐이다. 분양 이후 이뤄지는 중도금 단체대출 과정에서는 은행들간의 출혈경쟁이 아닌 사실상의 담합처럼 동마다 대출 취급 은행이 달라지는 경우도 흔하다보니 은행마다 다른 대출 취급조건을 소비자가 스스로의 의지와는 상관없이 감당해내야 하는 일도 벌어질 수 있다. (언더스탠딩 장순원 기자의 보도 참조) 또한 은행이 감정평가사에게 의뢰하여 얻어낸 감정가액[9] 역시 타입과 동과 층수별로 천차만별이라 입주예정자는 은행 지점에 나와있는 대출모집법인 상담사들을 괴롭혀야만 자신에게 적합한 조건으로 최적의 대출을 받아낼 수 있다. 은행마다 한국주택금융공사의 보금자리론 등의 상품과 연계된 혼합대출[10]을 판매하기도 하나, 이 역시 형태가 천차만별이다. 여러모로 입주예정자의 입장에서는 저렴한 금리와는 별개로 잔금납부기간을 앞두고 다른 구축 매수자들에 비해 큰 스트레스를 겪게 된다. 하지만 돈 버는 일이라 감사히 견딘다
• 예금/ 적금 담보대출: 정기예금이나 정기적금을 담보로 대출하는 것이 가능하다. 만기가 얼마 안 남았을 때는 해지시 손해가 크기 때문에 담보대출이 유리할 수 있다. 일반적으로 해당 예금 금리에 1~2%의 가산 금리를 적용한다.
• 신용 대출: 그 사람의 거래내역, 신용 평가, 직장의 안정성 등을 고려하여 별다른 담보 없이 빌리는 것이다. 다만 담보 없이 대출하는 거라 대출 한도는 높지 않고, 이자도 센 편이다. 담보가 있다면 담보를 거는 것이 거의 대부분 훨씬 유리하다.
• 신용카드 단기카드대출( 현금서비스): 이것도 엄연히 대출이다. 신용카드의 중요 혜택 중에 하나임에도 불구하고, 신용평가에는 나쁜 영향을 준다. 관련기사
• 신용카드 장기카드대출( 카드론): 역시 신용평가에 나쁜 영향을 준다.
• 새희망홀씨: 일반 신용대출, 마이너스통장 개설을 승인받기 어려운 사람들을 대상으로 실시하는 신용대출이며, 시중 16개 은행에서 취급한다. 시중은행에서는 이 새희망홀씨 관련 전산을 별도로 운영하고 있으며 보증 없이 순수하게 은행심사로만 이루어지기 때문에 사고발생 시 은행이 모든 손해를 다 입어야 한다는 점에서 햇살론이나 바꿔드림론에 비해서는 심사가 까다롭다고 느껴질 수도 있다. 하지만 무직자도 세대주인 경우 지역의료보험납입확인서만으로도 대출 실행이 가능하다는 점에서 일반 신용대출, 마이너스통장보다는 심사 절차가 매우 간단하고 쉽다. 이용 한도는 최대 2,500만 원까지로서 통상적으로 연봉 대비 100%의 범위 내에서 대출이 실행되고 있다. [11]
• 햇살론: 정부의 가계대출규제에 따라 대부분의 햇살론취급기관에서 2017년도 2분기 대출접수를 전면중단했다. 참고하기를 바란다. 제2금융권판 새희망홀씨. 이 상품은 새희망홀씨와는 다르게 정부의 보증서를 담보로 대출이 실행되는 방식으로서 제2금융권에서만 취급되기 때문에 기관 자체 심사가 별도로 있기는 하지만 4대보험이 가입이 되어있지 않거나 현금 수령자도 매우 간단히 대출 실행이 가능하다. 이용 한도는 생계형과 대환형이 별도로 운영되고 있는데 생계형의 경우 1500만 원을 한도로 하고 대환형의 경우 3000만 원을 한도로 하는데 대환형 햇살론은 생애 딱 1번만 실행이 가능하다. 제2금융권의 경우에도 상호금융기관과 저축은행권으로 나뉘는데 자신의 신용등급을 생각한다면 상호금융기관에서 대출이 실행되는 것이 나을 것이다.[12]
• 대학생 청년 햇살론
• 햇살론17: 가계대출 규제로 저소득, 저신용자가 사금융 이용이 늘어날 것이라는 우려를 해소하기 위해 나온 정부 보증 대출 상품. 조건은 연 소득이 3500만 원 이하이거나 신용등급 6등급 이하이면서 연소득 4500만 원 이하인 저소득, 저신용자에 한해 가능하며, 기존 햇살론과 별도로 받을 수 있고, 1금융에서 취급한다. 최대 한도는 700만 원[13], 금리는 17.9% 고정이다. 다만, 매년 성실상환 시 금리 할인 혜택이 있다.[14]
• 바꿔드림론: 제2금융권 이하 비은행권에서 20% 이상 고금리로 신용대출을 받은 자를 대상으로 은행권 신용대출로 전환해주는 상품으로서 최초 대출실행일로부터 6개월이 경과하여야 하며, 재직기간 역시 6개월 이상이어야만 한다. 이 상품의 경우 대출 심사의 주체가 은행이 아닌 정부기관이기 때문에 보증서가 나오고 그 서류를 즉시 시중은행 중 1곳에 제출한다면 3~4시간 안에 대출 실행이 된다. 과거 연체기록이 있는 경우 제외. 2019년 9월 말부터 바꿔드림론, 안전망 대출, 햇살론 대환 대출 기능은 햇살론17로 통폐합되었다. 관련기사
• 마이너스통장: 일명 마통 일반 입출금 통장처럼 언제든지 꺼내서 사용가능하고, 언제든지 입금하여 갚을 수 있도록 만든 형태의 대출 통장이다. 사용한 금액만큼 이자가 발생하므로, 급히 썼다가 바로 갚으면 이자 부담이 줄어든다는 장점이 있다. 그래서 일반 대출에 비해서 얼마간 추가 이자가 붙고 한도도 만기일시상환 신용대출에 비해 적다. 자유롭게 입출금이 가능하다고는 하지만 이 역시 대출이라는 점은 변치 않으며, 대출 잔고가 0원이라도 계좌를 해지하기 전까지는 은행과 대출관계가 유지되어 있기 때문에 다른 금융기관이나 신용평가 기관에서는 마통 한도만큼의 대출을 받은 것으로 간주한다.
• 비상금 대출: 마이너스 통장과 비슷하지만 대출 액수가 300만 원대로 제한되어 있다. 카카오뱅크 같은 인터넷 은행에서 많이 취급한다.
• 중금리 대출: 1금융권에서 대출을 받기에는 신용등급이 낮고, 저축은행에서 대출을 받기에는 신용등급이 높은 사람들을 위한 대출 상품이다. 주로 10%대의 대출금리를 보여주고 있다. SBI저축은행'사이다', JT '원더풀 와우론', KB저축은행 '착한대출', 신한저축은행 '허그론' 등이 중금리 대출에 속한다.
• 외상매출채권 담보대출

4. 개인 간 대출

5. 대출의 상환 방식

6. 대출 범죄

• 대출 사기[18] - 일반적으로 2가지 수법으로 나뉘는데 금융회사를 사칭해 휴대폰 문자 등을 통해 대출을 해준다고 속여 수수료 등을 수취 후 잠적하는 수법, 신용등급 상향을 위해 보증보험 가입 등이 필요하다며 일정 금액(대출금의 10% 등)을 송금하게 하고 인출 및 대포통장으로 이체 뒤[19] 잠적하는 수법과 신용등급 조정에 필요하다는 거짓말로 계좌를 대여하도록 하는 수법으로 나뉜다. 피해자가 네이버에 검색만 해도 수두룩하게 뜨므로 조심해야 한다.
  
• 작업대출 - 일정한 신용점수는 있지만 소득이나 제대로 된 담보가 없는 사람을 골라서 각종 자료를 조작한 뒤 대출을 해주는 것. 부정대출 문서 참조.

7. 여담

8. 관련 문서

• 신용불량자
• 신용카드
• 핸드폰 소액결제