구분소유

1. 개요

민법 제215조(건물의 구분소유)
①수인이 한 채의 건물을 구분하여 각각 그 일부분을 소유한 때에는 건물과 그 부속물중 공용하는 부분은 그의 공유로 추정한다.
②공용부분의 보존에 관한 비용 기타의 부담은 각자의 소유부분의 가액에 비례하여 분담한다.

구분소유란 여러 사람이 1동의 건물을 구분하여 각각 그 일부분을 소유하는 것을 의미한다. 예를 들어, 위키아파트 1동은 건물이 1동이지만, 거기에 주민이 20명이 살고 있다고 해보자. 이 때, 이 20명은 위키아파트 1동을 구분소유하는 것이 된다.

절대 다수의 국민이 아파트, 다세대주택 등에 거주하고 있는 대한민국에서 가장 많이 사용되는 형태의 소유이며, 집합건물법의 적용을 받는다.

2. 요건

구분소유를 위해서는 구분행위와 구분건물임을 필요로 한다.

구분건물이란 건물의 여러 부분이 그 구조상 및 이용상 독립되어 있는 건물을 의미한다. 즉, 101호, 102호처럼 주거의 형태가 독립되어 있어야 하는 것이다. 예를 들어, 건물 하나를 갖고 화장실과 거실을 구분하는 소유행위는 그 구조상이나 이용상으로 독립되어 있다고 보기 어려워 구분건물로 인정되지 않는다.

구분행위를 위해서 별도의 등기를 필요로 하지는 않고[1], 구분의사가 객관적으로 표시되면 된다. 대표적으로 분양계약이나 건축허가신청 시에 구분소유의 의사표시만 했다면 족하다. 따라서 구분건물로서의 등기부를 하지 않았더라도 구분행위 + 구분건물이 만들어진 시점에 이미 구분소유권이 성립한다. 즉, 구분건물로서의 등기나 건축대장에 등기는 필요없다.( 2010다71578판결)

이러한 구분행위는 반드시 필요로 하는 것이 아니다. 건물의 소유주가 구분건물이 아닌 일반건물로 하겠다고 하면 일반건물이 된다.( 98다35020판결) 그리고 이후 이 일반건물을 구분건물로 바꿀 수도 있으며 이 때에는 건축물대장의 전환등록 절차 시점에 구분행위가 있는 것으로 본다.( 2013다70569판결) 마찬가지로 이미 분양계약을 다 끝마쳤지만, 분양계약을 다 해지해버리고 1동으로서 보존등기를 해도 일반건물로 전환된다.( 2013다219142판결) 즉, 일반건물과 구분건물은 건물 소유주 마음대로 바꿀 수 있다는 것이다. 물론 구분건물에서 일반건물로 전환 시에는 구분소유권을 모두 획득하거나, 당사자들 사이의 합의가 있어야 한다.

구분건물로서의 독립성이 상실되면 구분소유가 사라지고, 종전 등기명의자의 공유로 된다.( 2012다4985판결) 예를 들어, 원래는 상가 101호와 102호가 구분되어 있었는데, 상가에서 발생한 화재로 101호와 102호의 벽이 사라졌다고 해보자. 이 경우, 이 둘을 통합해서 101호로 한 경우에는 독립성이 상실되어 구분소유가 없어지고 101호 소유자와 102호 소유자의 공유가 된다.

3. 전유부분과 공유부분

구분소유의 경우에는 실제 그 소유권이 있는 전유부분과, 구분소유자 전원(또는 일부)에게 제공되는 건물부분인 공용부분으로 나뉜다.

3.1. 전유부분

구분소유권의 목적이 된 건물 부분을 뜻한다. 분양계약서 상의 전용면적이 여기에 해당한다. 예를 들어, 아파트 501호의 소유자는 501호의 주방, 거실, 화장실, 침실 등을 소유할 수 있는데 이 부분이 전유부분이 된다. 당연히 소유권이 인정되는 부분인 만큼 민법상 상린관계도 적용받는다.

3.2. 공유부분

집합건물법 제10조(공용부분의 귀속 등)
① 공용부분은 구분소유자 전원의 공유에 속한다. 다만, 일부의 구분소유자만이 공용하도록 제공되는 것임이 명백한 공용부분(이하 “일부공용부분”이라 한다)은 그들 구분소유자의 공유에 속한다.
② 제1항의 공유에 관하여는 제11조부터 제18조까지의 규정에 따른다. 다만, 제12조, 제17조에 규정한 사항에 관하여는 규약으로써 달리 정할 수 있다.

[ 제11조~제18조 펼치기 · 접기 ]: 제11조(공유자의 사용권) 각 공유자는 공용부분을 그 용도에 따라 사용할 수 있다.
제12조(공유자의 지분권)
① 각 공유자의 지분은 그가 가지는 전유부분의 면적 비율에 따른다.
② 제1항의 경우 일부공용부분으로서 면적이 있는 것은 그 공용부분을 공용하는 구분소유자의 전유부분의 면적 비율에 따라 배분하여 그 면적을 각 구분소유자의 전유부분 면적에 포함한다.
제13조(전유부분과 공용부분에 대한 지분의 일체성)
① 공용부분에 대한 공유자의 지분은 그가 가지는 전유부분의 처분에 따른다.
② 공유자는 그가 가지는 전유부분과 분리하여 공용부분에 대한 지분을 처분할 수 없다.
③ 공용부분에 관한 물권의 득실변경(得失變更)은 등기가 필요하지 아니하다.
제14조(일부공용부분의 관리) 일부공용부분의 관리에 관한 사항 중 구분소유자 전원에게 이해관계가 있는 사항과 제29조제2항의 규약으로써 정한 사항은 구분소유자 전원의 집회결의로써 결정하고, 그 밖의 사항은 그것을 공용하는 구분소유자만의 집회결의로써 결정한다.
제15조(공용부분의 변경)
① 공용부분의 변경에 관한 사항은 관리단집회에서 구분소유자의 3분의 2 이상 및 의결권의 3분의 2 이상의 결의로써 결정한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 제38조제1항에 따른 통상의 집회결의로써 결정할 수 있다.
1. 공용부분의 개량을 위한 것으로서 지나치게 많은 비용이 드는 것이 아닐 경우
2. 「관광진흥법」 제3조제1항제2호나목에 따른 휴양 콘도미니엄업의 운영을 위한 휴양 콘도미니엄의 공용부분 변경에 관한 사항인 경우
② 제1항의 경우에 공용부분의 변경이 다른 구분소유자의 권리에 특별한 영향을 미칠 때에는 그 구분소유자의 승낙을 받아야 한다.
제15조의2(권리변동 있는 공용부분의 변경)
① 제15조에도 불구하고 건물의 노후화 억제 또는 기능 향상 등을 위한 것으로 구분소유권 및 대지사용권의 범위나 내용에 변동을 일으키는 공용부분의 변경에 관한 사항은 관리단집회에서 구분소유자의 5분의 4 이상 및 의결권의 5분의 4 이상의 결의로써 결정한다. 다만, 「관광진흥법」 제3조제1항제2호나목에 따른 휴양 콘도미니엄업의 운영을 위한 휴양 콘도미니엄의 권리변동 있는 공용부분 변경에 관한 사항은 구분소유자의 3분의 2 이상 및 의결권의 3분의 2 이상의 결의로써 결정한다. <개정 2023. 3. 28.>
② 제1항의 결의에서는 다음 각 호의 사항을 정하여야 한다. 이 경우 제3호부터 제7호까지의 사항은 각 구분소유자 사이에 형평이 유지되도록 정하여야 한다.
1. 설계의 개요
2. 예상 공사 기간 및 예상 비용(특별한 손실에 대한 전보 비용을 포함한다)
3. 제2호에 따른 비용의 분담 방법
4. 변경된 부분의 용도
5. 전유부분 수의 증감이 발생하는 경우에는 변경된 부분의 귀속에 관한 사항
6. 전유부분이나 공용부분의 면적에 증감이 발생하는 경우에는 변경된 부분의 귀속에 관한 사항
7. 대지사용권의 변경에 관한 사항
8. 그 밖에 규약으로 정한 사항
③ 제1항의 결의를 위한 관리단집회의 의사록에는 결의에 대한 각 구분소유자의 찬반 의사를 적어야 한다.
④ 제1항의 결의가 있는 경우에는 제48조 및 제49조를 준용한다.
제16조(공용부분의 관리)
① 공용부분의 관리에 관한 사항은 제15조제1항 본문 및 제15조의2의 경우를 제외하고는 제38조제1항에 따른 통상의 집회결의로써 결정한다. 다만, 보존행위는 각 공유자가 할 수 있다.
② 구분소유자의 승낙을 받아 전유부분을 점유하는 자는 제1항 본문에 따른 집회에 참석하여 그 구분소유자의 의결권을 행사할 수 있다. 다만, 구분소유자와 점유자가 달리 정하여 관리단에 통지한 경우에는 그러하지 아니하며, 구분소유자의 권리ㆍ의무에 특별한 영향을 미치는 사항을 결정하기 위한 집회인 경우에는 점유자는 사전에 구분소유자에게 의결권 행사에 대한 동의를 받아야 한다.
③ 제1항 및 제2항에 규정된 사항은 규약으로써 달리 정할 수 있다.
④ 제1항 본문의 경우에는 제15조제2항을 준용한다.
제17조(공용부분의 부담ㆍ수익) 각 공유자는 규약에 달리 정한 바가 없으면 그 지분의 비율에 따라 공용부분의 관리비용과 그 밖의 의무를 부담하며 공용부분에서 생기는 이익을 취득한다.
제17조의2(수선적립금) ① 제23조에 따른 관리단(이하 “관리단”이라 한다)은 규약에 달리 정한 바가 없으면 관리단집회 결의에 따라 건물이나 대지 또는 부속시설의 교체 및 보수에 관한 수선계획을 수립할 수 있다.
② 관리단은 규약에 달리 정한 바가 없으면 관리단집회의 결의에 따라 수선적립금을 징수하여 적립할 수 있다. 다만, 다른 법률에 따라 장기수선을 위한 계획이 수립되어 충당금 또는 적립금이 징수ㆍ적립된 경우에는 그러하지 아니하다.
③ 제2항에 따른 수선적립금(이하 이 조에서 “수선적립금”이라 한다)은 구분소유자로부터 징수하며 관리단에 귀속된다.
④ 관리단은 규약에 달리 정한 바가 없으면 수선적립금을 다음 각 호의 용도로 사용하여야 한다.
1. 제1항의 수선계획에 따른 공사
2. 자연재해 등 예상하지 못한 사유로 인한 수선공사
3. 제1호 및 제2호의 용도로 사용한 금원의 변제
⑤ 제1항에 따른 수선계획의 수립 및 수선적립금의 징수ㆍ적립에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.
제18조(공용부분에 관하여 발생한 채권의 효력) 공유자가 공용부분에 관하여 다른 공유자에 대하여 가지는 채권은 그 특별승계인에 대하여도 행사할 수 있다.

구분소유자 전원 또는 일부에게 제공되는 건물 부분을 의미한다. 대표적으로 아파트에 있는 계단, 지붕, 복도, 엘리베이터 등이 여기에 속한다. 공유부분은 각 구분소유자의 소유권에 속하지 않고 원칙적으로 전원의 공유에 속한다. 다만, 민법 상의 공유가 아닌 집합건물법 상의 공유를 따르기 때문에 세세한 내용은 공유와는 차이가 있다.

구조상의 공유부분에 대해서는 구분소유의 목적물이 될 수 없다. 계단이나 복도, 지붕, 엘리베이터 등이 특정한 구분소유자가 소유할 수 없다는 것이다. 건물의 부속물인 전기배관이나 저수탱크도 여기에 포함된다. 구조상의 공유부분은 어차피 구분소유할 수 없으므로 구분소유의 등기를 필요로 하지 않는다. 그리고 이러한 공용부분을 나중에 전유부분으로 등록하려고 해도 전유부분이 되지는 않는다.( 판결) 만약 이를 허용했다면 복도 등의 소유권을 주장하면 다른 구분소유자들의 통행도 마음대로 통제할 수 있었을 것이다.

반면에 규약상으로도 공용부분을 정할 수 있다. 예컨대, 주차장[2]이나 창고 등은 마음먹고 등기한다면 전유부분으로 할 수 있지만, 규약상 공유부분으로 내버려둔 것이다. 이 부분에 대해서는 등기부상 표제부에 공용부분이라는 취지를 기록해야 한다.

구분소유자 일부만이 갖는 공용부분도 있다. 예를 들어, 아파트 1동의 옥상에는 꼭대기 층에 사는 412호만 접근이 가능하다고 해보자. 옥상은 구조상의 공유부분이므로 전유부분이 될 수 없지만, 현실적으로 412호의 입주자만 옥상을 이용할 수 있으므로 해당 옥상은 412호 입주자의 일부공용부분이 된다.( 2019다294947판결)

상가 건물의 1층 앞면 1층 유리벽은 공용부분에 해당한다.( 94다50380판결) 예컨대, 상가 101호와 상가 102호가 같은 유리벽을 쓰는 경우다.

3.2.1. 공용부분의 효력

제11조(공유자의 사용권) 각 공유자는 공용부분을 그 용도에 따라 사용할 수 있다.
제12조(공유자의 지분권)
① 각 공유자의 지분은 그가 가지는 전유부분의 면적 비율에 따른다.
② 제1항의 경우 일부공용부분으로서 면적이 있는 것은 그 공용부분을 공용하는 구분소유자의 전유부분의 면적 비율에 따라 배분하여 그 면적을 각 구분소유자의 전유부분 면적에 포함한다.
제17조(공용부분의 부담ㆍ수익) 각 공유자는 규약에 달리 정한 바가 없으면 그 지분의 비율에 따라 공용부분의 관리비용과 그 밖의 의무를 부담하며 공용부분에서 생기는 이익을 취득한다.

공용부분은 각 구분소유자가 사용할 수 있다. 그리고 해당 지분 전유부분의 비율에 따른다. 공용부분에 대한 부담과 수익 역시 지분의 비율대로 발생한다.

공유부분은 취득시효의 대상이 될 수 없다.( 2011다78200판결) 만약 공용부분의 취득시효가 가능했다면 구분소유자 모두가 공용부분의 소유를 주장할 수 있기 때문이다. 취득시효의 요건상으로도 타인의 공유지분에 대해서는 시효취득할 수 없기도 하다.

4. 구분건물의 등기

대표적인 구분건물의 등기는 다음과 같다.

표제부(1동의 건물 표시)
표시번호	접수	소재지번, 건물명칭 및 번호	건물내역	등기원인 및 기타사항
1	2015년 1월 1일	서울특별시 강남구 삼성동 123 위키빌라 제1동 [도로명주소] 서울특별시 강남구 삼성동 나무12로 345	철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 3층 공동주택 1층 300.00㎡ 2층 300.00㎡ 3층 300.00㎡	도면편쳘장[3] 제12책 제34장
대지권의 목적인 토지의 표시
표시번호	소재지번	지목	면적	등기원인 및 기타사항
1	서울특별시 강남구 삼성동 123	대[4]	1000㎡[5]	2015년 1월 1일
표제부(전유부분의 건물의 표시)
표시번호	접수	건물번호	건물내역	등기원인 및 기타사항
1	2015년 1월 1일	제1층 제102호	철근콘크리트조 39㎡[6]	도면편쳘장 제12책 제34장
대지권의 표시
표시번호	대지권종		대지권비율	등기원인 및 기타사항
1	1 소유권대지권		1000분의 75[7]	2014년 10월 10일 대지권 2015년 1월 1일 등기

보통 구분건물의 경우, 다른 등기부와 달리 1동의 표제부와 전유부분에 대한 표제부가 함께 기록된다. 1동의 표제부에는 각 구분소유에 대한 사항과 규약상의 공용부분에 대한 표시가 있다.

1동의 표제부에는 대지권도 함께 기록되며, 전유부분에도 그에 맞는 대지권이 표시된다.

4.1. 대지권

제20조(전유부분과 대지사용권의 일체성)
① 구분소유자의 대지사용권은 그가 가지는 전유부분의 처분에 따른다.
② 구분소유자는 그가 가지는 전유부분과 분리하여 대지사용권을 처분할 수 없다. 다만, 규약으로써 달리 정한 경우에는 그러하지 아니하다.
③ 제2항 본문의 분리처분금지는 그 취지를 등기하지 아니하면 선의(善意)로 물권을 취득한 제3자에게 대항하지 못한다.
④ 제2항 단서의 경우에는 제3조제3항을 준용한다.
제21조(전유부분의 처분에 따르는 대지사용권의 비율)
① 구분소유자가 둘 이상의 전유부분을 소유한 경우에는 각 전유부분의 처분에 따르는 대지사용권은 제12조에 규정된 비율에 따른다. 다만, 규약으로써 달리 정할 수 있다.
② 제1항 단서의 경우에는 제3조제3항을 준용한다.
제22조(「민법」 제267조의 적용 배제) 제20조제2항 본문의 경우 대지사용권에 대하여는 「민법」 제267조[8](같은 법 제278조에서 준용하는 경우를 포함한다)를 적용하지 아니한다.

구분소유자가 전유부분을 소유하기 위해서 건물의 대지에 관하여 갖는 권리를 대지권 또는 대지사용권이라고 한다.

대지권은 소유권, 지상권, 임차권 등이 모두 가능하지만, 대부분의 경우 대지지분에 관한 소유권이 대지사용권이 된다. 보통의 아파트 매매나 다세대주택 매매에 있어서는 건물의 소유권 이전과 함께 대지권( 소유권)도 함께 매매하기 때문에 사람들이 잘 신경쓰지 않는 권리이다.

그러나 대지권이 없다면 원칙적으로 그 주택을 사용할 수 없다. 따라서 대지권을 함께 매수하지 못했다거나, 착오가 있어서 등기가 누락된 경우에는 아주 복잡한 문제가 발생한다.

일단 대지권이 없는 구분소유자의 전유부분은 그 사용권이 없는 상태나 마찬가지이기 때문에, 대지소유자가 그 전유부분의 철거를 구할 수 있다.( 95다40465판결) 그리고 대지권이 없는 상태라면 토지의 사용권 자체가 없는 것을 의미하기 때문에 대지의 소유자가 지료를 요청할 때에 그에 걸맞은 비용을 지급해줘야 한다.

이러한 문제 때문에 집합건물법 제20조에서는 아예 대지권만을 따로 처분한다거나, 전유부분만을 처분한다는 등의 행위는 금지된다. 만약 이런 조항이 없다면 법의 허점을 통해서 전유부분만을 분리해서 판 다음에 지료를 요구하는 사기꾼들이 발생할 수 있기 때문이다. 처분이기 때문에 단순 매매하는 것뿐만이 아니라 저당권 등의 제한물권 설정도 여기에 포함된다. 하지만 판례는 경매를 통해서 법정지상권을 획득한 경우에 해당 법정지상권을 분리해서 처분하는 것은 가능하다고 판시하였다.( 2000다1976판결)

다만, 이러한 경우에도 선의의 제3자에 대해서는 대항할 수 없다. 여기에서의 선의의 제3자는 집합건물인 대지임을 모르는 상태에서 토지를 취득한 사람을 의미한다.( 2010다71578판결) 예를 들어, 목좋은 땅이라고 해서 직접 가보지도 않고 땅만을 구매했는데, 토지 매수인이 실제로 그곳에 가보니 아파트의 대지권으로 사용되고 있었던 경우. 이 때에는 선의의 매수인을 보호하기 위해 토지매매계약을 해제하거나 아파트를 강매하는(...) 등의 수단은 사용하지 않고 그냥 그대로 보호해준다. 만약 악의였다면 전유부분을 뺀 토지만의 매매는 무효가 된다.

4.1.1. 대지권의 성립요건

대지권이 성립하기 위해서는 집합건물이 존재하고, 구분소유자가 전유부분의 소유를 위하여 대지사용권을 보유하고 있으면 된다. 대지권 역시 공용부분과 비슷한 역할을 하고 있어서 총 대지의 일부의 지분을 갖지만, 실제로는 그 대지를 모두 사용할 수 있는 권리가 된다. 반대로 당사자들 간의 합의에 따라 일부 대지에 대해 단독으로 대지권 소유를 주장할 수도 있으며, 각 대지권의 비율은 다를 수도 있다.

구분소유자가 아닌 대지권자도 있을 수 있다. 예를 들어, 아파트 1동에 A, B, C가 거주하고 있고, 아파트 1동의 대지에 1000㎡의 대지가 있다고 해보자. 이 경우에 A, B, C가 각각 300㎡의 대지권(소유권)을 갖고, 생판 모르는 D가 100㎡의 대지권(소유권)을 갖는 것도 허용된다는 것이다. 이 경우에 D는 해당 소유권을 분리해서 처분할 수 있다.

다만, 집합건물을 증축시킨다고 해서 그 부분에 대한 새로운 대지권이 발생하는 것은 아니다.( 2014다236809판결) 위키아파트 1층, 2층, 3층 부분에 각각 300㎡의 대지권(총 대지권은 900㎡)을 가진 상태에서, 한 층을 더 지어 4층이 되었다고 해보자. 이 경우 1층, 2층, 3층의 대지권을 분리처분하여 4층에 나눠주는 등의 규약이 있어야 4층에도 대지권을 줄 수 있다. 1, 2, 3층의 대지권을 떼지 않고서는 나눠줄 대지권이 없기 때문이다. 만약 시공사에서 이러한 조치 없이 그냥 바로 분양계약을 해버린다면, 4층에 입주한 사람들은 대지권이 없는 상태로 전유부분만을 갖게 되며, 위처럼 철거당하거나 지료를 납부해야 하는 상황이 올 수도 있다.

그러나 이러한 경우에도 전유부분에 대한 점유 취득시효를 주장할 수 있다.( 2012다72469판결) 쉽게 말해 4층의 입주자들은 대지권은 없는 상태이지만 4층의 건물을 소유한 상태였으므로 해당 대지를 점유하고 있는 상태가 된다. 이 경우 20년 동안 평온, 공연하게 점유하게 된다면 해당 대지권(소유권)을 취득할 수 있다.

[1] 필요로 하지 않는 것일뿐, 차후에 등기를 할 때에는 구분건물로서 등기해야 한다. [2] 주차장의 경우 전체를 하나의 구분소유물로 보면 된다. [3] 등기 신청 시에 도면을 접수하는 데 이러한 도면들을 모아놓은 장부를 뜻한다. [4] 주택과 상가를 지을 수 있는 대지 [5] 보통 아파트의 경우 단지 전체의 대지권을 해당 면적이 된다. 또한 도로나 다른 지번이 포함되어 있을 경우, 같은 표시번호 내에 행을 분리하여 표시된다. [6] 이 39㎡는 전유부분에 해당한다. [7] 여기서 1000은 전체 집합건물의 토지를, 50은 102호에 해당하는 토지의 비율을 의미한다. 즉, 여기서 제102호는 75㎡의 토지를 소유한다는 뜻이다. [8] 지분 포기 시 나머지 공유자들이 그 지분의 비율대로 갖는 것을 의미한다.

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