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1. 개요
半 地 下 / Souterrain[1]반은 지상에, 반은 지하에 위치하고 있는 주거공간, 주거형태를 의미한다. 채광창은 사람이 밖에 섰을 때 발쪽에 위치하고 있다. 옥탑방과 반대인 듯하면서도 비슷한 공간. 하나의 주택으로서는 사실상 최저 수준의 주거지이다.
세대번호는 보통 앞에 B[2]를 붙이며 B-1, B01, B101 식으로 표기하는 경우가 가장 일반적이고, 일부 지상형 반지하 세대의 경우는 그냥 1층으로 취급하여 101, 102 식으로 표기하기도 한다.
2. 기원과 형성
1968년 김신조 등 북한에서 내려온 공작원 31명이 일으킨 1.21 사태로 남북간 긴장이 고조되며 전쟁이 일어날 가능성이 높아지자 당시 정부는 '전시체제에서 서울시민 350만명을 대피시킬 방공호 구실을 할 지하 건설을 하겠다'고 발표했다. 이에 1970년에 정부는 건축법을 개정하여 '인구 20만명 이상의 도시에서는 지상층 연면적 200㎡인 건축물을 지으려면 지하층을 만들어야 한다'는 법률 규정을 만들었다. 그리하여 어지간한 다층 건물의 경우 전시에 방공호 또는 진지 등 군사적 목적으로 사용하기 위한 지하실을 의무적으로 만들게 되었다. 다시 전쟁이 나서 조선인민군이 쳐들어와 시가전이 발생할 경우 각 건물의 반지하를 일종의 참호로[3] 사용하기 위함이었다.[4]하지만 전쟁이 터지는 일은 없었고, 전쟁이 없다고 지하실을 빈 공간으로 두기는 아까우니 원래 목적인 전쟁 대비용 이외의 용도로 활용하게 되었다. 대형빌딩이나 백화점, 대형상가에서는 이 지하실을 주로 지하주차장 용도로 썼다. 그리고 주택의 주인 입장에서는 자동차가 아직 사치품 취급이었던 시절인지라, 처음에는 주로 창고나 보일러실 용도로 사용했고[5] 사람이 거주하지는 않았다. 하지만 서울공화국이라 불릴정도로 서울중심 정책, 일자리 쏠림, 이촌향도 현상으로 서울특별시와 서울 근교 수도권으로의 인구 유입이 심화되며 인구폭발이라는 말이 나올 정도가 되었다. 원래 수도권 땅은 비싸기도 했지만 서울은 산으로 둘러 싸여서 토지는 한정적인데 지방에서 상경한 가난한 사람들까지 몰리면서 수요에 비해 공급이 딸렸다. 이러니 집주인들은 돈을 벌기 위해 거주용이 아니던 지하를 뜯어 고쳐서 거주용으로 바꿨고, 지방에서 상경한 이들은 다른 마땅한 거처를 구할 수 없으니 불편함을 무릅쓰로 지하에 세드는 경우가 많아졌다. 나중에는 아예 집주인들이 적극적으로 지하실을 뜯어 고쳐서 세를 받기 위한 용도로 활용하는 풍습이 생겼고 자리잡았다. 지하실은 원래 거주용으로 만들어진 것은 아니었기 때문에 지하실을 임대하는 것은 불법이었지만 그 뒤로도 수도 서울의 인구가 계속하여 팽창하여 주택난이 극심했기에[6] 정부와 구청은 이런 불법행위를 묵인 내지 방조했고, 1975년이 되자 건축법 개정으로 아예 지하실 거주가 합법화했다.
이 과정에서 서울을 비롯한 서울 근교지역에는 셀 수 없이 많은 지하 주거 형태가 만들어지고, 초기의 지하실 형태가 오늘날의 반지하로 바뀌어 하나의 거주 형태로 자리잡았다. 불법이든 뭐든 많은 사람이 당시 지하실에서 살고 있는 게 현실이니 채광이나 환기 등 주거조건을 최소한은 갖추도록 건축법을 개정한 것이다. 원래의 지하실은 완전한 지하라 창문이 없거나, 혹은 일부만 지상으로 올라와 창문이 겨우 10cm 수준이었다. 그런데 1984년에 지하실의 높이 중 절반은 지상으로 올라오게 하여 반지하로 바뀌게 되었고 덕분에 창문을 그 전보다는 몇cm 정도는 더 크게 만들 수 있게 되어 채광이나 환기가 이전에 비해 아주 조금은 나아지게 되었다.[7]
한편 세를 받으려는 집주인이 집을 지을 때 한 층을 더 올리지 않고 굳이 반지하를 만드는 이유는 일반 주택은 4층까지만 허가가 나기 때문이다. 그런데 반지하는 지하로 분류되어(지층) 층수에 포함되지 않기 때문에 공식적으로는 4층이지만 실제로는 반지하를 포함하여 총 5개 층이 되어 임대료를 더 받을 수 있다. 1984년 서울의 극심한 주택난을 해결하고자 정부가 다세대주택 건설붐을 일으켰고 1970년대 건축법으로 인해 의무화되어 버린 국내 반지하 주거형태는 기하급수적으로 확산되어 오늘날에까지 이르게 되었다. 더하여 같은 해 지하층 규정이 완화된 것도 반지하 주택 급증에 한몫했다. #
한편 같은 대도시로써 이촌향도 현상으로 인구가 팽창하더라도 그 수요만큼 그냥 도시 주변 논, 밭을 주택지구로 만들어서 도시를 확장하면 되었던 대구[8], 대전, 울산, 창원과 같은 도시는 반지하를 주거공간으로 쓰지 않았다.
3. 종류
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일반형
앞서 설명한 일반적인 지하실을 반지하로 만든 경우. 가장 환경이 열악하기 때문에 값이 가장 싸다. 창문은 천장에 바짝 붙어서 한뼘 수준인 경우가 많으며, 70년대부터 존재하던 반지하 집들은 오래된 공간 특성상 나무문인 경우도 꽤 많고 그 나무문이 썩어 문의 기능이 아예 상실된 반지하 집들도 많다. 상술한 모든 단점이 가장 극단적으로 드러나는 형태이다. 폭우시 침수 사망 사고가 발생하는 대부분의 형태.
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지상형
건축법상 지하층은 평균적으로 층 높이의 절반 이상이 땅 아래로 묻혀 있으면 지하층이므로, 이를 이용해서 지면보다 아주 약간 낮은 형태의 반지하층을 만든다. 이렇게 하면 반지하층이 지상층과 큰 차이가 없어져서 건축법 상으로는 n층짜리 건물에 n+1개 층을 넣을수 있기 때문에 최대 층수가 제한된 대지에서 제한보다 1개 층을 더 넣을수 있어서 집주인에게 유리하다. 형태상 1층과 다름이 없으므로 가장 가격이 비싸다. 단 지면보다 낮은 것은 사실이므로 여름 같은 시기에는 침수의 위험성이 있다.
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경사형
경사가 심한 곳[9]에 세운 건물의 경우 오르막 쪽으론 지하인데 내리막 쪽(주로 도로와 인접한 곳)은 지상인 구조의 층이 생기기도 한다. 대지의 지하 여부는 건축 직전 대지 표면의 가중평균을 기준으로 하기 때문인데 이런 대지에 다중주택을 건축할 때 도로와 동일한 높이로 대지를 낮추면 실질적으로 도로에 접한 1층 주택이지만 건축허가시에는 (원래 대지보다 낮아졌기 때문에) 지하층으로 보기 때문이다. 이것 역시 반지하라 부르지만, 보통 진짜 반지하에 비해 값을 비싸게 부른다. 지상형보다는 조금 부족하지만 1층과 비교해서 별 차이가 없으며, 경우에 따라 평지 1층보다 오히려 지대가 약간 높은 아이러니한 경우도 있다. 지형에 따라 창문을 열어둬도 별 문제없는 경우도 있고, 상황에 따라 여름에는 시원하고 겨울에는 따듯한 좋은 방을 찾을 수도 있다. 또한 이런 곳은 주로 경사지형이다 보니 배수가 신속하게 이루어 지므로 침수에도 강하다.[10] 경사형의 경우 경사의 정도와 대지면의 분위기에 따라서 전면은 1층이나 다름 없지만 후면은 최소 창문을 낼 수 있는 반지하도 있고, 대지 자체의 경사가 커서 후면은 창문을 낼 수 없는 완전지하의 경우도 있고 각각의 상황에 따라 채광사정 등 주거환경은 완전히 다르다.[11] - 경사형의 독특한 형태로 1층형(?)도 있다. 과거 산지에 택지개발을 하면서 전면, 후면 도로를 모두 깎아 낮췄지만 대지는 그대로 높은 상태 그대로인 경우, 그런 택지를 조성한 1950~1960년대에는 기술부족으로 그대로 높은 상태의 주택을 지었다가 1990년대 이후 다중주택으로 개발하면서 도로면 만큼 대지를 깎아서 주택을 건축한 관계로 어느 방향에서 봐도 반지하가 아닌, 즉 1층과 100% 같은 주택을 말한다. 단, 건축 이전 대지보다 레벨이 내려갔고 앞 단락에서 서술한 층수의 유리함 등으로 반지하로 건축허가를 받은 상태라서 서류상은 반지하이다.[12] 예를 들면 한양대역, 이태원동
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두꺼비집형
일반 건물로 지으면서 1층 주변을 흙으로 메워 버렸다. 즉 1층의 창문 근처까지 흙으로 메워서(마당이나 텃밭 부분을 1m 가량 흙으로 쌓아올렸다고 보면 된다) 안 흘러내리게 바깥쪽은 담장 올린다는 명목으로 콘크리트 벽을 세우고. 반지하처럼 보이게 만든 것. 정말 희귀한 경우로, 이 경우에는 1층과 거의 차이가 없다. 심지어 채광도 별 차이가 없다. #
4. 문제점
원래 거주용이 아니었던 만큼 거주환경이 열악하다. 대학가 등 치안도 좋고 신뢰도 높은 원룸촌은 반지하 월세 가격도 지방에서 상급 주거환경에 맞먹는 가격이라 저렴한 편도 아니다.- 환기가 잘 되지 않기 때문에 여러 문제들이 발생한다.
- 햇빛이 잘 들지 않아 공기중 수증기가 증발하지 않은 탓에 습도가 높기에 부패도 심하고 습도가 많은 곳이 최적의 환경으로 꼽는 곰팡이도 많아서 반지하 특유의 악취가 많이 난다. 방치할 경우 끔찍한 사태가 벌어지기도 한다. 그 습기의 원인인 물은 가습기에 넣는 깨끗한 물과는 거리가 멀기 때문에 당연한 결과다. 특히 심한 곳은 빵에도 유통기한이 지나지 않았는데 곰팡이가 피기도 하며 옷이나 이불 등은 물론이고 심지어는 보관하던 쌀에도 곰팡이가 피는 대참사가 벌어지기도 해서 집밥을 해먹는 것은 사실상 꿈도 꿀 수 없다. 당연히 빨래도 영 잘 마르지 않는다. 담배꽁초, 쓰레기 등의 악취가 그대로 집으로 들어온다. 새벽에 술취한 사람이 노상방뇨를 하기도 한다.[13]
- 바이올린, 피아노, 목관악기 등등 나무 소재로 된 모든것은 철저한 관리가 필요하다. 조금이라도 방심한다면 습도로 인해서 곰팡이가 피거나 변형되는 등 훼손되기 십상이다.
- 높은 습도와 더불어 환기도 잘 안 되다 보니 제습기, 공기청정기를 설치하는 것이 좋은데 반지하에 사는 형편에 비싸고 전기세 많이 먹는 제습기 및 공기청정기를 사서 돌리는 것도 쉽지 않은 일이다. 그래서 이것 때문에 건물주들이 세입자가 살지 않는 반지하 세대의 현관문이나 창문 등을 주기적으로 열어두어 환기를 시키기도 한다.
- 도로변에 있는 반지하의 경우 자동차 매연에 시달리기도 한다. 자동차의 배기구 높이와 반지하 창문의 높이가 비슷하기 때문이다. 그것때문에 창문을 닫고 사는 사람들도 많다.
- 공기보다 무거운 라돈 누적에 취약하다. 참고로 라돈은 폐암 유발 물질이다.
- 겨울에는 보일러 시설을 꼭 확인해야 한다. 일반적인 상황에선 가스 중독이 되기 힘든 수준의 보일러 이상[14]에도 가스가 쌓여서 질식사할 수 있다. 예시 과거 연탄 보일러를 쓰던 시절은 말할 것도 없고 가스/등유 보일러를 사용하더라도 보일러실에서 나온 가스가 반지하로 스며들 수 있는 구조라면 최대한 피해야 한다.
- 일조량이 부족하여 대낮에도 형광등이라도 켜놓지 않으면 깜깜하다.
- 소음 문제가 심각하다. 자동차 소음은 물론이고 평범한 빗소리도 크다. 건물 옥상에서 벽을 타고 내려오는 물이 창문 근처에서 떨어진다면 폭포수 같은 소리에 온종일 시달려야 한다. 차량들 소음의 경우는 배기음은 둘째치고 바퀴가 구를때 지면의 울림이 굉장히 크게 들린다. 사람들의 발소리, 말소리 등을 모두 생생하게 들을 수 있다. 특히 발정난 고양이가 밤새 우는 소리, 고양이 싸움소리 등으로 밤새 고역을 치르기도 한다.
- 온갖 먼지나 외부 이물질, 특히 바퀴벌레, 쥐, 모기, 파리 심지어 지네, 그리마, 꼽등이가 들어오기 쉬워서 비위가 약한 사람들은 정말 고역일 수 있다. 그런데 살아보면 저것들보다 더한 정말 대책이 없는 고난을 선사하는 존재가 있는데 다름아닌 개미. 연립주택 앞의 화단이나 가로수 밑의 흙에 집을 짓고 연립주택을 사냥터 삼아서 번식하기 때문에 반지하는 필연적으로 이들의 서식처가 된다. 주변 정리도, 음식물 발생 억제도, 약도 다 안 통한다. 그냥 답이 없다.
- 곰팡이로 인한 도배, 배수 관련 수리 및 집에 문제가 생겼을 경우 수리가 쉽지 않은 경우도 많아 세입자가 오래 있지 않으면 오히려 손해가 나는 경우가 있다. 건물주의 입장에서 보면 세입자를 다시 받기 위해서 도배도 다시 하고, 장판도 다시 깔고, 이전 세입자가 더렵혀 놓은 것들을 전부 청소해야 하기에 거주자가 2년 계약 딱 끝나자마자 이사를 가려고 하면 건물주가 까탈스럽게 구는 경우가 많다. 심지어 지하철역 근처 반지하의 경우 지하철 구동 소음이 들리는 경우도 있다.
- 화장실은 공용으로 쓰는 경우도 매우 많으며 반지하 자체가 수압이 기존의 건물보다 약하고 특히 변기가 정화조 바로 위에 설치된 사례가 많아 변기가 역류하는 사례가 빈번히 발생한다. 반지하 화장실을 잘 묘사한 장면 중 하나가 영화 기생충인데, 극 중에서 기우와 기정이 와이파이를 잡기 위해서 반지하 화장실 안에서 쪼그리는 장면을 생각해보면 이해하기 쉽다. #
- 달랑 하나 있는 창은 길바닥에 붙어 있어서 사람들 발만 보이고[15] 밖에서 방안이 훤히 들여다보이는 구조라 창문을 마음 놓고 열지도 못한다. 이게 여름에는 상당히 고역이다. 안 그래도 환기가 더더욱 필요한게 반지하인데 환기를 시키지 못하는 악순환이 벌어진다. 차선책으로 창문에서 약간 띄우고 판자를 공사해 놓기도 한다. 햇볕과 신선한 공기를 포기하면서 프라이버시를 지키야 하는 것.
- 구조상 범죄가 일어나기 매우 쉽다. 아파트의 경우도 1층이 가장 저렴한 이유가 바로 도둑 및 사생활 노출에서 여성의 경우는 성범죄 문제 때문인데 반지하의 경우 넘을 담조차 없기 때문에 창문만 열면 침입하기 아주 쉽다. 특히나 국내 관리가 부실한 반지하의 경우는 문도 나무문으로 되어 있어 고리가 썩어 잠궈도 밖에서 열려버리고는 한다. 사실 반지하에 뭐가 훔칠 게 있어 들어오나 싶지만, 의외로 범죄자들이 노리는 것은 경비가 삼엄하고 리스크가 큰 부잣집이 아니라 반지하같이 방범이 허술한 집들이다. 때문에 튼튼한 방범창은 필수이다. 하지만 방범창을 튼튼하게 다는 게 재난상황에서는 빠져나갈 수 없게 만드는 장애물이 되기도 한다는 게 또 문제. #
- 상술한 여러 문제점들로 인해 심리적, 육체적 건강이 악화되기 십상이다. 사람에 따라 반지하 생활은 "열심히 해서 이곳을 꼭 벗어나야겠다"는 의지로 나타날 수도 있으나 반대로 비관론적인 자괴감에 빠지기도 한다. 특히 인격이 발달 중인 아이들이라면 세심한 관심이 필요하다.
- 비가 오는 날에 스트레스가 이만저만이 아니며 때로는 헬게이트가 펼쳐지게 된다. 비 오는 그 순간에는 빗물이 집에 들어올까봐 걱정해야 하고, 비가 온 다음날은 습기와의 전쟁이 벌어진다. 비가 직접 들어오지 않더라도 바닥에서 빗물이 튀어 들어오기 때문에 창문을 열수 없다. 태풍이나 호우로 인해 홍수가 나면 상당수의 반지하가 물에 잠기기도 한다. 그렇기에 대규모 침수 사건이 일어나면 저지대에 위치한 반지하방이 가장 먼저 잠기는 경우가 많다. 안 그래도 평소에 습도가 높은데 비가 오면 임계치에 도달하며, 창문을 열어놓으면 바닥의 습기가 그대로 집으로 들어와 습기를 빼기가 쉽지 않다. 해결책은 제습기와 에어컨뿐이다.
- 폭우가 도로를 물로 뒤덮을 정도로 쏟아지면 집안에 물이 들어차게 되는데, 이때 서둘러 탈출하지 못하면 큰 불상사를 겪을 수 있다.[16] 영화 〈기생충〉의 장면은 영화일 뿐이지만 2022년 8월 수도권 홍수 사태에서 실제로 끔찍한 사고가 발생했다. # 사고의 가장 큰 원인은 반지하 창문에 설치된 방범창을 뜯지 못해서였다. 반대로 이웃이 구조 요청을 듣고 방범창을 뜯어준 덕분에 간신히 구조된 사례도 있었다. # 사고가 발생한 곳도 이웃들이 방범창을 뜯어 구하려고 했지만 너무 단단하게 고정되어 실패했고 구조 대원이 와서 3시간을 작업한 끝에야 방범창을 간신히 뜯어내고 배수 작업을 했지만, 이미 때는 늦어 안에 있던 사람들은 모두 목숨을 잃었다.
5. 해결의 어려움
단점이 많아 주거시설로서는 열악한 편인데도 불구하고 반지하 방이 계속 존재하는 이유는 바로 그 단점으로 인해 보통의 집보다 전월세 가격이 훨씬 저렴하기 때문이다.[17] 즉, 주거비를 감당하기 힘든 저소득층 사이에서 꾸준히 수요가 있는 것이다. # 또한 그 지역이 재개발이 될 경우 반지하도 엄연히 주택으로 인정받으므로 입주권을 얻을 수 있다. 물론 이는 원칙적으로 그렇다는 것이고, 현실적으로는 반지하에 살 정도면 무척 가난한 처지라 입주권이 나와도 정작 입주비용을 마련하기 힘들다.[18][19] 그래서 입주권, 일명 딱지를 다른 사람에게 팔고 다시 저개발 지역으로 옮겨가서 살게 되는 경우가 많다.[20]반지하 문제를 해결하기 위해서는 저소득층도 충분히 입주할 수 있는 저렴하면서 살만한 주택이 많이 보급되어야 하는데 도심은 토지가 비싸기 때문에 저렴한 임대주택을 공급하려면 교외지역에 건축해야 한다.[21] 하지만 보통 일자리가 교외보다는 도심에 몰려 있기 때문에 교외에 거주할 경우 접근성이 떨어져 출퇴근에 드는 시간도 길어지고 교통비도 많이 든다. 저소득층의 일자리 상당수가 일용직이라 일반 직장인보다 이른 새벽 시간에 재빨리 현장으로 가지 못하면 그날은 공친다. 일용직 노동자가 아니더라도 경제적으로 여유롭지 못한데 일자리는 도심에 있는 사회초년생들도 있다. 그 외에 청소를 위시한 허드렛일을 하는 사람들은 일반 직장인이 출근하기 전에 미리 도착해서 작업을 해둬야 한다. 어지간한 집은 차가 1대씩 있고 심지어 2, 3대 있는 집도 꽤 많은 시대라지만 반지하에 살 정도면 차가 없는 경우가 많아서 일용직이 아닌 좀 더 안정적인 일자리를 가진 사람이라도 대중교통 편의성이나 출퇴근 시간 거리를 따질 수 밖에 없다. 그래서 어쩔 수 없이 도심지역 내에서 최대한 저렴한 집을 구해야 하는데 그게 반지하인 경우가 많다.
결국 양질의 임대주택을 지어도 저소득층이 임대주택의 위치 등의 문제로 임대주택에 들어가지 않게 된다는 게 더 큰 문제다. 실제로 국토교통부에서 조사하여 통계를 낸 '2020년 주거실태 조사'를 인용한 세계일보 기사를 보면 반지하에 사는 사람들과 그렇지 않은 사람들의 주택환경 만족도 비교표에서 '방수, 환기, 채광' 등 집안에서의 생활 관련 항목에서는 큰 차이가 나지만, '상업, 의료, 공공기관, 대중교통' 등 집 주위의 편의 시설 관련 항목에서는 큰 차이가 안 난다. # 반지하에서 사는 게 아무리 불편해도 각종 편의시설 및 대중교통 접근성 때문에 반지하를 쉽게 떠날 수 없다는 뜻이다. 단순히 임대주택을 잔뜩 짓기만 한다고 반지하 문제가 해결될 수 있는 게 아니라는 점을 알 수 있다.
그러니 주거 문제 및 도심으로의 접근성 문제를 같이 해결하려면 반지하가 위치한 구 시가지를 재개발하면서 바로 그 지역에 반지하 거주민들에게도 괜찮고 살만한 주택(공공임대주택)을 다수 건설하는 공공재개발이 필요하다. 그러나 어른의 사정으로 정비사업이 지연되거나 시도조차 못하는 상황이 많고, 집주인들도 일반적으로 임대주택이 건설되는 것을 싫어한다. 설령 임대주택을 건설해도 일반 분양자들의 님비현상과 차별로 어려움이 많다. #
2010년 서울에 기록적인 폭우가 쏟아져 서울 강남 지역이 큰 침수 피해를 입자[22] 서울특별시는 신규 건축물에 대해 반지하 신축 금지 정책을 꺼내들었고 신규 주택 보급과 재개발 등을 통해 장기적으로 반지하 비율을 점차 줄여나가기로 했다. 실제로 2010년 기준 서울에서 약 30만 가구가 반지하에서 살았는데 2022년 기준 약 20만 가구로 줄어들었다. 다만 20만 가구는 서울 전체 가구 중 5%에 해당하기 때문에 여전히 서울에서 20가구 당 1가구는 반지하에서 살고 있는 셈이다. 2023년 오세훈 서울특별시장은 반지하가 딸린 건물을 매입한 후 그 건물을 철거한 뒤 반지하가 없는 건물로 다시 지어서 되파는 정책을 시행했지만 문제는 기존 반지하 거주민들은 이사갈 재력이 부족해 이동을 못 하고 이런 건물을 부술수가 없으니 지체되는 상황이다.
2022년 중부권 폭우 사태로 많은 이재민은 물론이고 사망자까지 발생하자 반지하 문제가 다시 수면 위로 떠오르며 해외 언론까지 주목하게 되었고 오세훈 서울시장은 정부와 협의하여 향후 지하 및 반지하 주거용으로 전면 불허하고 20년 안에 차례로 없애겠다고 발표하였다. # 그러나 정부 측 원희룡 국토교통부장관은 많은 사람이 거주하고 있는 반지하를 없애는 것은 현실적으로 곤란하다며, 일방적으로 없애기에 앞서 주거복지정책부터 마련할 것을 주장하는 등 서울시와 다른 의견을 내놓았다. # 또한 아이러니하게도 반지하의 열악한 환경 때문에 주거비용이 저렴하여 저소득층이 이용하는 것인데 반지하를 없애 버린다면 오히려 저소득층의 주거 선택권을 없애 버리는 결과가 된다. 그러므로 이는 해결책이 될 수 없다. 원래 주택 문제 및 저소득층 문제는 사회구조적으로 여러 요소가 복잡하게 얽혀 있기 때문에 이 문제를 해결하기까지 오랜 시간이 소요되고 많은 의견 충돌이 있을 것으로 예상된다. #
6. 생활 조언
반지하를 선택하게 된다면 대부분 피치 못할 사정이 있기 때문일 것이다. 그럼에도 불구하고 최소한의 삶의 질을 위해 몇 가지 팁이 있다.- 다소 좁더라도 리모델링이 되어 있는 곳을 선택하라. 넓은 것보다 좁고 쾌적한 것이 낫다. 건축법과 부정적인 인식의 문제로 오래 전부터 거주 목적의 반지하는 새로 지어지지 않고 있으며, 바꿔 말하면 반지하는 대부분 오래된 건물이다. 이로 인해 파생되는 수많은 문제들이 발생한다. 곰팡이, 균열, 누수, 상하수도 배수문제, 전기, 치안, 소음문제 등등이다. 최근에는 반지하 기피현상이 심해지면서 세입자가 들어오기 전 리모델링을 해 놓은 경우가 많으며, 이 경우 단점들이 상당부분 상쇄된다.
- 제습기는 선택이 아닌 필수이다. 에어컨이 기본 옵션인 반지하가 가장 좋지만 그것이 어렵다면 제습기가 있어야 한다. 이마저도 없다면 빨래도 마르지 않으며 냄새도 심하고 모든 옷에 배기 때문에 주위 사람들이 냄새를 맡을 수 있을 정도가 되어 버린다. 한번 밴 냄새는 벽지, 침대 등에 배어 빠지지 않는다. 제습기는 10리터 이상이 필요하며 24시간 돌리는 것이 좋으나 전기요금 및 더운바람 문제가 있기 때문에 낮에 반나절 정도만 틀어놓아도 효과가 상당하다. 전기료나 제품 가격이 아깝다고 10리터 이상의 압축기가 아닌 3리터 이하의 펠티어식을 마련하는 경우도 있는데 그것은 제습능력이 반지하 습기 제거하는데 못 미친다.
- 창문이 방수가 되는지 안 되는지의 여부가 중요하다. 이거 생각보다 크다. 창문을 꽉 걸어잠궜음에도 불구하고 물이 샌다면 그런 반지하는 들어가지 않아야 한다.
- 소음 및 냄새, 프라이버시 문제로 창문을 열지 못하는 경우가 많다. 이 경우 창문에서 약간 간격을 띄어서 판자를 설치하면 적어도 프라이버시는 지킬 수 있다. 반지하는 환기가 필수이므로 지나가는 사람이 쳐다본다고 창문을 닫고 살아서는 안 된다. 최소한 하루에 1시간 이상 환기 시켜야 한다. 그럼에도 공기 순환이 잘 일어나지 않으므로, 선풍기를 창문 바깥쪽으로 틀어놓으면 도움이 된다.
- 투자 목적의 반지하 매매는 꽤 좋은 선택일 수 있다. 가격이 저렴한데다 오래된 건물이라면 재건축, 재개발을 노릴 수 있다. 다만 월세가 싸고, 세입자를 구하기 어려운 점은 리스크이다.
- 폭우가 내려 물이 빠르게 차오른다 싶으면 일단 나와라. 차오르는 속도가 일정 구간을 넘어가는 순간 혼자서는 퍼낼 수 없는 상황이 된다. 물론 단순히 물이 차오르면 곧바로 나오라는 것은 아니고, 밖의 강수량이 어느 정도 수준이고 방에 어느 정도 속도로 물이 들어오는지 잘 보고 판단해도 좋다. 문을 빠르게 외부 침입 방지용 걸쇠[23]를 걸어두고 살짝 열어두는 것은 도박이긴 하지만[24] 도움이 된다. 최악의 경우 수압으로 인해 탈출이 불가능해질 수도 있으니 상황을 잘 살피다가 아니다 싶으면 곧바로 나와야 한다. 여기에 수압으로 문이 자동적으로 닫히는 문제를 줄이기 위해 일명 말발굽이라 불리는 도어스토퍼 까지 내려두면 좋다. 2022년 8월 수도권 홍수 때도 탈출 타이밍을 놓쳐 사망한 안타까운 사례가 있었다.
7. 인식
7.1. 대한민국
물론 반지하에 사는 사람이라고 해서 대놓고 멸시받는 건 아니지만 그 열악함과 저렴한 주거비용으로 인해 반지하 방 자체는 사회적으로 좋은 취급을 받지 못한다.
홍익대 건축학과 유현준 교수는 자신의 유튜브 영상에서 대한민국에 만연한 반지하의 문제점을 기생충과 건축학개론의 장면을 예시로 들면서 설명하며, 결론적으로 반지하라는 건 반드시 없어져야 하는 주거환경이라고 말했다. 그리고 해결 방안으로는 '인센티브를 줘서 전체 레벨을 다 올리는 쪽으로 가는 방법'을 제시했다. 그 밖에도 "사실 제가 꿈꾸는 것은, 인간이 기거하는 곳은 지하에 아무도 없었으면 좋겠다"라는 자신의 바람도 말했다. #
대중매체에서 은근히 미화되어 나오는 옥탑방과는 차원이 다른 현실감을 선사한다. 옥탑방도 좁아터지고 난방, 방수 부실하기는 매한가지지만 그 대신 경치와 야경이 보기 좋은 배경이 된다. 그리고 옥상을 이용할수 있으며 환기가 힘들어 사시사철 습기가 차는 반지하와 다르게 최소한 환기는 충분히 할 수 있다. 무엇보다 그냥 햇빛이 안 들어온다고 보아도 무방한 반지하에 비하면 햇빛은 충분하게 들어오는 것도 큰 장점이다. 심지어 엘리베이터가 달린 건물에서 옥탑방은 옥탑방의 장점만 존재하고 단점은 사라진다. 그러니까 적어도 옥탑방이 반지하보다는 훨씬 살기 좋은 것. 거기다가 신축 건물의 옥탑방들은 애초에 거주 공간을 의도하고 만든 경우가 많은데 이런 경우는 일반적인 원룸, 투룸과 차이 없을 정도의 옥탑방도 있다. 반지하와 달리 홍수 등의 위험에서 자유롭다는 점도 있다.
옥탑방과 비교하여 반지하의 장점은 출입이 편하고 한여름 땡볕이 적다는 것 정도다. 그 외에는 장점이 없다. 매체에서 가난한 처지의 주인공을 내세우더라도 옥탑방이 씩씩함 혹은 낭만을 나타내는 코드로 사용된다면 반지하는 처절함 또는 비참함을 나타내는 코드로 사용된다. 실제로 영화 기생충에서 주인공 가족이 살고 있는 반지하는 주인공 가족의 입장, 빈민층의 실태를 대표한다.
이말년은 이말년 시리즈에서 2010년 즈음 기안84와 함께 반지하에서 살았던 이야기를 다루었던 적이 있다. # 만화에서는 위치가 나오지 않지만 이후 기안84의 인터뷰를 참고하면 서울 마포구 상수동이었다고 한다. # 원래 있던 노란 장판을 기안84가 에폭시를 깔고 싶어해서 뜯었는데 에폭시 건강 논란을 이말년의 현 부인이 걱정해서 그냥 뜯은 상태로 돌바닥 위에서 잤었다고. # 이후 이말년은 입주 3달 만에 결혼하면서 그 집을 떠났지만 기안84는 좀 더 오래 살았다. 10년 뒤 기안84는 웹툰 작가 중 손꼽히는 부자가 됐으니 격세지감이다. #
다만 앞으로는 영화든 뉴스든 어쩔 수 없이 반지하에서 살고 있는 계층이 엄연히 있는 만큼 낙인화하는 것을 지양해야 한다는 의견도 있다. #
7.2. 기타 국가
유럽 국가들에도 반지하가 존재하는데, 'souterrain'이라고 부르며 1년 내내 비가 고르게 오는 유럽의 기후 특성상 늘 습하고 추워서 사람 살 곳이 못 되었고, 과거에는 다락방처럼 가난한 사람들이 산다는 인식이 강했다. 특히 근세 네덜란드 같은 경우 계단세 때문에 극빈층들이 반지하를 선호했다.[25]사실 영국식 지층(English basement) 이라는 용어가 있듯이 반지하의 원조는 이쪽이라고 할 수 있다. 밑에 있는 미국 사례와 비슷하다고 보면 되며, 사실상 미국에서 반지하주택을 가리킬때 주로 쓰는 말이다.
1992년도 스페인 영화인 하이힐을 보면 한국과 기후가 정반대인 남유럽권에서조차 반지하방에 대한 인식이 썩 좋지 않았음을 알 수 있다.
미국 또한 굉장히 드물지만 반지하가 존재한다. "Basement apartment"라고 하며 옛날부터 미국의 주택들은 Basement 자체를 대부분 창고로 이용을 하는 경우가 많은데, 이런 경우에는 지하에 있기보다는 대부분 작은 창문이 달려있는 반지하 방이다. 각종 애로사항이 넘쳐난다는 점에서 거의 집 취급을 못받고 대부분의 미국 도시들 특히 서부권과 달리 동부 해안가 도시들은 미국 내에서도 오래된 도시들이기 때문에 존재하는 것. 싸고 저렴하다 못해 애초에 사람이 사는것을 기피한다. 특히 뉴욕처럼 과거 유럽 등지에서 많은 사람들의 유입이 이루어졌던 오래 된 대도시에서는 주로 처음에 경제적인 상황이 매우 안좋은 사람들이 사는 경우가 많았다. 2021년 9월 뉴욕 대홍수 사태 당시에도 반지하에 거주하는 극빈층들로부터 대부분의 사상자가 나왔다.
중국 대도시에도 상대적으로 훨씬 드물지만 한국의 반지하처럼 지하방이라는 것이 베이징 등에 존재하긴 한다. 방공호나[26] 지하주차장, 관리실 등으로 사용된 지하공간을 부동산 업자들이 주거시설로 개조한 공간이다. 당연히 주거시설은 열악한 데다 과거 방공호로 사용되던 곳들이 많아 살기에는 적합치 않다. 물론 그 때문에 세가 상당히 저렴해서 농민공이나 돈없는 취업준비생, 지방에서 상경해 온 학부모 등 돈이 별로 없는 사람들을 중심으로 수요가 이루어졌었다.[27] 주로 수도인 베이징에서도 과거 옛 냉전시대의 산물로, 애초에 거주하는 것을 기피하고 있으며 사라져가는 중이다. 특히 현재의 상하이나 선전, 광저우 등에서는 거의 보기가 힘든 편이다.
일본 역시 아주 드물게 매우 오래된 맨션에 반지하가 있는 경우가 있다. 일본의 주거 환경 특성상 한국의 도시 내 단독주택이 가지는 위치가 아파트[28]이고 이곳에서 산다는 것 자체가 극빈층 중의 극빈층이자 빈곤함의 상징이기 때문에 사람이 애초에 사는것을 기피하는 곳이다. 반지하는 아오안이다.
8. 사건 사고
- 2022년 8월 다시 서울에 엄청난 폭우가 내려 관악구, 동작구, 구로구 일대의 많은 반지하가 침수 피해를 입고 장애인과 어린이를 포함한 일가족 3명이 사망하는 참사가 벌어졌다. 이에 서울시에서는 마침내 앞으로 새로 짓는 주택의 경우 지하와 반지하는 주거 목적으로 전면 불허하고 이미 허가한 반지하도 20년 안에 모두 없애기로 했다. 하지만 이에 대한 반응은 갈리는데 바로 위 해결의 어려움 문단에서 나왔듯 반지하는 수입이 적은 서민들의 터전인데 해결책도 없이 반지하를 없앤다는 것에서 불만의 목소리가 터져나왔다.[29]
9. 관련 언론보도
9.1. KBS 위기탈출 넘버원
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[지식실험] 반지하에 물이 들어찼다… 빠져나갈 수 있는 마지노선은? | 2005.8.20. KBS 위기탈출 넘버원 7회
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9.2. EBS 다큐 잇it
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다큐 잇it - 반지하 | 2020.4.7. EBSDocumentary
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9.3. 경향신문 디지털 기사 - 반지하 실태 보고서
반지하 실태 보고서, 현실의 36만 기택네엔 누가 사나경향신문에서 만든 디지털 기사이다. 지역을 선택하면 반지하 가구의 현황을 확인할 수 있다.
10. 기타
- 2015년 기준 서울 내 반지하 거주비율은 100가구 중 6가구(42만 6,919명)에 속하는 6%이며, 2위인 경기도의 2.3%에 비해 3배 정도 높았다. 전국으로는 1,842만 가구 중 36만 3,896가구수(68만 8,999명)로 1.9%다. #
- 대한민국의 반지하 가구의 62.8%가 서울에 있고 인천과 경기도까지 합치면 95.8%나 된다. 비수도권에도 찾아보면 있긴 하지만 정말 찾기 어렵고 사실상 반지하는 수도권 특유의 주거공간이라고 할 수 있다. 이 문서 상단의 '기원과 형성'을 보면 알 수 있듯이 애초에 반지하라는 것이 인구가 대도시로 몰려들며 주택난이 심각해지자 고육지책으로 등장한 주거 형태다. 대구, 대전, 울산같은 광역시는 반지하에 세를 놓는 경우가 없으며, 반지하라는 공간이 있더라도 기계실, 창고, 대피소 같은 기능으로 쓰지 주거공간으로 사용하는 경우는 극히 드물다. 지방 소멸이란 말이 나올 정도로 인구가 적은 지방에서는 주택이 모자라기는 커녕 점점 남아도는 상황인데 굳이 반지하라는 불편한 주택을 만들어야 할 이유가 없고 들어가려는 사람도 없다. 이들 도시에서 서울에서의 반지하와 같은 인식을 갖는 층은 1층이다. 보안 및 소음 문제가 있기 때문에 1층이 다른 층보다 가격이 저렴한 편이다. 대출 없이 살 수 있을 정도이다.
- 열악한 주거시설인 탓에 임대료가 같은 면적과 같은 조건의 일반 원룸의 60% 정도에 불과하다. 옥탑방은 해당 건물에 엘리베이터가 설치되어 있을 경우, 다른 층과 대등한 가격대를 형성하는 것과 대조된다.
11. 관련 문서
[1]
Semi-basement house 라고 쓰기도 한다.
[2]
지하를 뜻하는 Basement의 두문자. 반지하뿐만 아니라 완전 지하도 이렇게 표기하곤 한다.
[3]
퓨리에서
무장친위대가 반지하를 사격진지(토치카)로 사용하는 장면을 볼 수 있다. 당시 무장친위대
MG42 기관총 사수들이 징발한 민가의 반지하실 창문에서 총구만 내밀고 벙커로 농성을 하는 바람에 수색중이던 미군 보병들의 다수가 갈려나갔으며, 이 반지하 벙커는
M4A4 셔먼 전차의
75mm 고폭탄을 맞고서야 겨우 무력화되었다.
[4]
박정희 정부까지만 해도
북한이
한국보다 경제력, 군사력으로도 우위에 있었고 전쟁 위험은 현실이었다. 그리고
서울은
휴전선과 불과 약 40km 정도밖에 떨어져 있지 않다. 즉 국내에서 위기감이 고조된 이후에 건물을 지을 때 반드시 군사적인 용도로 지하
방공호를 짓도록 의무화하였고 이를 법으로 제정하여 명문화해 규정을 지은 것이다.
[5]
연탄으로 난방하던 시절이라 겨울이 다가오면 집집마다 연탄을 수백 장씩 사서 쟁여놓고 겨울 내내 썼는데 이때 지하실을 연탄 창고로 쓰는 경우가 많았다. 또한 1970년대는 보일러가 보급되던 시기라 보일러실이 필요하여 보일러실 용도로 쓰기도 했다.
[6]
서울 인구가 폭발적으로 늘자 1960년대초 박정희 정권은 서울대확장을 밀어붙였고, 지금 서울 크기와 모양이 이때 거의 다 이루어졌다. 문제는 터무니없을 정도로 서울 면적을 확 넓혔건만, 그 서울대확장조차 서울에 최대 350만명이 거주하게 될 것으로 계산하고 확장한 것이었다. 모두가 알다시피 서울 인구는 350만명을 훨씬 넘어 1980년대 후반에는 무려 1,000만명을 돌파하게 되었다. 350만명의 인구를 예상하고 확장한 서울에 3배 가까운 인구가 우글거리니 심각한 주택난이 생기는 게 당연했다.
[7]
그래서 반지하가 많은 구 시가지에서 반지하의 창문 크기를 보면 그 반지하가 속한 주택의 건설연도를 대강은 짐작할 수 있다. 창문 크기에 따라 1984년 이전에 건설되었는지 이후에 건설되었는지 알 수 있기 때문이다.
[8]
특히 대구는 순환도로가 겹겹이 발달되어 있는데 이렇게 도시 면적이 확장된 흔적이다. 도시 외곽을 따라 순환도로를 만들고, 그 외곽으로도 시가지가 발달하자 그 신외곽에 또 새로운 순환도로를 만들고 해서 양파와 같은 모양새가 되었다.
[9]
여기서 경사는 대지의 경사를 말한다. 대지는 급경사인데 대지 앞 도로는 경사가 거의 없는 곳도 존재한다.
부산광역시의 경우 도시 특성상 유구한 전통을 자랑하는 건축방식으로 대문 앞은 계단도 없는 평지임에도 옥상에 주차장이 있다던가 하는 식이다. 산자락에 택지를 만들면서 도로는 깎아 낮췄기 때문. 서울 강북 구시가지 오래된 한옥 또는 양옥을 보면 도로의 경사는 그리 급하지 않은데 도로에 인접한 건물은 거의 10m 정도 높이의 축대를 쌓고 계단으로 올라가야 대문이 나오는 집들이 존재한다. 특히
고려대학교 인근
[10]
단, 경사지의 가장 아래쪽은 다량의 물이 내려오는 관계로 침수가 수시로 발생할 수 있다.
[11]
한성대 우리게임장 II 옆 도로인데,
로드뷰 양옆의 1층처럼 보이는 모든 건물이 반지하다. 도로의 높이와 택지의 높이가 다르기 때문에 생기는 일. 해당 로드뷰에서 석축으로 축대가 쌓여진 오래된 건물들이 몇 있는데 이 축대 끝이 원래 대지의 1층 높이이기 때문이다.
[12]
등기부에 지하층으로 나온다. 적지 않은 임차인들은 1층으로 알고 계약하려다가 계약서를 보는 순간 반지하인 줄 아는 경우가 많다.
[13]
기생충에서 주인집 내외가 냄새를 언급하는 장면은 반지하에 살고 있는 송강호의 집안 사람들의 몸에 배어있는 반지하의 악취가 무의식적으로 느껴진다는 복선이며 마지막 시퀀스에 이선균이 코를 막고 '냄새'를 언급하는 장면에서 파국에 이르게 된다.
[14]
연통이 조금 찢어졌다던지, 연소기에 이상이 생겨서
일산화탄소가 무럭무럭 나온다든지.
[15]
이를 이용한
괴담 등도 있다. 창에 고개를 내밀고 있는 사람이 있는데 생각해 보니 여긴 반지하라든지, 아파트 베란다 할머니 괴담과도 비슷하다.
[16]
문 밖의 물이 무릎 높이까지만 찼더라도 수압으로 인해 문 열기가 매우 힘들어진다. 이 때는 오히려 집 안으로 물이 들어오게 해서 문 내부와 외부의 물 높이가 맞아야 문이 열릴 것이다.
자동차가 수몰되었을 때 자동차 안에서 문 여는 법과 비슷하다. 하지만 만약 문 밖의 물이 머리 위까지 차올랐다면 집이 아예 잠기기 전까지는 문을 열기 힘들 것이다.
[17]
20~30% 이상 저렴하다.
[18]
일례로 서울시에서 홍수로 인한 인명피해를 막기 위해 반지하 거주민들에게 월세 1400만원어치 지원금을 주고 이사를 권했으나 그래도 주거비가 부담되어 대다수는 이사하지 못하고 있다. 그래서 차수(물막이)판을 설치하는 선에서 그쳤다. 하물며 그런 사람들이 재개발된다고 해서 입주 우선권이 있더라도 돈 때문에 새 건물에 바로 입주할 가능성은 희박하다.
[19]
20대 젊은층들 중 상경한 이들은 세전연봉 3000만원으로 절약생활을 하면 반지하가 아닌 원룸을 구할수는 있지만 대신 적금까지 할 경우에는 진짜 허리띠를 졸라매는 생활을 해야한다.
[20]
어디에나 예외는 있는 법이라, 집주인이 투자자의 입장이라면 얘기는 완전히 달라진다. 그야말로 대박이 터진다. 게다가 임차인도 법령에 빠삭한 경우 일부러 임대주택 입주권과 이주비를 노리고 들어가는 경우도 있다. 물론 이런 경우는 그 임차인이 정말로 형편이 어려워서 반지하에 들어갔다기보다는 처음부터 '내 집 마련' 또는 '부동산 투기' 차원에서 들어갔을 가능성이 높다.
[21]
한때 문재인 정부에서는 코로나19 대유행 시기 폐업하는 호텔을 개조하여 집으로 제공하자는 의견도 나왔지만 현실성 없고 제대로 된 집이 아니라는 반발로 무산되었다.
[22]
강남은 원래 저지대라(아예
한강이 지나가던 자리를 모래와 돌로 메운 지역도 많다) 고지대인 강북에 비해 큰 피해를 봤다.
[23]
걸쇠를 풀기 위해 문을 닫을 필요가 없이 바로 문을 열어젖힐 수 있는 형태여야 가능하다. 문을 닫아야 풀리는 걸쇠는 역효과만 난다.
[24]
탈출해야 할 정도의 상황이 아니라면 들어오지 않아도 될 물만 더 들어오는 꼴이 되겠지만, 심각한 상황이라면 오히려 탈출로를 확보할 수 있다.
[25]
창문세 같은 황당한 조세법 때문에 부유층은 창문이 많은 집을, 서민이나 가난한 자는 창문이 적거나 창문이 없거나 다른 편법을 쓰는 등 비슷한 사례가 존재한다.
[26]
물론 크게 넓찍한
방공호는 관리가 잘 되어서 여름철이나 겨울철에 피서공간으로 널리 쓰이고 있고, 정말 관리가 잘 된 곳은 도서관으로도 사용되는 아주 드문 케이스가 있어 임대를 내주는 경우가 있지만 규모가 작은 방공호의 경우에는 관리가 잘 되지 않아서 살기에는 열악한 곳이 된 곳이다.
[27]
중국에서
베이징과
상하이 등 주요 대도시의 집값과 임대료는 세계적인 수준으로 비싸기로 악명이 높다.
[28]
한국에서 생각하는 아파트는
맨션이라고 불린다.
[29]
다만 위에서 이미 언급된 내용이지만
셜록현준에서는 불만의 목소리가 연이어 나온다는 걸 언급한 뒤 지하 공간 공사가 지상보다 1.5배 더 비싸니 건물에 지하가 없도록 다 올려 버리는 게 낫고 사람이 기거하는 공간에는 반지하와 같은 지하가 없어져야 한다고 말했다.