리얼티 인컴

<colbgcolor=#ec333e><colcolor=#fff> 리얼티 인컴 Realty Income Corporation

국가	[[미국\| 미국 ]][[틀:국기\| 행정구 ]][[틀:국기\| 속령 ]]
창립	1969년 ([age(1969-01-01)]년 전)
창업자	윌리엄 클라크 주니어 이블린 클라크
편입 지수	S&P 500 (2015년~ )
상장 거래소	[[뉴욕증권거래소\| ]] (1994년~ / O)
시가총액	448억 달러 (2024년 5월)
부채	246억 7,239만 달러 (2023년)
자본	331억 697만 달러 (2023년)
매출	40억 7,899만 달러 (2023년)
FFO	28억 2,210만 달러 (2023년)
부동산 개수	15,450곳 (2023년)
고객사	1,326곳 (2023년)
신용 등급	A- ( S&P 글로벌 / 2023년) A3 ( 무디스 / 2023년)
법인 소재지	메릴랜드
본사 소재지	캘리포니아 샌디에이고
본사 소재지
홈페이지

1. 개요2. 특징3. 한계4. 지배구조5. 고객사6. 실적

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1. 개요

세계 최대의 규모의 상업용 부동산투자신탁 사업을 운영하고 있는 미국의 기업이다. 월간 배당주이자 수십년 동안 배당금을 꾸준히 늘려온 배당성장주다. #

2. 특징

리얼티 인컴의 주요 투자 전략은 장기적으로 매출이 증가하는 안정적인 임차인을 고객으로 확보하고 장기 계약 위주로 관리하여 공실률을 최대한 줄이는 것이다. 이를 통해 매년 FFO (Funds From Operations)가 증가하고 있다.

리얼티 인컴을 비롯한 리츠 회사들의 고민이 어떻게든 우량한 부동산 즉, 대형 상권이 인접한 토지나 건물을 매입해야 하는 것이 주요 과제다. 리얼티 인컴은 월배당 정책으로 투자자들에게 매력적인 요소를 부여했고 추세적으로 배당금을 늘려왔다.[1] 코로나 위기에 많은 회사들이 배당을 주지 않거나 배당을 깎았음에도 불구하고 리얼티 인컴은 배당을 깎지 않고 지급하여 투자자들로부터 높은 신뢰를 얻게 되었다. 서브프라임 모기지 사태 당시에 프로로지스가 배당컷을 해서 주가가 폭락한 것과는 달리 리얼티 인컴은 이 당시에도 배당금을 인상해서 상당히 순조로운 주가 흐름을 보여주었다.

이러한 신뢰를 바탕으로 리얼티 인컴은 안정적인 주가 상향을 유지할 수 있게 되고 필요할 때마다 부담 없이 유상증자를 통해 재투자 예산을 조달하고 확보된 현금으로 다시금 우량 부동산과 토지를 구입하는 선순환적 구조를 구축하게 되었다. 그리고 이렇게 구입한 우량 건물, 부동산 등은 트리플 넷 임대 (Triple Net Lease; NNN) 형식으로 계약을 맺는데다 상대하는 회사들 또한 소위 엉덩이가 무거운 회사들이기에 기본적인 계약기간 또한 길다.[2] 때문에 안정적인 성장과 배당 지급이 가능한 것이다.

월배당 정책과 꾸준한 배당 증가 정책은 우량 건물, 부동산 등을 주기적으로 매입하고 거기서 나오는 수익이 안정적이고 공실 또한 적기 때문에 매년 배당금 증가와 더불어 FFO 실적이 꾸준히 증가하여 주가도 장기적으로 우상향하고 있다.[3] 실제로도 리얼티 인컴은 임대율이 96% 이하로 떨어진 적이 없었고 평균적으로 98%의 임대율을 자랑한다.

웬만한 리츠에는 대체적으로 BBB 등급을 부여하는 신용평가사도 끝내 리얼티 인컴에게는 A- 및 A3 등급을 부여하였다. A 구간의 등급을 받은 리츠는 프로로지스, 사이먼 프로퍼티 그룹과 더불어 극히 드문 편이다.

3. 한계

리얼티 인컴은 월배당 기업이고 시가배당률이 높으면서도 동시에 배당성장주로써의 면모를 유지하고 있다. 그러나 최근들어 FFO 성장률이 낮아지면서 총주주수익률 (시세차익과 배당수익을 합한 수익, Total Shareholder Returns; TSR)을 중시하는 사람들에게는 점점 매력을 잃어가고 있다. 이러한 상황을 타개하고자 리얼티 인컴이 유럽 지역으로도 진출을 했고 농업 분야에도 투자를 하기 시작했다.

최근에는 유상증자를 통해 마련한 자금으로 베리츠 (VEREIT Inc.), 스피릿 리얼티 캐피털 (Spirit Realty Capital) 등의 다른 리츠를 인수합병하면서 비즈니스 및 산업용 부동산의 비중을 점차 늘려가고 있다. 상업용 부동산에 대한 의존도를 줄여 둔화되는 실적 성장 추세를 개선하려는 의도로 보인다.

4. 지배구조

<rowcolor=#fff> 주주명	지분 비중	비고
뱅가드그룹	13.2%
블랙록	8.2%
스테이트 스트리트	7.0%
코헨 & 스티어즈	5.0%
<rowcolor=#fff> 2024년 3월 주주구성 기준 #

5. 고객사

<rowcolor=#fff> 사명	비중
달러 제너럴	3.8%
월그린	3.8%
달러 트리	3.3%
세븐일레븐	3.0%
eg그룹	2.5%
윈 리조트	2.5%
페덱스	2.2%
B&Q	1.9%
ASDA	1.9%
세인즈버리	1.8%
LA 피트니스	1.6%
비제이스	1.5%
라이프타임 피트니스	1.5%
월마트	1.4%
CVS 파머시
MGM
트랙터 서플라이	1.3%
테스코	1.3%
AMC 시어터스	1.2%
레드 랍스터	1.2%
<rowcolor=#fff> 2023년 기준 #

6. 실적

투자 지표
<colbgcolor=#dddddd,#383b40> 회계연도	FFO	순자산 (NAV)	순부채 (D)	D/FFO	D/NAV
2022 2023
2021 2022	(USD) 2.6B	(USD) 28.84B	(USD) 20.83B	801%	72%
2020 2021	(USD) 1.36B	(USD) 25.13B	(USD) 18.01B	1,324%	72%
2019 2020	(USD) 1.18B	(USD) 11.02B	(USD) 9.72B	824%	88%
2018 2019	(USD) 1.05B	(USD) 9.8B	(USD) 8.75B	833%	89%
2017 2018	(USD) 928.95M	(USD) 8.12B	(USD) 7.14B	769%	88%

[1] 회사의 캐치프레이즈부터가 월배당을 주는 회사다. [2] 임차인이 재산세, 건물보험료, 수리 및 유지비를 전부 부담하는 계약이다. 즉, 임차인이 모든 비용을 부담해도 될 정도로 건물, 부동산, 토지 등이 우량하다고 할 수 있다. 또한, 임차인이 거의 모든 비용을 부담하기 때문에 리얼티 인컴이 부담해야할 비용 또한 적어진다. [3] 매년 1.5~2% 가량 증가한다.높은 편은 아니나 꾸준한 현금의 흐름이 중요하게 생각한다거나 장기적인 투자 목적을 가지고 있다면 결코 나쁜 수준이 아니다. 리얼티 인컴이 부가가치가 높은 산업용 부동산의 비중을 늘릴수록 배당 성장률이 더 개선될 여지가 있다.