철거

1. 개요2. 방식

3. 건설 노동자4. 법률관계

4.1. 민사상 철거청구4.2. 행정대집행의 일환인 철거

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1. 개요

撤去 / tear down, demolish

건물, 시설 따위를 무너뜨려 없애거나 걷어치우는 행위. 보통은 건물을 무너뜨리고 땅을 정리할 때 쓰는 용어이지만 넓게는 건물 내부의 설비나 설치물들을 해체하는 것도 철거에 해당한다.

2. 방식

2.1. 중장비

중소형 건물이나 층수가 낮은 건물 등은 크레인이나 굴삭기 정도만 동원해서 한 층씩 해체하는 경우가 많다. 분진이 상대적으로 적고 철거 비용도 싼 편이라 오래된 가정집이나 빌라, 연립주택, 저층아파트 등에 자주 쓰이는 방식이다. 중형 이상의 건축물을 철거할 땐 크레인에 레킹 볼이라는 거대한 철제 공을 매달아 와서 사정없이 건물을 때려부수기도 하는데, 이 과정에서 건물을 지지하는 부분이 타격을 입으면 그 부분부터 무너져서 철거된다.

중장비 철거는 보통 옥상부터 1층으로 내려가는 전통방식의 탑 앤 다운(Top&Down) 방식이 대다수이나, 기술의 발달로 1층부터 유압장치로 건물 기둥을 내리며 철거하는 컷 앤 다운(Cut&Down) 방식도 등장했다. 이 컷 앤 다운 방식은 일본의 건설회사인 카지마가 2008년 구 본사 2동을 해체할 때 세계 최초로 활용하였다. 이 방식은 EBS의 다큐멘터리로도 소개되었다.

2.2. 폭파

2014년 노량진수산시장 냉동창고 발파 해체 YTN 생중계 영상

건물 층층이 폭발물을 설치하고 터뜨려서 한번에 폭삭 주저앉히거나 넘어뜨리는 철거 방식. 대규모 혹은 고층건축물, 아파트 [1] 등은 주로 이렇게 폭발물을 이용하여 철거하는데, 주로 발파라는 말이 쓰이며, 해당 문서에 자세한 내용이 서술되어 있다. 큰 건물도 비교적 빠르게 철거할 수 있지만 그 반대급부로 폭발로 인한 분진은 더 많이, 그리고 더 넓게 퍼지고, 비용도 많이 든다. 또한 주변에 피해가 가면 안 되기 때문에 보다 더 정밀한 계산을 요구하며, 건물이 고밀도로 밀집된 곳의 경우는 사용이 어렵다.

워낙 광범위한 영향을 주는 작업이다보니 철거 수시간 전부터 대대적인 교통통제가 이뤄지고 서울과 같은 대도시나 유명 시설물에서 진행되는 경우에는 TV 생중계를 하는 경우도 있다. 대표적으로 1994년의 남산외인아파트 철거, 2008년의 목척교 복원을 위한 대전중앙데파트 철거, 2014년의 노량진수산시장 냉동창고 철거현장 생중계가 있었다.

3. 건설 노동자

철거는 건설 노동자가 할 수 있는 일 중에서 최악의 일이다. 하루종일 망치나 중장비로 무언가를 부수고 무거운 바위나 쇳덩어리를 운반해야 한다. 퇴근도 최악인데, 잔해를 모두 없애야만 퇴근할 수 있다. 쉬는 시간도 거의 없으며, 점심은 밥을 먹자마자 잠시 쉴 새로 없이 바로 일한다.

사실 이럴 수밖에 없는 건 다 이유가 있는데, 철거업자가 철거를 맡으면 면적당 단가를 받기 때문이다. 그나마 하루 짜리가 걸리면 노동자들에게는 행운인데, 오후 1시 30분 정도에 퇴근하고 20만원 넘게 일당을 받아 속된말로 땡잡은 것이라고 할 수 있다. 하지만 이런 것도 3평 이하 건물이나 저층 건물 같은 거나 가능하므로 매우 희귀하고, 대부분 아무리 못해도 3일 이상 짜리 장기 공사이며, 특히 빌라나 아파트 같은 여러 주거단지들이 하나의 일종의 마을(?)을 형성하는 경우가 많은 형태의 건물들은 꿈도 못 꿀 일이다. 이렇다 보니 철거업자는 최소 하루치 이상의 지분을 혼자 다 먹으려 하기 때문에 노동자들을 어떻게든 과하게 굴려서 최대한 며칠 더 빠르게 끝내려 하는 것이다. 예를 들면 15일 짜리 철거의 경우 최소 9일만큼은 남겨먹으려 한다. 일이 빨리 끝나면 업자들에게는 일석이조인데, 노동자에게 줄 급여가 줄어들면서도 일감은 더 늘어나서다.

그래서 철거 노동자는 일반 건설 노동자보다 일당은 많지만, 일부 악덕 철거업자는 그조차도 착복하려고 인력공사에서 전문 철거공(기공)이 아닌 잡부(조공)로 호출해서 이 일을 억지로 시켜먹는다. 20만원 줘야 할 일당을 이런 식으로 13만원으로 퉁치는 것이다.

이렇게 업무 강도가 미쳐버린 작업이 철거인지라 어지간히 힘이 좋은 사람들도 매일은 못 한다. 그래서 철거는 주로 외노자들이 많이 하며[2] 계속 바위랑 함께 살다 보니 맨정신으로는 업무강도를 버티지 못해 술을 많이 마시기도 한다. 그래서 철거 일을 오래 한 사람들 중에서는 알코올 중독자들도 많다.

4. 법률관계

4.1. 민사상 철거청구

소유권에 기한 방해배제청구권(민법 제214조)의 일환으로 철거를 청구할 수 있다. 甲이 소유한 X 토지 위에 乙의 건물이 존재하면, 존재 자체로 甲의 소유를 침해하고 있다고 보기 때문이다. 이 경우 X 토지 중 乙의 건물이 점유하는 부분을 인도하는 인도청구도 같이 하는 경우가 일반적이다.

대한민국의 물권법은 토지의 소유자와 건물의 소유자를 다르게 할 수 있는데, 그로 인한 독특하고 머리아픈 법률관계가 쏟아지게 된다.

상속으로 인한 공유관계가 성립하면, 토지 소유자와 건물 소유자가 여러명이 되기도 하고 공유를 준용하는 집합건물(구분소유적 공유관계)과도 얽힌다. 철거의무는 불가분채무이나, 공유지분권자 1인에게 청구할 수 있다.

4.2. 행정대집행의 일환인 철거

국유지나 지방자치단체 소유의 토지나 공유수면에 건물을 무단으로 신축한 경우의 법률관계이다. 이 경우 행정법의 규율 영역이며, 행정대집행법상의 실행(행위)에 해당한다. 계고와 통지 등의 절차가 선행해야 한다.

[1] 고층아파트 한정. 저층아파트는 굴삭기로 철거한다. [2] 일을 아무거나 다 잘 하기로 유명한 중국인도 이 일만큼은 거른다. 그래서 주로 네팔인, 방글라데시인들이 많이 한다.

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