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| <colbgcolor=#64958B><colcolor=#ffffff> 명칭 | 은마아파트 |
| 영문 명칭 | Eunma Apartment |
| 종류 | 아파트 |
| 주소 | 서울특별시 강남구 삼성로 212 ( 대치동) |
| 입주 | 1979년 8월 |
| 동수 | 28개 동[1] |
| 층수 | 지상 14층 |
| 세대수 | 4,424세대 |
| 공급면적 | 101㎡(31평), 115㎡(34평) |
| 주차대수 | 5,000대 (세대당 1.13대) |
| 부지면적 | 237,900㎡ |
| 건폐율 | 20% |
| 용적률 | 204% |
| 시공사 | 한보 |
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1. 개요
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| 단지 전경 |
강남 개발이 본격화된 1970년대에 지어진 강남 1세대 아파트의 상징이자, 주변으로 5개 고교가 이전해와 강남 8학군을 이룬 강남 최고의 교육 환경의 상징[2], 1996년부터 [age(1996-01-01)]년 동안 재건축 추진중인 강남 재건축 유망주의 상징으로 꼽힌다.[3] #
2. 역사
1963년, 현재 강남구 지역이 경기도 광주군에서 서울특별시로 편입되었다.1967년, 본격적인 강남 개발이 시작되어 Big 4 대형 주거 단지 중 하나로 2번째로 지어졌다.[4] 원래 이 부지는 비만 오면 물이 고였던 저습지라 버려진 땅이었지만 한보그룹[5]이 헐값에 사들이면서 로비를 통해 주거용지로 변경되며 당시에는 민간 건설사업 규모중 대규모 단지인 4,424세대에 달하는 은마아파트를 건설하게 되었다. 당시 도로를 매우 널찍하게 영동5로(현 삼성로), 영동6로(현 영동대로), 남부순환로를 지었고[6] 그리고 영동6로는 왕복 10~14차로 도로로(70여미터.) 광화문 앞에 세종대로 다음으로 넓은 도로였다. 건설 당시인 1970년대 중반에는 자동차가 부유층이나 가질 수 있던 사치품이었기 때문에 도로는 텅텅 비어있었고, 이 때문에 당시에는 전시행정의 표본, 예산낭비라고 까여도 할말이 없었다. 물론 1980년대 말을 기점으로 해서 평소에는 자동차로 턱턱 막히는 도로가 되었기 때문에 지금 관점에서는 선견지명이라 할만하다.[7][8][9]
1979년 8월~12월, 입주를 받았다. 첫 3년은 주변에 큰 도로 뿐 아무것도 없는[10], 분양 당시 브로셔의 조감도도 주변을 논밭으로 그렸을 정도. 여기에 건설 뒤 부동산 규제까지 걸려서 분양이 잘 안 되어서, 한보는 자금난으로 도산 직전까지 갔다. 그러나 때마침 찾아온 1979년의 2차 석유 파동으로 부동산이 안전자산으로 각광받으며 불과 20일 만에 분양이 완료되었고, 한보는 이때 현찰로 2,000억 원[11]을 손에 쥐면서 대기업 반열에 들게 되었다.
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| 1979년 당시 사진[12] |
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| 1979년 당시 사진[13] |
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| 1979년 준공 당시 사진[14] |
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| 1981년 사진[15] |
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| 1982년 사진[16] |
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| 1980년, 연도 미상.[17] |
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| 2015년 모습[18] |
2.1. 신식 구조
대형 단지 - 당시 시영이나 주공아파트처럼 저층으로 짓기엔 수익률도 낮았고, '강남 베드타운 개발' 계획인만큼 대형 단지로 아파트를 지었다. 은마는 압구정 현대아파트, 舊 개포주공1단지아파트에 이어 강남구 세대 수 3등 아파트다. (舊 개포주공1단지의 멸실을 고려하면 2등이 된다) 송파-강동도 은마처럼 습지대를 대거 간척한 경우여서 큼직큼직한 도시계획이 가능했다. 舊 잠실주공1-4단지아파트, 舊 잠실시영아파트, 올림픽선수기자촌아파트, 둔촌주공아파트 (전국 아파트 중 세대수 1등) 등.층별 세대 - 당시 건축에 대한 명확한 양식, 틀이 잡혀있지 않아 건설사 아파트마다 형태가 제각각이었다. 1980년대 중반 노원구 상계주공이나 과천주공 등은 소형/대형 평수가 다양화되고, 은마아파트처럼 1개층 14~17세대 같은 거대한 복도 현상은 줄어들었다. 1990년대 1기 신도시 등은 이 현상이 더 강해져 층당 2세대 뿐인 대형평수 아파트도 흔해진다. 2000년대 이후 주상복합의 대형 펜트하우스는 2층당 1세대(복층)도 간혹 있다.
최신 기술 - 당시 기준으로는 최신식이었다.
- 수도 - 1980년대 후반까지도 푸세식 입식 변기가 흔했다. 이에 반해 상하수도 양변기를 도입했다.
- 난방 - 1990년대 초반까지도 연탄난방과 구들장이 흔했다. 이에 반해 도시가스 온돌난방을 도입했다.
- 전기 - 110V를 사용했다. 220V 규격화는 설계 수년 뒤인 1973년부터였고, 당시 유럽보다 미국-일본과 교류했던 한국에서 들여오는 외국 선진 가전제품은 110V가 주이기도 했다. 220V 규격화 이후엔 신발장에 변압기(도란스)를 두어 전압을 변환하게끔 한다. 110V는 1980년대 지어진 강북(노도강, 노원구- 도봉구- 강북구)과 대전( 둔산신도시) 일부만 도입되었고, 1990년대 지어진 1기 신도시부터는 거의 없게 되었다.
기타 선진적 구조
- 당대에는 30평 초중반에서는 극히 드물었던 3베이 설계가 34평형 전 세대에 적용되어 현재에 이르고 있다. 흔히 국민평형으로 일컬어지는 30평 초반의 경우 3베이 설계가 보편화되기 시작한 것이 불과 2000년대 후반부터이며, 그 전까지만 해도 3베이 설계는 최소 30평 후반부터나 볼 수 있었고 국민평수는 2베이 설계가 일반적이었다.
2.2. 동별 구조
은마아파트는 4,424세대 전 단지가 2개 면적 (31, 34평)으로 구성되어 있고, 한 동에는 한 가지 종류의 면적만 있다.일렬로 정렬된 형태가 아닌 단지 특성상 다양한 동 형태가 있다.
- 31평형 동 - 1-3동, 5동, 8동, 11동, 12동, 16-20동, 30동, 31동 (14개동, 2,674세대)
- 34평형 동 - 6동, 7동, 9동, 10동, 13동, 15동, 21-23동, 25-29동 (14개동, 1,750세대)
- 한 층에 8세대, 엘리베이터 1개 (4-4 구조 (8호-5호 / 4호-1호))
- 12동 (31평), 6동, 7동, 9동, 10동, 13동, 21동, 25동, 26동, 27동, 29동 (34평형)
- 한 층에 10세대, 엘리베이터 1개 (5-5 구조 (10호-6호 / 5호-1호))
- 16동 (31평형), 22동 (34평형)
- 한 층에 11세대, 엘리베이터 2개 (3-5-3 구조 (11호-9호 / 8호-4호 / 3호-1호))
- 28동 (34평형)
- 한 층에 12세대, 엘리베이터 1개 (6-6 구조 (12호-7호 / 6호-1호))
- 20동 (31평형)
- 한 층에 12세대, 엘리베이터 2개 (3-6-3 구조 (12호-10호 / 9호-4호 / 3호-1호))
- 15동, 23동 (34평형)
- 한 층에 14세대, 엘리베이터 2개 (3-8-3 구조 (14호-12호 / 11호-4호 / 3호-1호))
- 1동, 2동, 3동, 5동, 18동 (31평형)
- 한 층에 14세대, 엘리베이터 2개 (3-8-3 구조(14호-12호 / 11호-4호 / 3호-1호), 기역자 형태)
- 11동 (31평형)
- 한 층에 15세대, 엘리베이터 2개 (4-7-4 구조 (15호-12호 / 11호-5호 / 4호-1호))
- 8동, 19동, 30동, 31동 (31평형)
- 한 층에 17세대, 엘리베이터 2개 (4-9-4 구조 (17호-14호 / 13호-5호 / 4호-1호), 기역자 형태)
- 17동 (31평형)
21-29동의 경우 건물 형태가 위에서 봤을 때에 엘리베이터실을 가운데에 두고 살짝 꺾여 있는 형상을 하고 있다. 이 형태는 단지의 다채로운 건물 배치를 이루게 하면서도, 거주자 입장에서는 복도에서 같은 층의 다른 편에서 현관이 잘 보이지 않도록 하여 프라이버시가 보장되는 효과가 있다.
21-29동 (살짝 꺾인 형태), 11동과 17동 (기역자 형태)을 제외한 동 중에서도 엘리베이터가 2개인 동의 경우, 위에서 봤을 때에 가운데 부분이 살짝 어긋나도록 되어 있는 특이한 형태[19]를 가지고 있다.
3. 재건축 및 환경개선
대치 은마아파트는 재건축 관련해서 여러 의미로 유명한 곳이다. 항상 부동산 시장에서 큰 관심을 받으며, 메이저 언론사에서도 여러 기사가 쏟아질 정도이다. 하지만 막상 거주민들은, 아이가 초등학교일 때부터 재건축 확정 기사와 현수막만 보다가 고등학교를 졸업하는 게 보통이다. 재건축이 항상 추진되지만, 또 항상 무산되는 게 반복되고 있다.3.1. 재건축
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| 2016년 9월 채택한 재건축 조감도[20] |
| 은마아파트 재건축 추진 경과 | |
| 재건축추진위원회설립 |
2021.09 기존 추진위 해촉 2022.03 새 추진위 결성 |
| 기본계획수립 | 2022.10.19 재완료 |
| 안전진단 |
2010.03.05 조건부 통과 2021.07.22 붕괴위험 완전통과 |
| 정비구역지정 | 2023.02.16 재완료 |
| 조합설립추진위원회승인 |
2010.04.12 변경 2011.08.02 변경 2013.03.19 변경 2014.03.14 변경 2016.03.03 변경 |
| 설계자 선정 | 2016.09.09 희림종합건축사무소 |
| 정비사업자 선정 | 2022.12.06 화성씨앤디 |
| 조합설립인가 | 2023.05.19[21] |
| 사업시행인가 | |
| 시공자 선정 | 2002. 삼성물산-GS건설 |
| 관리처분인가 | |
| 이주 | |
| 철거신고 | |
| 착공신고 | |
| 일반분양승인 | |
| 준공인가 | |
| 이전고시 | |
| 조합해산 | |
| 조합청산 | |
| 재건축정비사업 조합설립추진위원회 | |
- 주변 아파트들에 비해 애초에 원래의 건폐율-용적율이 높아 수익성이 낮다.
- 4000세대가 넘는 현재의 은마가 수익을 얻으려면 2000세대 이상 세대를 늘려야 한다.
- 서울특별시 조례상 3종주거지역 300% 대신 준주거지역으로의 종상향 특례를 받아 준주거지역 용적률 법적 상한선인 500%까지 높여서 50층 이상으로 재건축(최대 60층)해야 사업성이 나온다고 보고 있다.
- 일반상업지역 종상향이 가능한 구역으로, 용적률을 800%까지 높이는 것도 기대된다. 이 경우 90층까지 올라가며, 단지 가구 수 27,000가구, 인구 65,000명으로 대한민국 최대의 아파트가 된다.[22]
- 건폐율을 현 20%에서 25%로만 올리고 용적률 상한선을 때려박으면 20,000가구 정도는 올릴 수 있다. 대신 저층부는 홍콩 아파트처럼 햇빛을 못 받아서 일조권에 따라 가격 차이가 넘사벽이 된다.
- 분양가를 높이는 것도 방법이다. 432 파크 애비뉴, 타워팰리스처럼 마천루 타워형 주상복합을 만드는 방식. 하지만 정부의 분양가 제한이 심하다.
- 관련 단체가 여럿 있어 잘 확인해야 한다. 특히 2019~2022년 추진위 정권교체 사건이 있었다.
- 은마종합상가
- 재건축 조합이 설립되려면 아파트단지(4424세대) 75%, 상가(380세대) 50% 동의가 필요하다. 아파트 주민들의 찬성률은 진작 75%가 넘었는데, 상가 동의율이 14% 수준이라 십수년째 조합이 설립 못 되고 추진위 단계에 머무르는 상황이다. 이에 상가 보유자들과 아파트 보유자들의 갈등이 심하다.
- 상가가 재건축에 반대하는 이유는 상업성이 매우 좋기 때문. 재건축하면 몇 년간 장사를 못하므로 충분한 보상 없이는 재건축에 동의할 까닭이 없다.
- 상가 면적은 제외하고 아파트 면적만 재건축하는 지분 분리 방안도 제시된다. 하지만 상가 점유 토지가 상가 점유 지분보다 많아서 불가능하다. 예컨대 상가 은행건물은 국민은행 소유로 동의가 필요하다.
- 2022년 12월 5일 기준, 4424세대가 5778세대로 재건축 예정이라 일반분양이 676세대 뿐인데, 상가 소유주 380세대에게 주면 일반분양이 반토막이 나서 수익성이 크게 저해된다. #
- 정태수 - 은마를 지은 한보그룹 총수 개인의 소유 토지가 있다. 물론 정태수는 2018년에 이미 죽었고 상속인이 상속 재산을 가져가지 않은 상태[23]로 시간이 가고 있기 때문에 재건축 조합에서 매도청구권 행사를 통해 지분 확보를 하면 된다.
- 서울시 - 서울시 보유 토지도 있다.
- 입주자회의(입주민회의): 타 아파트에도 있는 법적 단체. 주민총회를 개최할 수 있다.
- 재건축추진위원회: 타 재건축에도 있는 법적 단체. 입주자회의도 장악해왔으나 투표가 투명해지자 2021년 9월 해촉, 2022년 3월 반상회 측 인물들로 교체되었다.
-
은마아파트및상가소유주 협의회(은소협): 이재성 건축기술사가 대표이다. -
은마반상회: 기존 추진위를 입주자회의 장악으로 해체하고, 주민총회 투표를 투명하게 하고, 노후환경을 개선하는 등 주민들의 민심을 얻어, 새로 추진위가 되었다.
3.1.1. 1996년 계획, 안전진단 때문에 실패
첫 재건축 계획은 1996년으로 당시에는 은마아파트를 지었던 한보그룹과 정태수가 아직 건재할 때라서 한보 측에서도 나름대로 관심을 가지긴 했었다.[24] 그러나 이듬해인 97년에 한보 사태로 한보그룹이 무너지고 뒤이은 외환위기로 국내 주요 건설사들이 어려움에 처하면서 표류하다가 2001년, 재건축 조합 추진위원회가 구성되었고, 2002년 설립했다.2002년, 재건축 시공사를 선정했다. 주민총회를 통해 과반을 얻은 삼성물산 51% - GS건설[25] 49%의 컨소시엄이 시공사업단으로 구성되었다.
2002년, 안전진단을 탈락했다. (탈락했다는 것은 '안전하여 재건축이 필요없다'는 뜻이다) #
3.1.2. 2003년 계획, 도로계획 때문에 실패
2003년 말 주거정비법에 의한 추진위원회로 승인을 받은 이후 2004년 5월 주민총회를 개최해 재건축에 대한 주민 의사를 확인했고, 주민 대부분이 재건축 찬성 의사를 나타냈다.2004년, 소형 및 임대주택 의무비율, 재건축 초과이익환수제 등 정부의 잇따른 재건축 규제가 이어지면서 시공사 선정 단계에서 막혔고 안전진단 통과조차 쉽지 않게 됐다. 가구 수를 늘리는 게 어려울뿐더러 소형주택 의무비율 탓에 오히려 조합원의 기존 주택형을 줄여야 하기 때문이다.
2005년, 재건축이 어렵다고 판단한 일부 주민이 리모델링 동의율 확보에 나서기도 했다.
2006년, 서울시가 '도시 및 주거환경정비 기본계획'에서 은마아파트 "단지 내 15m의 도로"를 계획했다. 도로가 생기면 사선제한 때문에 주변에 고층건물 건설이 불가능해지며, 아파트단지를 셋으로 쪼개 건축해야 한다.
2010년 3월 5일, 수차례의 도전 끝에 안전진단을 조건부 통과했다. #
2010년 7월 1일, 정비계획 수립업체가 조감도를 만들며 '15m 도로' 문제가 본격적으로 불거졌다. 은마아파트 측은 서울시/강남구와의 협상을 거부했다. #
이후 이를 회피하기 위해 2010/2011/2013/2014년 계획안이 다양하게 주민들의 동의를 얻었다.
2015년 9월 17일, 마침내 서울특별시 건축심의위원회에서 "단지 내 15m 도로" 폐지를 성사시켰다. 이로서 하나의 대단지로 재건축이 다시 가능해져 수익성이 상승했다. #
3.1.3. 2016년 계획(현 최종 계획), 정부규제에 보류
2016년 9월 12일, 은마아파트 주민총회에서 주민투표 결과 희림종합건축사사무소의 설계안이 최종 선정되었다. 하지만 건물 배치도가 성벽마냥 둘러싸여 폐쇄적이라는 비판이 나왔다.2017년 1월 19일, 박원순 시장이 "국제현상공모에서 혁신적인 건축디자인을 도입할 경우 규제 완화"라는 당근책을 제시했다. 대표적으로 한남 더힐이 이를 채택했다. 이에 49층으로 재건축 안을 제시했으나, 서울시 도시계획위원회의 은마아파트 재건축 심의 결과 압구정동 개포동과의 형평성과 서울시 2030계획에 부딪혀 또 다시 보류되었다.
2017년 6월 19일, 문재인 정부의 DTI, LTV 강화를 골자로 한 부동산 정책이 발표되면서, 개발이익환수제가 기정 사실화된 상황에서 재개발을 통한 이익 창출이 쉽지 않게 된 상황이 되었다. #
2017년 8월 16일, 제14차 서울시 도시계획위원회에 '은마아파트 주택재건축 정비계획 수립안'에 대해 미심의 결정을 내렸다. 은마아파트 측에서 '주거동 49층' 재건축 계획을 철회하지 않고 강행을 주장한 반면, 서울시는 "은마아파트는 동남권의 대표적인 재건축 단지로 서울 아파트 시장에 주는 영향력이 큰 만큼 층수, 용적률, 용도변경 등의 예민한 사안은 규제 틀 밖에서 검토하지 않겠다"며 "앞으로 도시기본계획에 부합한 계획안을 가져와야만 상정이 가능할 것"이라는 입장을 밝혔다. #
2017년 10월 26일, 결국 49층 재건축 안이 서울특별시청에서 통과하지 못하게 되자 은마 재건축 조합에서 전 주민 주민투표를 진행하였다. 이 주민투표에서 서울특별시의 층수제한인 35층을 수용하자는 의견이 71%로 나오면서 기존의 49층 재건축 추진안을 폐기하고 35층으로 변경하기로 했다. 이에 은마는 처음부터 재건축 계획을 다시 짜기로 했다. # 공동주택에서는 공조시설, 환기 등의 제반문제 및 긴급상황에서의 안전문제로 인해 층수가 집값을 보장하지는 않는다. 결정적으로 층수가 높아질수록 관리가 힘들다. 그리고 2019년 말부터 아파트 전체 내부도장공사와 아스팔트재포장, 엘리베이터 대차, 냉수도관 교체등의 재건축 예정 아파트라고 하기에는 너무 대대적 수선을 거쳤다. 일부 입주자들이 재건축을 빌미로 아파트 관리가 되지않자 입주자들이 단체행동을 했기 때문. 단체행동을 시행한 개혁적 소유자들이 모여 만든 '초이반상회'라는 단체가 활발하게 활동중이다. #
2020년 7월 10일, 박원순 서울시장이 사망하자 전망이 달라질 것이란 예상이 나왔다. 블라인드에서는 은마아파트 매물정보를 구하겠다 등의 반응이 나왔다. @1 부동산 커뮤니티에서는 은마아파트 예상 상황, 호재만발, 드디어 재건축 시작하냐 관련 부동산 상황 등의 반응이 나왔다.
2020년 8월 4일, 문재인 정부의 8.4 부동산 대책으로 은마아파트가 다시 거론되었다. 용적률을 500%까지 올려줄테니(즉 50층 건축 허가) 기부채납 방식으로 늘어난 호수의 50%이상을 임대 주택으로 받아들이라는 것이다. 하지만 서울시에서는 용적률 500%를 받아들일 수 없다고 발표해 정부와 입장차를 보였다. 2020년 8월 6일, 은마아파트 소유자협의회는 임대아파트가 생기면 수익성이 떨어지므로 공공재건축에 참여를 거부했다. #
2021년 7월 22일, 안전진단 결과 붕괴 위험이 있는 것으로 밝혀졌다. 아파트 구조물을 떠받치는 지하실의 콘크리트가 심하게 부식되어 이미 보강 철재로 보수를 해두었는데, 이것 역시 시간이 지나자 무게를 버티지 못하고 힘없이 휘어진 것. 이미 1층 경비실 부분이 기울어진 곳도 있었다. #
3.1.4. 2019년~2022년, 재건축 추진위 교체
2002년~, 재건축추진위원장이 입주자회의까지 장악해 아파트 관리비의 관리예산 사용도 막아 아파트를 의도적으로 노후화시켰다. 이를 통해 2002년부터 9년에 걸친 노후화로 안전등급 D등급을 받아 조건부 재건축 승인을 받았다. 재건축 추진 아파트라도 재건축이 지연되면 개보수로 거주민들이 살만하게 유지하는 것이 보통이지만, 은마는 거주민 대부분이 교육을 위해 들어온 전월세 임차인이어서, 보유자들이 환경 개선에 관심이 낮아 가능했던 것.2017년~, 재건축추진위가 박원순 시장의 규제 의지에도 50층 재건축을 밀어붙여 설계비용만 150억이 매몰되자 추진위에 대한 반발 기류가 생겨난다. 추진위(조합)의 임원진 급여 및 편의는 주민들 관리비로 지급하며, 성사 시 건설사에게 업무비도 받게 되는데, 이들의 관리비를 관리감독할 입주자회의도 장악된 상태인 것.
2019년~, 기존 추진위를 대체하려는 은마아파트소유주협의회(은소협), 은마반상회(반상회) 두 사적 단체가 생겨났다. 초반엔 은소협이 재건축이 어려워진 상황에서 "1대1 재건축이라도 추진하자"며 주민들의 지지를 받았고, "재건축 전에 살 만한 아파트부터 만들자"는 반상회 측의 지지는 낮았다. 위기감을 느낀 기존 추진위는 두 단체의 활동을 의도적으로 방해하기 시작한다. 은소협도 '주민총회를 통한 추진위 교체'가 목표인 반상회 측을 방해한다. 주민총회 소집동의서를 돌리는 반상회 측에 반대해, 두 단체는 철회서를 돌린다.
2020년 6월, 문재인 정부가 6.17 부동산 대책으로 "재건축 아파트를 받으려면 2년 실거주를 해야 한다"고 하여, 갭투자로 들어온 은마 소유주들이 실거주를 하면서 노후환경 개선을 주장한 반상회 측이 힘을 얻는다.
2021년 4월, 추진위/은소협 측은 주도권을 잃을 위기에 처하자 새로 당선된 오세훈 시장에게 적극협력을 약속하며 재건축 진행을 천명했으나 소득 없이 실패했다.
2021년 7~8월, 반상회 측이 지하실 쓰레기 청소를 추진한다. 이는 재건축을 하더라도 해야 할 일이며, 벌레와 악취로 그간 민원이 많았던 점이어서 주민들의 지지를 얻는다.
2021년 9월 28일, 반상회 측이 기존 암암리의 투표 방식을 강남구청과 협의해 투명하게 바꾸자, 주민총회에서 주민들이 투표로 재건축추진위원장을 해임했다. 이에 따라 추진위 이정돈 위원장과 간부진의 지위가 해제되었으며, 은소협 역시 활동중단을 선언했다. 하지만 두 단체의 해산 이후에도 해당 인물들은 반상회 측을 지속적으로 공격하고, 서울시에 주민총회가 부당했다며 발악과도 같은 투서를 무차별적으로 전달한다. 그러나 강남구청과 법원에서 해임 과정에 문제가 없었고, 새로운 추진위 지도부를 구성하는 것도 문제 없다는 결론을 내렸다.
2022년 3월, 소유주 4000명가량 중 3000명 이상의 동의를 얻어 집행부 선출 주민총회를 개최했다. 은마반상회 대표 최정희 위원장이 새로운 추진위 위원장으로 선임되었다. 이로서 주민들의 지지에 기반한 개혁이 성공했으며, 이제 반상회의 최종 목표인 투명하고 신속한 재건축 추진이 진행되게 되었다.
3.1.5. 2020년~, GTX-C 지하 통과 반대
3.1.6. 2022년~, 새로운 추진위
2022년 10월 19일, 은마아파트 재건축 계획안이 서울시 재건축 심의를 통과했다. 재건축 조합설립 추진위원회가 설립된 지 19년만에, 그리고 도시계획위원회에 처음 상정된 지 5년만에 계획이 통과된 것으로, 송파구 잠실주공5단지와 여의도 공작아파트에 이어 오세훈표 재건축 3호가 탄생하게 되었다. 계획안에 따르면, 은마아파트는 최고 35층, 33개동, 5,778세대(공공주택 678세대)로 재건축될 예정이며, 건폐율은 50% 이하, 상한 용적률은 250% 이하가 적용된다. 계획안 통과 이후에는 조합 설립을 거쳐 서울시 건축심의를 받을 예정이다. # # #새로이 집행부가 출범하고 나서야 정부는 22년 12월 7일 추진위에 대한 합동점검에 나섰다. 23년 1월 17일 점검결과를 게시했으며, 그 전 집행부 시기인 21년도 GTX 집회비용 관련 건 등을 수사의뢰하고 52건을 지적했다. #
2023년 2월 16일, 서울시는 은마아파트를 정비구역으로 지정하고 지구단위계획(구역)과 지형도면 등을 확정 고시했다. #
2023년 2월 19일, 서울시의 '은마아파트 재건축 사업 정비 계획 결정 및 정비 구역 지정안'에 따르면, 일반 분양가는 3.3㎡당 7700만원으로 추정됐다. 소유주들이 부담할 분담금도 추정됐다. 재건축 전 아파트의 가치(종전가액) 추정액은 전용면적 76㎡가 19억원, 84㎡는 22억원으로 나왔다. 현재 76㎡ 소유주가 84㎡를 분양받으려면 약 4억원이 필요하고 109㎡를 분양받으려면 약 7.7억원을 부담해야 한다. #
2023년 3월 10일, 강남구청은 은마아파트 추정분담금 검증위원회를 열고 일반분양가를 3.3㎡당 7700만원에서 7100만원으로 조정했다. 값을 내렸음에도 이는 역대 최고 분양가를 기록한 서초구 반포동 래미안원베일리(3.3㎡당 5669만원)보다 여전히 높은 수준이다. 재건축추진위는 이번 결정을 토대로 조합원들에게 분담금 부가 소지를 통보하고 조합 설립 동의서를 받는다. 이후 동의서를 구해 조합을 설립하는 절차를 밟게 된다. #
2023년 3월 16일, 하반기 조합설립을 앞두고 '2002년에 시공사로 선정한' 삼성물산과 GS건설을 계속 유지하느냐에 대해 아파트 내에서 논의가 생겨났다. #
3.1.7. 2023년~, 조합 설립
2023년 5월 19일, 대치 은마아파트 상가동의 재건축 동의율이 50%를 넘어서 전체 조합원 75%, 한 동 조합원 동의율 50%를 채워서 드디어 은마아파트 재건축은 정식 조합을 설립하게 되었다. 기사2023년 6월 14일, 은마아파트 정식 조합 설립을 앞두고 조합장 선거를 진행하는 과정에서 재건축 추진위원회를 접수한 은마반상회와 은마소유주협의회(은소협) 간의 갈등이 격화하고 있다. 기사
2023년 6월 28일, 조합설립 총회 일정이 공개되었다 (2023년 8월 19일). 기사
2023년 8월 19일 은마아파트 재건축 조합 창립총회를 시행한다. 조합장 후보는 이재성(기호 1번, 은마소유자협의회 대표) vs 최정희(기호 2번, 현 추진위원장, 전 은마반상회장)로 압축됐다. 기사
2023년 8월 19일 aT센터 전시장에서 은마아파트 재건축 조합 창립총회를 시행하고 정식으로 은마아파트 재건축 조합을 설립하였다. 은마아파트 재건축 조합장 경선에서는 최정희 현 추진위원장이 2,702표(76.3%)를 얻어, 838표(23.7%)에 그친 이재성 은마소유자협의회 대표를 누르고 당선됐다. 기사 최정희 신임 조합장은 GTX C선 건으로 원희룡 국토교통부장관과 험악한 사이이기 때문에, 앞으로 GTX 관련하여 국토부와 은마 조합 간 갈등이 벌어질 것으로 보인다. 기사 서울특별시청으로부터 나오는 은마아파트 재건축 조합설립인가는 2023년 12월 경 나올 것으로 보인다.
강남구청에서 은마아파트 재건축 조합설립인가를 2023년 9월 26일 승인하였다. 이에 따라 예상 일정에서 약 3개월 빨라진 상태이다.
3.1.8. 조합장 직무정지와 소송전 돌입
2024년 1월 12일 이재성 후보(은마소유자협의회 대표)가 최정희 조합장(은마반상회장)을 상대로 낸 직무정지 가처분 소송이 법원에서 인용돼 최정희 조합장에 대한 직무정지가 결정됐다. # 24일 은마아파트 재건축 조합 관계자에 따르면 은마아파트 조합은 지난 22일 긴급 대의원 회의를 열고 김앤장 법률사무소, 법무법인 삼양 변호사를 선임한다는 안건을 통과시켰다. 이의신청 사건을 포함해 향후 예상되는 관련 사건의 총 선임비는 착수금과 성공보수금 등을 합해 최대 15억원이다. #3.2. 환경개선
3.2.1. 2015년, 주차장 확장
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| 확장공사 이전의 주차 과포화[26]차량 통행로까지 다중 주차를 한 모습이 보인다.] 상태 |
- 1979년 입주 당시엔 자동차가 부의 상징이었기 때문에 주차공간이 넉넉했다. 하지만 1980년대 중반, 자동차가 대중화되면서 주차 문제가 불거지기 시작했다. 특히 강남은 고소득자들이 많이 몰려와 살았기 때문에 여의도와 더불어서 가장 먼저 1가구 1대를 돌파한 지역이다.
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2015년, 전국 평균 가정당 평균 자가용 보급대수가 1.1대, 강남권은 2대 이상이었는데, 은마아파트의 주차가능 대수는 세대당 0.7대였다. 이에 주차공간 확장 및 소방차량 진입로 확보를 위해 대대적 증설공사를 해서, 720대 가량의 공간을 추가 확보해 총 5000대, 세대당 1.13대로 만들었다. 놀이터 폐지는 안전진단 결과 부적합 판정을 근거로 들었다. 이외에도 6동-7동 사이, 25-26동 사이 보행로가 새로 신설되었다.
{{{#!folding 2015년 주차장 확장공사 내역 [ 펼치기 · 접기 ]
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<tablewidth=700> |
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28동-29동 사이 놀이터 철거 및 관통도로와 주차장 증설 [27] |
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7동-8동 사이 화단철거 및 놀이터 축소 이전 |
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11동 앞 테니스장 축소 및 도로확장 |
- 2022년, 방문차량 입장을 경비실 방문증 발급을 넘어 "아파트너" 앱을 통한 사전 등록만 허용하는 등 더 강화했다.
3.2.2. 2017년, 엘리베이터 교체
1979년 준공 당시 강남은 지금처럼 '중심지'가 아니라 '베드타운'으로 구상되어 엘리베이터 수요를 낮게 잡고 효율적 사용을 위해 상당히 적게 지었다. 31평형은 층당 12세대까지는 엘리베이터 1개, 층당 13세대 이상부터는 엘리베이터 2개, 34평형은 층당 10세대까지는 엘리베이터 1개, 층당 11세대 이상부터는 엘리베이터 2개를 설치했다. 즉 엘리베이터가 1개 있는 동은 1, 2층 제외 14층까지 최대 12X12=144, 즉 엘리베이터 1개당 144세대 대응으로 설계했다.[28] 하지만 강남의 개발붐이 제대로 터지면서 단지가 꽉 차게 되었으며, 좁고 비싸진 부지에 엘리베이터 추가는 언감생심이 되었다. 때문에 이 아파트는 너무나도 바쁜 아파트가 되어 버렸다.엘리베이터의 유지보수나 내장공사가 잘 이뤄지지 않았고, 35년 동안 교체도 되지 않았다. 보통 아파트 엘리베이터 수명은 20-25년이지만, 은마의 엘리베이터는 대응 세대가 너무 많아 노후화도 빨랐다. 문이 열리면 안쪽은 열리는데 바깥쪽은 안 열려 나무 판자가 떡하니 가로막고 서 있는 해괴한 경우도 있었다. 퇴근시간대에는 엘리베이터에서 주민들이 각각 자신의 층을 누르지만, 멈춰서게 되는 곳이 5곳 이상이 되면 엘리베이터 버튼이 일제히 꺼진다. 또 이걸 다시 누르면 꺼지고, 어느새 보면 다시 1층으로 돌아오곤 했다.
2017~2018년, 엘리베이터가 리모델링되었다. 다만 재건축 이야기가 나오는 상황이라 그런지, 신품으로 완전한 교체는 이루어지지 않았고 남강엘리베이터[29]에서 리모델링만 한 상태이다. 5곳 이상 버튼을 누르면 꺼지는 현상은 없어졌지만, 운행 시 차내가 심하게 떨리는 등 여전히 불안정한 상태다.
3.2.3. 2021년, 지하실 쓰레기 청소
일반 아파트라면 너무나 당연히 청소될 영역이나 소유와 거주가 극단적으로 분리된 은마아파트의 특성상 단기간 머무는 임차인들에 의해 쓰레기가 지하실에 무단으로, 그것도 매우 상습적으로 투기되어 왔다. 이런 행태를 벌여온 지 40여년이 지난 시점의 지하실 쓰레기 무게만 2,300톤에 달하게 되었고, 악취와 벌레들로 민원이 끊이지 않았다. 하지만 강남구청은 '사유지'인만큼 이를 거절했다. 투기현장을 적발해 신고해도 20만원의 과태료가 물려질 뿐 쓰레기 자체가 치워지는 것은 아니었다.[30]2002년 무렵부터 입주자회의도 장악한 추진위가 '곧 재건축할테니 쓸데없이 돈 쓰지 말자'는 의견으로 미뤄왔다.
2019~2020년, 문재인 정부가 6.17 부동산 대책으로 "재건축 아파트를 받으려면 2년 실거주를 해야 한다"고 하여, 갭투자로 들어온 은마 소유주들이 실거주를 해야 하면서 노후환경 문제가 더 불거진 점도 있다.
2019년 12월, 주민들의 쓰레기 청소 요구가 거세져 실제 비용까지 추산했으나, 입주자회의(구 추진위가 장악) 비용이 15억원으로 높다고 발표하자 주민들도 반대하며 무산되었다. #
2021년 7월, 은마반상회(후일 신 추진위) 측이 새로 추산하여 3.5억원이 나오자 주민들이 찬성하여 진행되었다. #
- 은마반상회와 갈등하는 추진위/은소협 측은 값이 낮아졌음에도 오히려 '뒷돈을 받는다'는 황당한 음모론을 제기했다. 심지어 청소를 중지시키기 위해 절차와 비용처리에 하자가 있다며 민원을 제기하는 등 이해할 수 없는 행동을 보이자 언론에 이 두 단체의 행태가 더 회자된다. 실제 이로 인해 수목전지 정리사업까진 진행되지 않았고, 지하실 쓰레기 청소 사업도 중단될 뻔 했으나 입주자대표-관리소장의 강력한 의지로 추진되었다.
- 2,300톤에 달하는 어마어마한 쓰레기를 고작 열댓명이 한 달 넘게 청소하느냐는 이야기가 나와 크게 논란이 되었다. 하지만 사실 이는 정반대로, 모기가 마스크 안으로 들어와 숨도 못 쉴 지경으로 현장 상황이 생각보다 심각하자, 많은 인부들을 초기에 고용했음에도 작업을 포기하는 인부들이 많고 소수만 남은 것.
3.2.4. 2023년, 외벽 도색
2022년 10월 20일, 옥상 방수공사와 외벽 도색을 함께 진행하려다가 낮은 기온 탓에 외벽 도색을 미뤘다. 2023년 2월 28일, 날이 풀리자 도색이 이뤄졌다. 이는 30년만의 도색작업이다. #이 과정을 두고도 전/현 추진위가 갈등을 벌였다.
- 현 추진위는 은마아파트가 2010년 안전진단을 통과했으므로 그 뒤에 도색작업은 재건축 심의에 영향을 주지 않음에도, 전 추진위가 수백억원대의 '장기수선충당금'을 탐내 외벽 도색을 고의로 지연시킨거 아니냐는 의혹을 제기했다. 이에 전 추진위는 장기수선충당금은 추진위가 아닌 입주자대표회의의 권한이며, 추진위가 입주자대표회의를 장악해왔다는 현 추진위의 주장은 음해라고 반박했다.
- 현 추진위는 2022년 10월 방수-도색 동시진행이 절차 하자로 강남구청에게서 200만원 과태료를 물은 것이 전 추진위의 민원 때문이라고 했고, 전 추진위는 민원을 넣은 사실이 없다고 반박했다.
4. 아파트 관리비
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지역 내 관리비 수준
2024년 3월 기준, 최근 12개월 평균 관리비는 서울시 평균 대비 보통이며, 강남구 평균 대비 저렴한 편이다. -
월별 관리비 내역
전월 대비 공용관리비 0.32% 증가, 개별관리비는 23.76% 감소
24년 2월 은마 아파트의 평균 공용관리비는 1m²당 1,579원으로 집계되었습니다. 이는 전월 대비 0.32% 증가한 수치이며, 작년 같은 달에 비해선 4.50% 증가했습니다. 개별관리비는 3,607원으로, 전월 대비 23.76% 감소했고, 작년 동월과 대비로는 5.66% 증가했습니다. 85m²로 환산하면 공용관리비는 13만4,215원, 개별관리비는 30만6,595원 입니다. -
서울특별시 강남구 평균 관리비
5. 교육
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2014년부터 학구도안내서비스에 따라 학군을 조회할 수 있다.
5.1. 초등학교
2023년 기준 북쪽(9~19, 23~28동)은 서울대현초등학교, 남쪽(1~8, 20~22, 29~31동)은 서울대곡초등학교에 입학하게 된다.과거 서울일원초등학교도 학군에 들어갔으나 2002년에 분리되었다. 남쪽에 구룡마을도 있다 보니 이들과 분리되려는 대치동 학부모들의 입김이 컸다.
5.2. 중학교
2023년 기준 '강남서초2학교군'에 해당한다.- 북쪽
- 서쪽
5.3. 고등학교 ( 강남 8학군)
2023년 기준 '강남서초학교군' 즉 강남 8학군에 해당한다.1971~1974년 고등학교 평준화 정책 이전까지 서울대생 30%가 경기고 출신일 정도로 명문대 합격율이 높았다. 이에 좋은 학군에서 공부하려고 혈혈단신 서울에 찾아온 학생들로 서울 구도심에 학원가를 이뤘다. 이에 1976~1988년, 정부는 강남(한강 이남) 개발을 위해 주요 학교들을 이전시키기로 하고, 강남구에는 5개 고교가 이전했다. 경기고등학교(1976), 휘문고등학교(1978), 숙명여자고등학교(1981), 중동고등학교(1984), 경기여자고등학교(1988). [31]
명문대에 가고자 강남 8학군에 찾아온 학생들이 강남구에만 50,000명이 넘어, 자연히 학원가가 발달하게 됐다. 이런 학원 특수로 대치동의 집값이 천정부지로 올랐고, 당시 입주했던 3, 40대 가장들이 은퇴하며 1990년대 1기 신도시로 가며 전세를 주기 시작한다. 노후화에도 집수리를 하며 전세로 들어오겠다는 새로운 세입자들의 수요가 넘쳐나고, 그것도 주로 중산층 이상 가정들이 들어오니, 은마아파트는 전세로 꿀빨기/갭투자가 옵션인 아파트가 되었다.
- 3km 이내
- 휘문고등학교 (1978년 정부의 이전) - 중동중-휘문고, 휘문중-중동고로 크로스 배치되는 경우가 있다.
- 중동고등학교 (1984년 정부의 이전) - 중동중-휘문고, 휘문중-중동고로 크로스 배치되는 경우가 있다.
- 경기여자고등학교 (1988년 정부의 이전) - 여자고등학교.
- 숙명여자고등학교 (1981년 정부의 이전) - 여자고등학교.
- 경기고등학교 (1976년 정부의 이전)
- 많지는 않지만 배정되기도 한다. 휘문중, 대명중, 대청중, 단대부중에서 배정받는다. 경기고에 각 반 최대 5명 가량을 전입받는다. 이 때문에 학급 당 수용인원이 35명임에도 신입생이 보통 39-42명이곤 했다. 하지만 2020년대에 저출산으로 인해 25~30명 초반대로 줄어들었다.
- 걷기엔 멀고, 자전거 타기엔 언덕을 두 번 넘어야 해서 대부분 버스를 탄다. 상가정류장/파출소정류장에서 청담역-경기고교 정류장에 내린다. 상아아파트-강남구도시관리공단 정류소에서 후문으로 갈 수도 있다. 신입생들은 후문의 존재를 잘 모르지만 4월만 되도 그 존재가치(!)를 깨닫고 후문만 이용하게 된다 카더라. 다만 직장인들 출근시간에 가축수송을 잘 피해서 등교해야 한다.
- 단대부속고등학교 (1983년 설립) - 남자고등학교.
- 중대부속고등학교 (1997년 이전)
- 개포고등학교 (1987년 설립) - 여기에 배정되는 경우도 간혹 있다.
- 진선여자고등학교 (1977년 설립)
- 중산고등학교 (1993년 설립)
- 은광여자고등학교 (1978년 이전) - 여자고등학교.
- 양재고등학교 (1990년 설립)
- 언남고등학교 (1986년 설립)
- 영동고등학교 (1973년 설립)
- 세종고등학교 (1989년 이전)
- 기타 특목고, 예체고, 특성화고 등
- 단국대학교부속소프트웨어고등학교 (1982년 이전)
- 수도전기공업고등학교 (1979년 이전)
- 서울로봇고등학교 (1994년 설립)
- 국립국악고등학교 (1991년 이전)
- 대진디자인고등학교 (1984년 설립)
6. 교통
사방면에 삼성로, 영동대로, 남부순환로, 도곡로를 끼고 있다.6.1. 버스
2023년 3월 기준 주변에 6개 버스정류장이 있으며, 각 정차 버스는 다음과 같다.- 남쪽 은마아파트(23237) - 11-3, 333, 402, 3420, 4312, 4319, N37
- 남쪽 학여울역(23838) - 공항버스 6009
- 서쪽 은마아파트(23233) - 143, 333, 420, 461, 2413, 3011, 4312, 4425
- 서쪽 은마파출소(23234) - 143, 2413, 3011, 4425
- 북쪽 은마아파트(23235) - 340, 361
- 동쪽 대치동은마아파트(23236) - 11-3, 343, 361, 401, 4319, 500-2, 9407, 9507, 9607, 강남01, 강남06
- 길 건너 주변 - 2415, 3426, 4318, 6900, 강남10
6.2. 도시철도
7. 여담
7.1. 한보그룹 관련
- 1979년, 세무공무원으로 일하다가 그만두고 일개 중소기업 사장으로 지내던 한보그룹 총수 정태수는 은마아파트 한방에 대기업 총수가 되었다. 이에 정태수는 은마아파트를 애지중지하게 여겼고, 아예 한보그룹 본사를 은마아파트 상가 3층에 입주시켰다. 이후 한보그룹이 대기업급으로 성장한 뒤에도 별도의 사옥을 세워 이전하지 않고 그룹이 부도나기 전까지 은마아파트 상가에 끝까지 입주해 있던 건 유명한 일화다.[32] 계열사들의 본사는 물론 한보그룹이 운영하던 강릉영동대학 재단 사무처도 은마상가에 두었다.
- 1997년, 철강, 의약, 에너지, 제철 등 사업을 확장했던 한보그룹이 부도가 났다. 이를 한보 사태라고 부르며, 1997년 외환 위기의 방아쇠를 당겼다고 평가받는다. 아이러니한 것은 당진제철소가 한보그룹을 부도낸 가장 큰 원인이었지만, 십 수년의 세월 뒤엔 순이익이 매년 1천억 원 이상 남는 굉장한 흑자공장으로 국내 2위 현대제철이 되었다.
- 2002년, 시공사였던 (주)한보 건설사업부(구 한보주택)는 '한보건설'로 분할돼 진흥기업에 팔렸다가 2004년 계열분리돼 '온빛건설'이 됐고, 이후 2006년 신창건설로 매각돼 'SC한보건설'을 거쳐 2009년 LIG그룹에 팔려 'LIG한보건설'이 됐다가 2010년에 LIG건설(현 건영)로 합병됐다.
- 2006년, 은마상가도 외국계 기업에 낙찰되면서 옥상 광고판의 한보(韓寶)라는 기업명이 없어지고, 파사드 부분이 독특하게 개조되었다.
7.2. 낙후 관련
- 오래된 아파트 답게 단상3선식으로 전원이 공급되어 220볼트와 110볼트 전원이 함께 들어온다. 누전차단기 조작만으로 콘센트 전압 변경이 가능하며 이웃나라 일본 비롯한 세계 각국 등 110 볼트 사용국 내수 가전제품을 변압기 없이 사용할 수 있다.
- 아파트가 하도 오래돼서 콘크리트가 부식되어 종유석과 석순이 자라나기도 한다. 주로 각 동의 13~14층 복도에서 흔히 볼 수 있다. 관리사무소측에서 수시로 없애긴 하는 듯.
- 관리사무소가 정기적으로 소독/방제하지만 유해한 벌레/동물들이 계속 나온다.
- 바퀴벌레 - 지하에 쓰레기가 무단투기되어 쌓였기 때문. 그 수는 정말 상상을 초월하는데, 심한 곳은 밤에 부엌 불을 커면 싱크대 주변에 20마리 정도의 큼직한 바퀴벌레들이 음식물 쓰레기를 찾아 기웃거리는 진풍경을 감상할 수 있다. 2019년 지하실 대청소로 조금 나아졌다.
- 개미 - 보통 개미와 바퀴벌레가 공존하기 어려우나, 너무 노후화되어 둘이 공존하는 것. 방제 후에도 일주일 내로 다시 등장한다.
- 나방파리 - 그 유충인 매우 얇고 실지렁이 같은 벌레가 하수구나 변기에서 기어나온다. 하수구에 먼지들이 쌓이면 뻘 같은 형태로 축적되는데 화분을 청소할때 지렁이 알들이 온갖 하수들을 버텨내고 올라오는 것으로 보인다. 물 채운 비닐봉지를 하수구 구멍 위에 놓으면 잘 안 들어오기는 하는데 며칠 안 보이다가 또 보인다.
- 들쥐 - 양재천 주변의 다른 낡은 아파트 단지에서처럼 간간히 목격 가능하다. 물론 안을 리모델링 한 집은 오래된 아파트라도 적게 발견되거나 없어서 그나마 낫다.
- 너구리 - 2015년 봄부터 단지 내에 4~5마리 돌아다녔다. 이 놈들이 양재천에서 어떻게 대로를 건너 은마에 침투한건지는 의문이지만... 밤마다 단지를 산책하는 강아지들에게 위협을 가하면서, 애견인들에게는 경계의 대상이 되었다. 주로 19, 22, 29동 기준으로 중앙공원을 포함한 남쪽에서 발견되었다.
- 2011년, 홍수로 대규모 정전 및 단수 사태가 발생해 차로 3분 정도 걸리는 한국전력공사[33]본사에서 임시 발전차량을 파견한 적이 있으며, 당시 은마아파트 주민들은 지연되는 복구로 인해 불안에 떨어야 했다. 당시 지하 관리실의 관리노동자가 침수가 원인이 된 감전으로 사망하는 참극도 일어났다.
- 2020년 10월 21일, 아파트 지하에 쌓아 둔 가스총 40여 정이 든 포대가 관리사무소 직원의 신고로 발견되어 경찰이 조사에 착수했다. 경찰 측은 과거 경비원들이 쓰다 버린 것으로 봤다. #
- 2022년 4월 18일, 은마아파트에서 화재가 발생하여 주민 6명이 대피했다. #
- 2023년 1월 21일, 국내 대학원생들이 자신들은 낡은 은마아파트에 사는꼴이라며 국내 대학원의 열악한 상황에 대해 문제제기를 했다. #
- 2023년 1월 26일, 은마아파트 3동에서 화재 경보기가 오작동하여 주민 수십여명이 대피했다.
- 2020년대에 들어서면서 재건축이 안되는 아파트의 대표주자로 너무 유명해져 여러가지 밈이 생겼다. #
- 재건축 확정기념으로 축하공연에 나선 원로가수 아이유(79세)
-
100년 후에도 그대로인 은마아파트
그래도 저중에 은마가 가장 비쌀 것이라고 한다
7.3. 문화 관련
- 1981년~2000년, NRG의 김환성이 생전에 이곳에 살았다. 1310호에 살았는데, 지금도 가면 팬들이 적어놓은 낙서와 흔적들이 남아있다. 흔적보기 김환성은 이 곳에서 초등학생 때부터 쭉 살았고, 사망했을 당시 화장터로 가기 전 이곳을 들렀을 정도였다. 생전 다녔던 대치2동성당과도 가깝다.
- 2012년~, 응답하라 시리즈에서 유독 많이 언급된 아파트다. 아무래도 1980년대 후반~1990년대의 부촌을 상징하는 건물이기 때문이다. 다만, 당시 서초 삼풍아파트나 압구정 현대아파트가 더 비싸긴 했다. #
- 2015년 9월 2~19일, 세바스티앵 쿠벨리에(sébastien cuvelier)라는 벨기에 사진작가가 Eunma town 이라는 이름의 사진전시회를 벨기에에서 열었다. #
7.4. 상가 관련
- 방송에 나오거나 지역 주민들 사이에 유명한 맛집이 많아, 식사할 곳이 부족한 대치동 주민들에게 훌륭한 맛집 빌딩과 쇼핑센터 역할을 하고 있다. 슈퍼맨이 돌아왔다에서 나온, 타블로가 어린 시절에 많이 찾았던 만나분식 떡볶이집도 이 곳의 지하 1층에 있었다.[34] 또한 은마아파트 상가 외에도, 주변 상가들 또한 은근히 상권이 발달하지 못했던 대치동 특성상 은마아파트 주민들의 훌륭한 생활편의시설 역할을 수행하고 있다. 당연하겠지만 한보그룹이 은마상가에 위치해 있었기 때문에 한보그룹이 한창 존속해있었을 시절에는 한보그룹 직원들이 구내식당인 마냥 은마상가에서 많이들 식사하고 그랬다.
- 대한민국 교육 1번지 대치동에 위치한만큼 질 좋은 학원들도 많다.
- 대치동 점프 게임장이 바로 이 아파트 단지 동편에 존재했었다. 이어뮤 대응 오락실에 한한다면 유일했으나 2017년 3월 1일에 폐업하였다.
- 2012년, 은마상가를 두고 '근린상가시설의 업종 유형과 분포 특성' 논문도 나왔다. #
- 2016년, 은마상가 1층 화장실이 리모델링되었다. 과거에는 위생상태가 매우 좋지 못하였다. 사실 리모델링이 1층 화장실만 되어있기 때문에 다른 층 화장실은 여전히 매우 더럽고 비위생적이다.
- 2024년 11월 8일 지하 1층에 있는 반찬가게에서 화재가 발생하여 1명이 부상당하고 시민 약 200명이 대피했다. #
7.5. 기타
- 2016년 1월 6일, 채널A는 은마아파트의 경비원이 문자로 해고를 당했다거나, 관리비를 횡령했다는 내용 등을 보도했다. #1, #2 이에 대해 1월 26일 은마아파트 측은 허위기사에 강력대응한다고 공고문을 게시했다.
-
부모와 자녀가 공부 때문에 싸우는 소리가 많이 들리는 아파트 중 하나다. 사실 강남8학군 근처 아파트들에서는 매우 흔한 풍경이다.
가출해도 스카로 가렴
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로제가
브루노 마스와 콜라보하여 출시한 싱글 곡인
APT.(아파트)가 크게 히트하면서 제목이 같은
윤수일의
아파트가 함께 역주행세를 보였다. 덕분에 지지부진한 은마아파트의 재건축 추진현황에 빗대어 윤수일의 아파트가 먼저 재건축되었다는 드립까지 나왔다.
[1]
31동까지 있지만
4자 금기 때문에 4동, 14동, 24동이 없어서 28개동이다. 그러나 4층, 4호는 있다.
[2]
이 때문에 아파트가 노후화되어도 중산층 이상이 전세를 들어오려 하므로
갭투자의 상징도 되었다.
[3]
잠실주공5단지도 함께 거론된다.
[4]
1.
압구정 현대아파트, 2.
잠실주공아파트, 3.
대치 은마아파트, 4.개포동 주공아파트.
[5]
1997년 외환 위기의 시작을 알린 그 한보그룹이다.
[6]
도곡로는 은마아파트 준공 당시에 아예 논밭인 상태였기 때문에 존재하지 않았다.
[7]
교양만화가
이원복 교수는 2002년 저서 <새 먼나라 이웃나라> 우리나라편에서 말하길, 당시 공직자들이 10차선 도로를 택한 이유가 미국 유학 때 미국의 넓은 도로들을 보며 대한민국이 경제발전할 시 자동차 홍수에 시달릴 거라고 넓게 바라봤기 때문이라고 한다.
[8]
더불어서 직선으로 최대 5킬로미터까지 확보한다면, 유사시 공군
활주로로 쓰려는 안보적 목적도 있었다.
[9]
비슷한 것으로
손정목이 반대하던 주차장 위주 정책도, 야외주차장은 헬기착륙장을 겸하고, 내부주차장은 지휘주둔시설을 겸하는 안보적 목적이 있다. 휴전선에 가까운 곳에 수도가 있는 대한민국의 특수성이다. 평범한 대도시로서는 주차장을 다수 두는 것이 악수인 것이 맞다.
[10]
인근 대치선경, 한보미도, 개포우성, 대치쌍용 등은 1983년~1984년에 입주했다.
[11]
2020년대 기준 화폐가치로도 2,000억원은 엄청난 금액이지만, 1980년 당시 물가와 소득소준을 감안하면 3조 원에 해당하는 어마어마한 금액으로, 여기서 중요한 것은 이게 현찰이라는 것이다. 주식이나 부동산 같은 재산들은 바로 팔기도 힘든데다가 한번에 팔기 힘든 구조이기 때문에 바로바로 쓸수 있는 현찰이 저 정도면 무슨 사업이든 할수가 있다.
[12]
아래쪽(남쪽) 양재천에서 촬영. 아직 미도아파트(1983년 준공)가 없다.
[13]
왼쪽(서쪽) 청실아파트(1979년 준공. 2015년
래미안 대치팰리스로 재건축)는 있고, 아래쪽(남쪽) 미도아파트는 없다. 은마 상가 맞은편에
하이마트 본사 및
강남구의회가 있다. 왼쪽(서쪽) 대치동
서울교회가 있다. 아래쪽(남쪽)에
남부순환로가 제대로 닦여져 있지 않았으며, 사거리가 막 조성되었으며, 이곳에
서울 지하철 3호선
대치역이 들어서는 것은 이 사진으로부터
약 15년 뒤다. 오른쪽(동쪽)의
영동대로는 아직 논두렁길 수준이다.
[14]
31동이 있는 남문에 은마(銀馬, 은빛 말)라는 입구 표지석이 보인다.
[15]
권태균 사진작가가 북쪽(대치 래미안 하이스턴 위치)에서 찍은 사진. 초가집이 보인다. 이는
1970년대를 기점으로
새마을운동이 시작되며 거의 사라졌다.
1960년대만 해도 꽤 흔한 편이었다.
[16]
등교하는 중학생들 뒤를 배경으로 멀리 은마아파트가 보인다. 앞에 보이는 마을은 한티마을이다.
[17]
남쪽 3동 쪽에서 서쪽 21동-22동 방향을 바라본 사진.
[18]
북쪽 15동 쪽에서 남쪽 17, 18, 25동 방향을 바라본 사진. 흰색 배경에 푸른 글씨로 '銀馬'라고 적힌, 2023년 도색 전까지 30여년 동안 유지된 가장 익숙한 은마아파트의 모습이다.
[19]
- - _ _ - - 형태라고 이해하면 쉽다.
[20]
1996년부터 추진해서 2010년 7월에 만들었던 조감도가 있었으나 폐기하고 대체. 따라서 본 조감도도 언제든 수정될 수 있음.
[21]
평균 소요시간이 1년 2개월인데, 은마아파트는 이 과정이 무려 13년이 넘었다. (2010년 3월 안전진단 통과 기준.)
#
[22]
은마아파트 부지 면적의 60배에 달하는
고양시
삼송지구 전체 수용인구가 60,000명이다.
[23]
명시적인 상속포기나 한정승인을 한 게 아니라서 그냥 미상속 상태로 죽은 정태수 이름이 남아있는 것. 상속재산 청구권은 판례상 10년까지 인정된다. 미상속 상태로 10년이 지나면 국유지(
기획재정부 관할 일반재산)로 귀속된다.
[24]
무엇보다 은마아파트 상가 내부에 한보그룹의 본사가 위치했었는데 은마 상가가 근린상가 치고 상당히 큰편이긴 하지만 재계서열 10위권 그룹의 사옥으로 쓰기에는 터무늬없이 작아서 본사 건물도 옮길 겸 아파트도 재건축할 계획이 장기적으로 있긴 했었다고 한다.
[25]
당시
LG건설
[26]
주차 공간이 부족을 넘어 고갈되면서
[27]
또 다른 각도의 사진
#
[28]
20동이 엘리베이터가 1개 있는 동 중 층당 12세대로 가장 많으며, 17인승 엘리베이터로 대응하고 있다.
[29]
2023.08.21 파산선고 (간이파산)
[30]
이는
래미안 솔베뉴로 재건축 되기 전인 삼익그린맨션1차도 겪은 문제다.
[31]
타 구 이전 고교는 다음과 같다.
서초구 -
서울고등학교,
동덕여자고등학교.
강동구 -
배재고등학교,
동북고등학교,
한영고등학교.
송파구 -
보성고등학교,
배명고등학교,
창덕여자고등학교,
정신여자고등학교.
양천구 -
양정고등학교,
진명여자고등학교.
강서구 -
대일고등학교.
[32]
비슷한 예로는
현대백화점그룹이 압구정 현대아파트 내 상가에 본사를 둔 적이 있다. 이후 삼성동에 새 사옥을 지어서 나갔다.
[33]
2026년 이후
글로벌비즈니스센터 입주 예정.
[34]
해당 분식집은 2024년 1월 7일부로 영업을 종료하였다.
